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  • 葉檀:城市綜合體將讓千城一面

    2011年08月19日 12:10
    來源:觀點地產網(wǎng)

        住宅地產退燒,商業(yè)地產升溫,尤其是城市綜合體,成為房地產調控下眾人追搶的香餑餑:從去年九月份開始,北京、上海的商鋪交易量超過住宅交易量。

      城市綜合體升溫是中國行政推進城市化的必然結果。

      城市綜合體是新造城運動的首選,其規(guī)模大、商住皆有,可以滿足開發(fā)商的資金周轉,也能滿足地方政府提升消費、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目標,可謂一舉三得,何樂而不為。

      我國城市綜合體一哄而上,超前發(fā)展。按照城市化發(fā)展規(guī)律統(tǒng)計顯示,當城市人均GDP達到4000美元/年時,具備發(fā)展城市綜合體的初步條件;當人均GDP達到10000美元/年,將進入城市綜合體快速發(fā)展階段。但我國的城市綜合體卻在一二三四線城市遍地開花,甚至一個城市上百座。以成都為例,2007年第一座真正意義上的城市綜合體財富中心浮出水面,但四年之后,卻有近百座大小綜合體拔地而起,總體量達到千萬平方米。另據(jù)中國購物中心產業(yè)資訊中心預計,珠海、中山、???、銀川、西寧五個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達83.9%——商業(yè)地產已經取代住宅地產,成為最熱的投資品種。

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        成都城市綜合體“過剩論

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      商業(yè)地產與當?shù)氐纳虡I(yè)生態(tài)密切相關,沒有足夠的客流與商業(yè)鏈條支撐,城市綜合體熱潮怎么起來的就會怎么消失。

      目前許多上馬的城市綜合體缺乏足夠的客流支撐。還是根據(jù)中國購物中心產業(yè)資訊中心發(fā)布的報告,到2011年底,東莞將擁有購物中心69家,建筑面積350萬平方米。一些二線城市對擁有購物中心熱度不減。到2011年底,沈陽將擁有購物中心71個,建筑面積超過700萬平方米。石家莊將擁有購物中心22家,建筑面積接近230萬平方米。貴陽將擁有購物中心43家,建筑面積接近200萬平方米。按照國家技術監(jiān)督局和建設部頒布的《城市居住區(qū)設計規(guī)范》規(guī)定,每個可容納5萬人的居住區(qū),應配備的綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、書店、藥店等商業(yè)服務設施面積為7000平方米。這意味著,東莞將擁有的購物中心可滿足2500萬人的購物需要,石家莊將擁有的購物中心可以滿足1600多萬人的購物需要,貴陽將擁有的購物中心可以滿足1400多萬人的購物需要,而沈陽將擁有的購物中心更可以滿足四五千萬人的購物需要。無論城市化進程怎么迅速,如此眾多的購物中心數(shù)量都顯得過于離譜。

        【延伸閱讀】

        城市綜合體開發(fā)群雄逐鹿 需差異化運營助力突圍

        城市綜合體暗疾纏身 拒絕簡單復制避免盲目開發(fā)

      我國的商業(yè)生態(tài)與市場、與政府導向密切相關,一些傳統(tǒng)的商業(yè)鬧市區(qū)具有歷史、品牌、地段優(yōu)勢,如南京路之于上海,王府井之于北京。而另一些取得成功的城市綜合體、購物中心取得成功,取決于政府的決心,比如政府將行政中心搬到城市綜合體所在的新區(qū),通過行政優(yōu)勢聚集人流、物流,在大城市的副中心區(qū)域建造的城市綜合體也比較容易成功。而另一些無商業(yè)優(yōu)勢、無規(guī)劃的城市綜合體“門前冷落車馬稀”,由于開發(fā)商資金無法支撐7年以上的哺育期,只能苦苦支撐。

      金地商業(yè)地產公司常務副總裁潘韜在今年2月曾經表示,目前城市綜合體存在隱憂。優(yōu)質商家非常少。舉一個超市的例子:真正能夠成為合作伙伴的超市,以我的標準不超過8家。幾百個購物中心搶這8家超市,這就是我說的商業(yè)資源明顯匱乏,僧多粥少,招不來商,即使招來商同質化現(xiàn)象也非常嚴重。這是一個挑戰(zhàn)。

      城市綜合體既是對城市未來的規(guī)劃、人口與自然資源的重新配置,也是對城市商業(yè)與審美的重新打造。目前的城市綜合體繼續(xù)發(fā)展下去,千城一面勢不可擋,所有的城市有著同樣的品牌,同樣的趣味,同樣的星巴克,同樣的新天地,同樣的設計師事務所——當所有的城市消滅自身歷史向同一種模式看齊時,再美好的審美趣味也將變得惡俗。毫不夸張地說,此輪城市綜合體的高潮,考驗的是地方官員與開發(fā)商,這些新城主導者將直接決定未來中國城市的風貌。

      城市綜合體在受到打壓的住宅地產與受追捧的商業(yè)地產之間,走出了一條中間道路。與住宅地產不同的是,商業(yè)地產的泡沫不會那么大,受到市場的壓力會立竿見影。如果中國的內需不能跟上,我們將很快發(fā)現(xiàn),同樣的城市綜合體將空空蕩蕩。相反,如果中國的內需跟得上城市綜合體的擴張,如果城市綜合體成為城市歷史的彰揚,那么,城市綜合體會是中國城市化的有力推進——當然,這種最樂觀的結果可能性不大。

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