當(dāng)各地樓盤(pán)降價(jià)的消息不斷出現(xiàn)，再爭(zhēng)論拐點(diǎn)是否會(huì)到來(lái)，已經(jīng)變得沒(méi)有意義，因?yàn)楣拯c(diǎn)就在眼前。
位于上海寶山區(qū)的美岸棲庭[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]在9月11日推出一批新房源，起價(jià)大約17000元/平方米。記者昨日致電售樓處，工作人員介紹，因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售了200余套房源，目前剩余房源價(jià)格已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。
美岸棲庭的熱銷(xiāo)源于降價(jià)。根據(jù)記者了解，該項(xiàng)目在2010年10月推出的房源價(jià)格在19000元/平方米至27000元/平方米，相比之下，此次降價(jià)幅度已經(jīng)超過(guò)10%。而目前網(wǎng)上二手房源的報(bào)價(jià)也均在2萬(wàn)以上。一二手房源價(jià)格倒掛，二手房將緊隨降價(jià)，區(qū)域整體房?jī)r(jià)下行周期已經(jīng)到來(lái)。
舊盤(pán)新開(kāi)，降價(jià)促銷(xiāo)。這種做法絕不是美岸棲庭一家。在房地產(chǎn)調(diào)控早期，即今年上半年，開(kāi)發(fā)商還都是新盤(pán)降價(jià)，因?yàn)椴簧婕袄蠘I(yè)主退房風(fēng)險(xiǎn)。但從8月開(kāi)始，降價(jià)已經(jīng)在舊盤(pán)新開(kāi)的房源中體現(xiàn)出來(lái)，這一跡象成為樓市全面降價(jià)的又一個(gè)節(jié)點(diǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，8月以來(lái)，北京有8個(gè)項(xiàng)目的后期房源入市，其中陽(yáng)光綠景嘉園等4個(gè)項(xiàng)目較前一期有明確的降價(jià)。
另有媒體報(bào)道，9月4日，位于杭州下沙沿江大道的保利·灣天地推出的酒店式公寓項(xiàng)目，樓盤(pán)起價(jià)7280元/平方米，均價(jià)8900元/平方米。相比前期12000元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格，后期房源直降4000元。同期，杭州橋西板塊、臨平老城的樓盤(pán)價(jià)格都出現(xiàn)了大幅下降，新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格下跌則更加明顯。
而根據(jù)記者掌握的情況，上海的降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)呈現(xiàn)增加趨勢(shì)。包括大華錦繡華城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、綠地新里米蘭公寓、綠地秋霞坊、復(fù)地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]新都國(guó)際等樓盤(pán)均出現(xiàn)不同程度的降價(jià)。因此，盡管上海上周新房銷(xiāo)售均價(jià)仍有小幅上漲，但主要原因是高端住宅集中入市，從供給結(jié)構(gòu)上拉高房?jī)r(jià)。新房銷(xiāo)售高于周邊物業(yè)均價(jià)的做法已經(jīng)非常少見(jiàn)。
從最新一期的周成交數(shù)據(jù)來(lái)看，各地成交量繼續(xù)下跌，也將成為“金九銀十”開(kāi)發(fā)商大舉降價(jià)的又一個(gè)推動(dòng)因素。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京9月前12天的新房日均成交135套，這一數(shù)字是除今年2月以外，北京日均成交套數(shù)最低的月份，到中秋節(jié)當(dāng)日成交量?jī)H為64套。深圳上周新房成交套數(shù)為417套，環(huán)比下降了28.60%。二手房成交均價(jià)為21772.85元/平方米，環(huán)比下跌了4.05%。9月前12天，上海新建商品住宅成交1648套，較8月同期降4%，同比則回落58.4%。
據(jù)一位深圳開(kāi)發(fā)商介紹，受調(diào)控預(yù)期的影響，購(gòu)房者普遍在等待房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商只有大幅降價(jià)才能吸引購(gòu)房人進(jìn)場(chǎng)。因此，為搶占市場(chǎng)、盡快回籠資金，開(kāi)發(fā)商集中降價(jià)促銷(xiāo)的趨勢(shì)已經(jīng)成為必然。
房?jī)r(jià)即將下降的另一個(gè)信號(hào)是一二手房?jī)r(jià)格倒掛，以北京為例，今年前8個(gè)月，北京二手住宅成交均價(jià)為23709元/平方米，一手住宅成交均價(jià)為22038元/平方米。此外，上海、廣州、深圳等一線城市，重慶、武漢、天津、鄭州、佛山、寧波等二三線城市也紛紛出現(xiàn)了一二手房均價(jià)倒掛的現(xiàn)象，寧波一些新盤(pán)的價(jià)格甚至低于周邊二手房10%到20%。受此影響，未來(lái)開(kāi)發(fā)商新開(kāi)盤(pán)采取更低價(jià)入市已經(jīng)不可避免。
