單從數(shù)據(jù)上看，保障房開(kāi)工率的完成似乎指日可待。昨日(10月10日)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布數(shù)據(jù)，截至9月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造已開(kāi)工986萬(wàn)套，開(kāi)工率達(dá)到98%。其中，北京、河北、山西、遼寧等15個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)開(kāi)工率超過(guò)100%。
北京中原地產(chǎn)對(duì)此表示，今年全國(guó)保障房的建設(shè)任務(wù)完成已成定局。但業(yè)界更關(guān)心的是，要實(shí)現(xiàn)按時(shí)竣工，保障房的后續(xù)資金如何保證到位？
半數(shù)省份完成開(kāi)工任務(wù)
近幾個(gè)月來(lái)，1000萬(wàn)套保障性安居工程的建設(shè)速度快得出人意料。自今年2月住建部與各地簽訂“軍令狀”之后，截至6月底，全國(guó)保障房建設(shè)開(kāi)工率就達(dá)到56.6%。住建部副部長(zhǎng)齊驥7月曾表示，今年11月底前，開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性安居工程的目標(biāo)任務(wù)有望全面實(shí)現(xiàn)。對(duì)于這一指標(biāo)，業(yè)界也普遍認(rèn)為，作為一項(xiàng)任務(wù)，按時(shí)完成保障房開(kāi)工并不難。
相比商品房而言，保障房開(kāi)工的門(mén)檻并不高。據(jù)悉，保障房項(xiàng)目投資的最低資本金比例為20%。即在完成各項(xiàng)審批的基礎(chǔ)上，只要項(xiàng)目建設(shè)資金的到位率達(dá)到20%，就可辦理保障房開(kāi)工手續(xù)。
在這種情況下，地方政府的大量投資成為支撐開(kāi)工的重要保證。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前8月，全國(guó)房地產(chǎn)住宅投資達(dá)27118億元，同比增長(zhǎng)36.4%。在樓市調(diào)控?cái)D壓商品房投資的情況下，保障房投資被認(rèn)為是其重要推動(dòng)力。
按照官方數(shù)據(jù)，截至7月底，遼寧和陜西兩地的保障房開(kāi)工率就已超過(guò)100%，提前完成全年任務(wù)；而到9月底，提前完成任務(wù)的省份就達(dá)到15個(gè)，接近半數(shù)。
“注水論”質(zhì)疑開(kāi)工數(shù)據(jù)偏高
伴隨著數(shù)據(jù)的披露，外界質(zhì)疑同樣不少?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多地方對(duì)“保障性安居工程”的統(tǒng)計(jì)口徑與住建部并不相同。
知情人士透露，不少地方在統(tǒng)計(jì)中將企業(yè)自建的公寓、回遷房、定向安置房都納入進(jìn)來(lái)，無(wú)形中提高了上述數(shù)據(jù)。而根據(jù)住建部口徑，“保障性安居工程”應(yīng)包括經(jīng)適房、兩限房、棚戶區(qū)改造、廉租房和公租房5類(lèi)。
虛報(bào)數(shù)據(jù)的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。此前有媒體報(bào)道稱，福建省三明市公布的保障房建設(shè)計(jì)劃中，有兩個(gè)公租房項(xiàng)目分別為禮品公司和環(huán)衛(wèi)公司的宿舍樓，共計(jì)126套房源。此外，該市限價(jià)商品房也全都屬于安置房性質(zhì)。
上述知情人士還透露，一些地方在手續(xù)不全的情況下動(dòng)工建設(shè)，邊建設(shè)邊申報(bào)，這也會(huì)造成保障房開(kāi)工率“虛高”的假象。
一位不愿具名的土地專(zhuān)家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在資金缺口仍然較大、保障房建設(shè)收益率低的情況下，部分地區(qū)公布的超過(guò)100%的開(kāi)工率值得懷疑。“由于企業(yè)承擔(dān)了大量的保障房建設(shè)任務(wù)，作為一種市場(chǎng)行為，在投資回報(bào)率偏低甚至為負(fù)的情況下，企業(yè)不可能完成自己的那一份任務(wù)。”
按照住建部估算，今年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，共需資金規(guī)模接近1.4萬(wàn)億元。其中各級(jí)政府部門(mén)需籌資5000多億元，其余8000多億元?jiǎng)t由企業(yè)、購(gòu)房者和社會(huì)機(jī)構(gòu)籌措到位。
后續(xù)資金面臨考驗(yàn)
在幾乎實(shí)現(xiàn)全部開(kāi)工的情況下，保障房的竣工情況更加受人關(guān)注。按照住建部的要求，今年11月底必須確保1/3項(xiàng)目 “主體竣工”，年內(nèi)確保竣工項(xiàng)目400萬(wàn)套。
但讓人不解的是，住建部每月公布開(kāi)工率的同時(shí)，從未公布保障性安居工程的竣工數(shù)，多數(shù)地方政府也未發(fā)布保障房竣工情況。
對(duì)此，上述土地專(zhuān)家直言不諱地指出，保障房竣工情況并不理想，其癥結(jié)仍在于資金困境。以遼寧省為例，截至8月31日，當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ绦陆?(含改建)項(xiàng)目開(kāi)工32.26萬(wàn)套，但項(xiàng)目竣工僅0.81萬(wàn)套。
“十一”長(zhǎng)假前，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)增加政府投入，規(guī)范利用企業(yè)債券融資，并加大信貸支持。但對(duì)于提高保障房的投資收益，文件并沒(méi)有提出突破性的政策措施。
上述專(zhuān)家表示，保障房建設(shè)的起始資金容易到位，但建設(shè)過(guò)程中的資金很難保證，這將極大地影響保障房建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量。因此，在大量開(kāi)工的前提下，未來(lái)保障房面臨的資金矛盾將更加突出。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，北上廣深四大城市土地出讓金合計(jì)2066.48億元，同比去年下降8%。在樓市調(diào)控背景下，政府的土地收益也在下降。
這樣的矛盾或更多地體現(xiàn)在公租房領(lǐng)域。北京中原地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房是部分產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，可從出售收回投資；棚戶區(qū)改造可從土地置換及工礦企業(yè)收取投資。該機(jī)構(gòu)稱，公租房投資回報(bào)總量需求最大，投資回報(bào)時(shí)間也最長(zhǎng)，所以更需要政府投資及銀行扶持才能完成任
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