日前，龍湖地產(chǎn)以30.54億元的價(jià)格中標(biāo)上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號地塊，標(biāo)志著龍湖地產(chǎn)將正式涉足上海商業(yè)地產(chǎn)。
此前，保利、世茂、娃哈哈、雅戈?duì)柕缺姸嘧≌_發(fā)商已紛紛試水商業(yè)地產(chǎn)，招商、金地、富力等也高調(diào)宣布，未來將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。萬科更是發(fā)布了包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”三大商業(yè)產(chǎn)品，系統(tǒng)描述了其進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的愿景。
既有政策調(diào)控的壓力，又有“價(jià)值洼地”的吸引，房地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，似乎成為水到渠成的事情。但當(dāng)越來越多房地產(chǎn)商蜂擁般沖向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，對“過熱”的冷思考一樣順理成章。
投資趨熱
據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2010年，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5598億元、1806億元，分別增長34.2%和31.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。
對此，北京房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志在接受《中國建設(shè)報(bào)中國住房》記者采訪時(shí)表示，“雖然目前的數(shù)據(jù)還并不能支撐中國商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的結(jié)論，但商業(yè)地產(chǎn)投資確實(shí)正在趨于白熱化。”而業(yè)界對商業(yè)地產(chǎn)的概念還很模糊，把寫字樓，辦公樓等泛商業(yè)地產(chǎn)也納入其中，也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)看起來熱度又增。
隨著住宅限購政策的不斷“擴(kuò)容”，開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情更是與日俱增。以北京為例，今年上半年已經(jīng)簽約的商業(yè)類地塊合計(jì)為21塊，提供的建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，不論是數(shù)量還是面積上都全面超過了住宅地塊。
各大房企布局商業(yè)地產(chǎn)，隨之而來的是投資額與銷售額的大幅增長。最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月8日~14日北京商業(yè)營業(yè)用房簽約逾4萬平方米、環(huán)比翻番；辦公樓簽約近10萬平方米，環(huán)比上漲238.39%。
今年以來，北、上、廣、深4個(gè)一線城市及14個(gè)熱點(diǎn)城市二季度商業(yè)地價(jià)全線上漲，且幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地塊，而二三線城市也緊隨其后。
“事實(shí)上，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)在人口基數(shù)規(guī)模以上的中心城市都很熱，比如唐山、石家莊，最近也開始了商業(yè)地產(chǎn)的熱度開發(fā)。綜合全國的情況來看，成都、重慶、鄭州、武漢和其他的一些省會城市也都在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)了。”DTZ戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)高級助理董事王玉珂告訴記者。
動機(jī)各異
進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為各大房企的“集體動作”，但似乎動機(jī)各異。
其中，花樣年集團(tuán)對商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度相當(dāng)堅(jiān)決。“對于商業(yè)的未來發(fā)展我們非?？春?，早在幾年前我們就做出判斷，21世紀(jì)第一個(gè)10年可以做住宅，第二個(gè)10年就會迎來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展高潮。”花樣年集團(tuán)副總裁馮輝明如是說道，“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)房地產(chǎn)公司的未來，沒有商業(yè)地產(chǎn)將沒有未來。”
根據(jù)花樣年“城市綜合體+精品高檔住宅”雙核產(chǎn)品的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，其在2006年設(shè)定的商業(yè)與住宅比例是7:3,目前已上升至5:5。在2011年上半年的銷售中，城市綜合體對花樣年的業(yè)績貢獻(xiàn)率已超過五成。
看好商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景，確是一些公司調(diào)整投資方向的根本所在。王玉珂認(rèn)為，房企對持有型商業(yè)物業(yè)帶來穩(wěn)定回報(bào)的期望是導(dǎo)致房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的直接原因：“通過租賃的收益而不是通過銷售收益來實(shí)現(xiàn)增長，而這樣增長相對比較穩(wěn)定。”
除主動轉(zhuǎn)型外，還有一部分企業(yè)多少是出于被動。陳志表示：從現(xiàn)在的情形來看，房地產(chǎn)的調(diào)控帶來了住宅領(lǐng)域的限制性措施，影響到預(yù)期的收益，所以開發(fā)商改變產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)和盈利模式，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，迫切尋找新的利潤增長點(diǎn)。陳志還同時(shí)指出：“另外，不排除部分開發(fā)企業(yè)某種程度上是利用商業(yè)地產(chǎn)做住宅地產(chǎn)的開發(fā)，這也是開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的一大特點(diǎn)。”
能力存疑
在“2011中國商業(yè)地產(chǎn)峰會”上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一指出，“多數(shù)開發(fā)企業(yè)還缺少城市商業(yè)地產(chǎn)的人才，尤其是最近有些企業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是被動的。”
而這種被動的調(diào)整帶來的問題就是，一些企業(yè)并沒有做好進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)備，或者根本不具備相應(yīng)的能力。
中國社區(qū)商業(yè)工作委員會會長董利在接受《中國建設(shè)報(bào)？中國住房》記者采訪時(shí)表示：“比起住宅，商業(yè)地產(chǎn)具有更復(fù)雜、更專業(yè)的特點(diǎn)，是對房企綜合實(shí)力、商業(yè)模式打造的一種考驗(yàn)。加之商業(yè)地產(chǎn)投資大，回報(bào)周期長，做好商業(yè)地產(chǎn)必須要有一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈和戰(zhàn)略規(guī)劃。”
在董利看來，在北上廣深等大城市，從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)大多具有融資能力，包括境內(nèi)和境外上市的大公司，他們有一批專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和把握市場模式和運(yùn)作模式的團(tuán)隊(duì)，而中小企業(yè)的資本條件還不足以抵御風(fēng)險(xiǎn)，在市場定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商管理方面缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)，所以不主張過多的中小企業(yè)盲目跟風(fēng)，涉足商業(yè)地產(chǎn)。
除資本外，這種能力還表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的人才匱乏方面。
“其實(shí)，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)人才相當(dāng)匱乏，包括我們自己的需求也是非常的大，但是市場上可以選擇的人確實(shí)不多。而新人的成長肯定跟不上商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度。”王玉柯深有體會。
“在商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域里面，我們會碰到什么問題，目前都是未知數(shù)，但是我覺得第一個(gè)問題是行業(yè)本身還不夠成熟，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”朱中一如是說。
從行業(yè)高度來看，朱中一認(rèn)為，國家對發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)還沒有一個(gè)指導(dǎo)性的文件，這既為發(fā)展提供了探索的空間，但同時(shí)又帶來許多不確定性。這其中就包括，商業(yè)地產(chǎn)的融資、開發(fā)、招商、運(yùn)營和物業(yè)管理難度比較大，再加上商業(yè)地產(chǎn)資金的需求量大，投資回報(bào)時(shí)間長，如果一個(gè)環(huán)節(jié)沒做好，企業(yè)就難以堅(jiān)持下去。而城市的消費(fèi)能力和承載能力也是重要的因素。