從庫(kù)存上也可以看出降價(jià)的必然性。杭州當(dāng)?shù)氐耐该魇鄯烤W(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月5日，杭州主城區(qū)庫(kù)存為34052套，超過(guò)8月13日的33526套，再創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。庫(kù)存壓力迫使開(kāi)發(fā)商在杭州紛紛降價(jià)。
北京則更為典型。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從5月開(kāi)始，北京市場(chǎng)明顯出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。庫(kù)存量連續(xù)5個(gè)月持續(xù)上漲，新增供應(yīng)達(dá)到了3.98萬(wàn)套，而成交量只有2.6萬(wàn)套，庫(kù)存增加量達(dá)到了1.4萬(wàn)套。僅9月份，預(yù)計(jì)北京新入市銷(xiāo)售的項(xiàng)目達(dá)到41個(gè)，其中純新盤(pán)項(xiàng)目達(dá)到18個(gè)。而未來(lái)北京庫(kù)存量還可能持續(xù)增長(zhǎng)。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)上看，前7個(gè)月，北京住宅施工面積為5818.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.9%，增幅比上半年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，而全市商品房竣工面積為630.1萬(wàn)平方米，比上年同期下降27.5%。施工量遠(yuǎn)大于竣工量，說(shuō)明后期供應(yīng)潛力仍然巨大。在供應(yīng)量上漲、簽約依然低迷的雙重影響下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北京年內(nèi)庫(kù)存量可能超過(guò)13萬(wàn)套。
“目前限購(gòu)并沒(méi)有放松的跡象，市場(chǎng)上有購(gòu)房資格還愿意入市的人越來(lái)越少。這將明顯影響開(kāi)發(fā)商對(duì)后市行情的判斷，特別是最后一個(gè)銷(xiāo)售黃金期‘金九銀十’，因此促銷(xiāo)將非常普遍。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示。
從全國(guó)來(lái)看，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，7月末11個(gè)重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)到了66.9萬(wàn)套，環(huán)比上半年上漲了6.5%，其中存銷(xiāo)比超過(guò)12個(gè)月的城市有大連、杭州、北京、南京和青島等。全國(guó)性的庫(kù)存積壓高點(diǎn)可能在明年3月左右達(dá)到。
“我們預(yù)測(cè)，整個(gè)2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)有絲毫松動(dòng)。加上庫(kù)存壓力巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的冬天將持續(xù)一整年。通過(guò)降價(jià)盡量回籠資金，將是房地產(chǎn)企業(yè)在2012年的主旋律。”哈爾濱工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)高層表示。
不過(guò)，也有機(jī)構(gòu)并不認(rèn)同目前樓市已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價(jià)的說(shuō)法。世聯(lián)地產(chǎn)于今年6月份開(kāi)始，跟蹤監(jiān)測(cè)了24個(gè)城市一手房市場(chǎng)的打折降價(jià)情況。世聯(lián)地產(chǎn)在報(bào)告中稱(chēng)，目前各降價(jià)案例仍是“真降價(jià)”少，“假降價(jià)”多。部分企業(yè)“以價(jià)換量”取得了良好的效果，甚至出現(xiàn)多個(gè)“日光盤(pán)”，且降價(jià)仍只出現(xiàn)在北京、上海等少數(shù)城市。由此，世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，目前的打折降價(jià)還不等于樓市進(jìn)入“淡市”。而根據(jù)上證報(bào)的調(diào)查，降價(jià)趨勢(shì)在進(jìn)入9月后會(huì)出現(xiàn)快速蔓延的趨勢(shì)。以價(jià)換量的做法，在吸引為數(shù)不多的有資格入市的剛性需求入場(chǎng)后將進(jìn)入停滯期。
