正是這種差別化的住房信貸政策，成了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整顯效的關(guān)鍵之一。不過，這種政策只針對(duì)新購(gòu)房者，對(duì)2010年前的存量購(gòu)房者無影響，他們?nèi)韵硎苤?010年以前的過度優(yōu)惠信貸政策。由于差別化信貸政策的不徹底性，對(duì)于投機(jī)炒作者來說，不僅其投資住房的融資成本仍然處于低位，而且他們會(huì)認(rèn)為當(dāng)前政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是暫時(shí)的，因此住房市場(chǎng)的投資預(yù)期不會(huì)改變。這也是當(dāng)前為何住房銷售下降而住房?jī)r(jià)格不降的關(guān)鍵所在。

 

    隨著目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，商業(yè)銀行要減少其信貸風(fēng)險(xiǎn)，就得對(duì)住房按揭貸款重新定價(jià)，就得改變當(dāng)前差別化信貸政策的不徹底性。而商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款的重新定價(jià)就得考慮兩個(gè)方面：一個(gè)方面是對(duì)樓市新進(jìn)入者的貸款重新定價(jià)；一方面是對(duì)2010年以前的住房購(gòu)買者的按揭貸款重新定價(jià)。

 

    按照最近的信貸政策，住房?jī)?yōu)惠利率早就應(yīng)該取消。在當(dāng)前調(diào)整后的利率水平下，如果不取消，商業(yè)銀行的住房按揭貸款都會(huì)虧損。比如當(dāng)前商業(yè)銀行5年期以上的貸款利率為7.05%，而5年期以上的存款利率5.5%。如果商業(yè)銀行對(duì)存量住房的貸款利率為7折優(yōu)惠（即不重新定價(jià)），那么其貸款利率為4.935%，低于存款利率近0.6%，商業(yè)銀行每作一筆貸款就得承擔(dān)利率虧損0.6%。這樣，商業(yè)銀行的住房按揭貸款是不可持續(xù)的。因此，對(duì)存量住房按揭貸款利率重新定價(jià)，可能會(huì)是未來幾個(gè)月國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)調(diào)整最為重要的內(nèi)容。

 

    到目前為止，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的住房按揭貸款合同幾乎都是浮動(dòng)利率，因此，當(dāng)國(guó)內(nèi)貨幣政策及利率發(fā)生較大變化時(shí)，這種變化一定會(huì)反映到住房按揭利率的變化上。否則，將對(duì)商業(yè)銀行利潤(rùn)水平造成較大的損失。比如，到2010年底，個(gè)人住房按揭余額達(dá)到近6萬億元。按揭貸款利率每上升一個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)銀行增加收益就達(dá)600億元。面對(duì)如此巨大利誘，商業(yè)銀行放棄或改變利率水平很正常。

 

    還有，當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行利率是管制下的利率，其采取“存款利率上限管理、貸款利率下限管理”的政策，即商業(yè)銀行貸款利率水平只要不突破利率的下限，其利率上浮是政策合理范圍。因此，當(dāng)國(guó)內(nèi)住房按揭貸款面臨泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)利率水平上移后，商業(yè)銀行住房按揭貸款利率全部上浮將符合邏輯。而且商業(yè)銀行的按揭貸款利率上浮還能起到一箭雙雕的作用，不僅可以減少商業(yè)銀行貸款利率面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)，還能為年底整個(gè)存量住房按揭貸款利率重新定價(jià)埋下伏筆。

 

    任何細(xì)心的住房購(gòu)買者應(yīng)該注意到，這次商業(yè)銀行提高首套住房貸款利率的影響不僅在于增加了購(gòu)買住房者的負(fù)擔(dān)及減小其杠桿比例，更為重要的是將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響。一來它將成為擠出樓市泡沫的好工具，使投機(jī)炒作者喪失進(jìn)入樓市的意愿和能力；二來當(dāng)房貸利率上漲成為一種趨勢(shì)時(shí)，既增加住房投機(jī)者的融資成本，也減小住房消費(fèi)需求，從而使得整個(gè)住房需求下降；三是當(dāng)投機(jī)炒作及消費(fèi)需求都出現(xiàn)下降趨勢(shì)時(shí)，它必然改變整個(gè)住房市場(chǎng)預(yù)期。這將導(dǎo)致國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化。