9月中旬，長(zhǎng)沙6幅土地掛牌轉(zhuǎn)讓，其中4幅底價(jià)成交，而此前的8月份，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)剛剛迎來(lái)了住宅用地零成交的尷尬。但冷落的土地交易市場(chǎng)顯然未能阻止地方政府推地的熱情。長(zhǎng)沙在9月份推出聲勢(shì)浩大的千畝土地供應(yīng)計(jì)劃，僅大河西的7幅土地“底價(jià)”總計(jì)就超過(guò)40億元。

 

    進(jìn)入9月以來(lái)，各地顯然都加快了拍地的步伐，但籠罩在土地市場(chǎng)上的低迷氣氛并未打破，地方政府所寄予希望的土地財(cái)政也將經(jīng)歷嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

 

    放量供地

 

    土地市場(chǎng)的冷熱程度常常被稱為樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，在號(hào)稱“金九銀十”的傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺季來(lái)臨之時(shí)，地方政府土地部門(mén)正在試圖改變“風(fēng)向”。

 

    9月的長(zhǎng)沙秋意正濃，此前的8月份，長(zhǎng)沙供地19宗，但僅有4宗以低價(jià)成交，其中3宗為工業(yè)用地，一宗為商業(yè)辦公用地，住宅用地成交為零。“我們8月份的住宅用地供應(yīng)是經(jīng)過(guò)調(diào)整的，這主要是市場(chǎng)因素。”長(zhǎng)沙市國(guó)土部門(mén)一位人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，由于市場(chǎng)低迷，很多計(jì)劃都被推遲了。

 

    但推遲供地的長(zhǎng)沙國(guó)土部門(mén)并沒(méi)有閑著。“前段時(shí)間長(zhǎng)沙專門(mén)組織了15塊土地去博鰲論壇進(jìn)行土地推介和招商，接下來(lái)將會(huì)有大量土地面市。”上述長(zhǎng)沙國(guó)土部門(mén)人士表示，一次推出千畝以上土地的計(jì)劃只是其中一部分。

 

    相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入9月份以來(lái)，10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市均有住宅用地入市，其中重慶供應(yīng)量達(dá)96萬(wàn)平方米，為本月供應(yīng)量最大的城市。截至9月20日，10個(gè)重點(diǎn)城市除南京外均有住宅用地成交，其中上海以116萬(wàn)平方米的成交量居首位。1月至8月，10個(gè)重點(diǎn)城市累積供應(yīng)量均過(guò)百萬(wàn)平方米，其中天津、重慶分別達(dá)到914萬(wàn)平方米、904萬(wàn)平方米，位居前兩位。

 

    “經(jīng)過(guò)7、8月的低量供應(yīng)、低量成交后，大部分地方政府都沒(méi)有完成既定的土地供應(yīng)計(jì)劃，顯然是希望通過(guò)金九銀十的旺季來(lái)進(jìn)行沖刺。”東銀地產(chǎn)土地研究部負(fù)責(zé)人趙鵬表示，包括長(zhǎng)沙、重慶等地的地方土地部門(mén)前段時(shí)間都做過(guò)一些摸底調(diào)查，他們一致認(rèn)為，9月份開(kāi)始，那些資金鏈相對(duì)充裕的開(kāi)發(fā)商有了強(qiáng)烈的拿地意向，“所以這一輪的放量供地應(yīng)是各地?fù)?客戶 的集中表現(xiàn)”。

 

    底價(jià)時(shí)代

 

    然而，擺在地方政府面前的客觀事實(shí)是，在中央決心調(diào)控房地產(chǎn)的市場(chǎng)的大背景下，土地市場(chǎng)遭受的沖擊不亞于樓市，9月剛剛開(kāi)始，多個(gè)城市土地市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象已頻頻出現(xiàn)。

 

    9月5日，蘇州13宗地塊進(jìn)行了公開(kāi)拍賣，其中8宗地塊均因只有一家參與競(jìng)拍而底價(jià)成交，總土地面積約為60.46萬(wàn)平方米，成交總額僅約12億元。9月1日，南京國(guó)土局土地拍賣，來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)拿地的代表總共不超過(guò)10人；被拍賣的6幅地塊中，有5幅地塊均以底價(jià)成交，另一幅流拍；同樣在9月1日，廣州市出讓9塊土地，在短短8分鐘內(nèi)，其中的8幅地塊便已經(jīng)被“瓜分”完畢，平均1分鐘賣出1幅地塊。9塊地中，有8塊以底價(jià)成交；9月2日，揚(yáng)州土地拍賣6幅地塊全部以底價(jià)成交。

