9月19日，佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，上周（9月12日-9月18日）上海市新建商品住宅（一手新房）成交面積為11.57萬平方米，環(huán)比（較前周）上漲3.78%；新建商品住宅新增供應面積為22.63萬平方米，環(huán)比下跌6.33%；新建商品住宅成交均價為22285元/平方米，環(huán)比下跌10.15%。
中房信分析師薛建雄稱，優(yōu)惠力度不足，仍是大部分樓盤去化（銷售和預定）緩慢的主要原因。
薛建雄認為，由于大面積降價的市場氣氛還未形成，因此在9月的最后兩周，滬上新建商品住宅單純的供應增加，不會讓市場出現太大起色。整個9月滬上新建商品住宅的成交量將在50萬平方米左右，接近2008年9月的48.8萬平方米的歷史同期最低值。
“鐵九”大局已定
來自德佑地產的數據顯示，上周滬上新建商品住宅成交量環(huán)比雖有小幅回升，但仍處低位。9月1日-9月18日，上海市新建商品住宅成交面積為30.74萬平方米，不及去年同期的一半。
德佑地產研究主任陸騎麟說，9月以來上海市新建商品住宅30.74萬平方米的成交量，與8月同期成交量相當，但與去年同期相比大跌54.95%。以目前的成交速度來看，9月滬上新建商品住宅成交面積預計在50萬平方米左右，今年“鐵九”的局面已定。
佑威及樓市專評網首席分析師黃志堅也稱，上周新建商品住宅的成交量表現依然和“金九”極不相符。9月前18個交易日30.74萬平方米的成交水平，還不及今年5月83.1萬平方米的成交量，這充分顯示了限購令補漏政策的疊加威力。
庫存逼近歷史高位
成交低迷的同時，開發(fā)商并未放緩推盤步伐。
21世紀不動產分析師黃河滔介紹稱，上周滬上新推的7個樓盤中有6個的推盤量達3萬平方米以上，剩余的1個樓盤也有2.5萬平方米。
薛建雄稱，從8月29日至9月18日三周，滬上新上市房源70.7萬平方米，但同期累計成交只有38萬平方米，三周之內，市場積壓房源即達32.7萬平方米。
網上房地產顯示，截至昨日發(fā)稿，滬上一手住宅的可售面積為811萬平方米，較去年末增長近30%。
黃河滔分析，隨著樓市調控影響不斷累積，買方市場特征逐步顯現。開發(fā)企業(yè)面臨的銷售業(yè)績壓力，將使得后市推盤量維持較高水平，而限購限貸政策背景下，在售項目價格若無實際優(yōu)惠，難以吸引足夠多的客戶，庫存量將很快突破2008年末約850萬平方米的歷史高點。
上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，開發(fā)商在9月繼續(xù)放開供應，并推出多重優(yōu)惠活動，但收效甚微，主要還是因為促銷有保留，且集中在少批量房源，對購房者來說，可選擇余地仍然不大。而且多數樓盤優(yōu)惠幅度仍停留在10%左右，沒有進一步的突破。
宋會雍認為，買賣雙方眼下均有比較濃的觀望情緒，庫存壓力轉化為促銷動力仍需時間，9月樓市轉向的可能性很小。
房價要“真摔”？
黃志堅預計，上海外環(huán)線以外公寓的降價將由“假摔”、“真摔”并存，演變?yōu)?ldquo;真摔”越來越多，降價將會由點及面地展開，特別是存量大、競爭激烈的板塊。不過，外環(huán)以外近地鐵和公園的優(yōu)勢樓盤，由于去化良好，降價的概率和幅度均不會大。外環(huán)以內房源，由于總體量不大，且越來越稀缺，更是開發(fā)商最愿“死扛”的區(qū)域。
值得一提的是，上周滬上新建商品住宅成交均價重回2.2萬元/平方米的水平。搜房網分析師湯正魏提到，中心城區(qū)高端項目的滯銷，導致了全市成交均價快速回落。不過，湯正魏說，近1個月以來，滬上每周都有高端住宅獲取預售證，“金九銀十”豪宅市場的供應將較為充裕。
但陸騎麟強調，9月中高端項目無法引領樓市成交量的回升，9月下旬滬上樓市成交若想出現反彈，仍要依靠剛需房源價格的下調帶動。短期看，限購政策沒有退出，且對普通購房者的信貸支持力度不夠，至少半年內樓市出現回暖的可能性相對較小。即便出現“回暖”，也是開發(fā)商降低價格換取的成交量回升。
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