 

    廣州、南京等地土地市場(chǎng)的困境只是全國(guó)的一個(gè)縮影。接二連三的土地拍賣會(huì)傳遞一個(gè)信號(hào) 土地市場(chǎng)從“地王時(shí)代”演變成了“底價(jià)時(shí)代”。

 

    “現(xiàn)在想買地的人也不少，但都異常謹(jǐn)慎，再也不是那個(gè)有地就搶的時(shí)代了。”在湖南做開(kāi)發(fā)的梁坤透露，上個(gè)月的一場(chǎng)招標(biāo)會(huì)，原本有十多家公司有意參拍的一幅土地，到真正推出的時(shí)候，只有一家公司到場(chǎng)，“只能是底價(jià)成交了。”

 

    這種持續(xù)的低價(jià)成交局面也拉低了土地市場(chǎng)價(jià)格。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月，全國(guó)133個(gè)城市，平均樓面地價(jià)為1203元/平方米，環(huán)比下降了6%，其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米，環(huán)比下降了9%，而平均溢價(jià)率持續(xù)維持在8%的低水平，較7月減少了5個(gè)百分點(diǎn)。

 

    “現(xiàn)在出現(xiàn)的底價(jià)時(shí)代主要是市場(chǎng)供求平衡導(dǎo)致的。”在趙鵬看來(lái)，這樣的格局并不是說(shuō)土地市場(chǎng)的調(diào)控已收到成效，“只是需求和供應(yīng)都暫時(shí)被抑制了。”

 

    “這種格局也許并不會(huì)長(zhǎng)久。”成都天愛(ài)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣表示，底價(jià)時(shí)代雖然是房地產(chǎn)企業(yè)的抄底良機(jī)，但中小房企開(kāi)始選擇離場(chǎng)的同時(shí)，大型房企并未放棄拿地，在各地城市化繼續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)在其中的角色和發(fā)展趨勢(shì)依舊沒(méi)有改變的情況下，“隨著9月份開(kāi)始大型房企紛紛抄底，溢價(jià)的頻頻出現(xiàn)并非沒(méi)有可能。”

 

    土地財(cái)政遇寒流

 

    顯然，地方政府更不愿意看到“底價(jià)時(shí)代”的到來(lái)，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的冷清將直接影響各地的土地財(cái)政。對(duì)此，一二線城市顯得更為憂心。

 

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2011年上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元，雖然同比僅下跌5.5%，但土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一二線發(fā)達(dá)城市，北京降幅則高達(dá)48.32%。

 

    而廣州土地出讓收入163.12億元，同比減少33.75億元，下降17.14%。“廣州全年的土地出讓金計(jì)劃大約是650億元，這幾乎成了不可能完成的任務(wù)。”趙鵬表示，限購(gòu)預(yù)期的加強(qiáng)，讓不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始備糧過(guò)冬，而無(wú)暇顧及土地，而尚有余力拿地的開(kāi)發(fā)商也將主要選擇在二三線城市拿地。

 

    “一方面是土地財(cái)政的銳減，另一方面是財(cái)政開(kāi)支持續(xù)增長(zhǎng)，這讓地方政府很著急，各種土地推介會(huì)的邀請(qǐng)函，我辦公桌上擺了好幾張。”梁坤告訴記者，有些城市已經(jīng)開(kāi)始考慮出讓黃金位置的地塊，“如果住宅不行，就推商業(yè)地塊、工業(yè)地塊。”

 

    “土地成交不理想，政府的壓力其實(shí)比開(kāi)發(fā)商還大。以長(zhǎng)沙為例，目前長(zhǎng)沙地鐵等城市建設(shè)如火如荼，需要大量的資金。”湖南省房協(xié)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高表示，另一方面，湖南土地出讓收益還要分出10%投入水利，此外還有保障房建設(shè)資金壓力。

 

    地方政府土地財(cái)政壓力或許只能通過(guò)放量供地來(lái)解決。被稱為“第四極”的重慶就是個(gè)很好的例子。因?yàn)樾刨J政策的相對(duì)靈活和巨量的土地供應(yīng)，重慶土地收入大漲。日前，重慶財(cái)政部門(mén)表示，2011年前8月該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入完成847.5億元，占政府性基金收入的93.8%。

 

    “重慶在前期就放了這么大的量，應(yīng)該說(shuō)在接下來(lái)的幾個(gè)月就與其他城市展開(kāi)了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，可以在底價(jià)的基礎(chǔ)上追求溢價(jià)了。”何欣分析。