年關將至，對于上市房企而言，沖業(yè)績的壓力迫在眉睫。但從數(shù)字表面來看，房產(chǎn)大鱷今年過得還不錯。
財報顯示，今年前9個月萬科銷售面積841.2萬平方米，銷售額970.8億元人民幣，同比均增長35%以上。保利前9個月銷售額為572.75億元人民幣，同比大增38%。
從現(xiàn)金流來看，截至三季度末，萬科手中控制的貨幣資金高達339億元人民幣，比調控嚴厲的2008年三季度末多出140億元人民幣；保利地產(chǎn)擁有貨幣資金220億元人民幣，比年初增加近30億元人民幣。中?？蓜佑玫默F(xiàn)金約為172.4億港元。
一位上市房企的營銷總監(jiān)坦言，“今年公司的銷售目標定得不高，現(xiàn)在已經(jīng)完成了。所以基調仍以觀望為主。”
“大型房企降價攪市”
這一波調控，大型房地產(chǎn)企業(yè)率先降價，而且集中在二三線城市。
分析師楊晨青介紹，年初開始，萬科、保利、恒大已經(jīng)在降價了，恒大優(yōu)惠幅度最大。
不難看到，恒大的項目基本在二三線甚至四線城市。財報顯示，恒大2011年前三季度基本完成年初設定的銷售目標。
據(jù)媒體報道，重慶、杭州等地的樓盤眼下最高降幅超30%，其中包括中海、龍湖、和記黃埔、招商、保利等大企業(yè)。和記黃埔在重慶的項目珊瑚水岸由15800元人民幣/平方米降到10800元人民幣/平方米，降幅32%；中海地產(chǎn)在杭州的紫藤苑正全力促銷最后一批房源：136平方米精裝修的大戶型房源均價從國慶前的每平方米1.7萬元人民幣調整到目前的1.2萬元人民幣，降幅接近30%。
疑惑的是，龍湖、中海等企業(yè)把降價的戰(zhàn)線拉到了上海這樣的一線城市。而這兩個企業(yè)財報的賬面上都是不缺錢的。
一位業(yè)內人士稱，按前三季度713億港元的銷售進度，中海完成800億港元的銷售目標幾無懸念，其有意調整年度銷售目標至900億港元。而中海在上海的銷售目標完成率不足20%。至于龍湖[簡介 最新動態(tài)]，戰(zhàn)線此前一直偏向西南，降價是為布局華東而作準備。
實際上，上海真正降價的樓盤并不多。
11月5日發(fā)布的報告顯示，上海真正降價15%～20%以上的項目只有5-10個樓盤，而上海目前活躍樓盤總數(shù)200-300個，占比不超過5%。
“房價高、降價少的一線城市，不會是企業(yè)跑量的好地方。”楊晨青認為。
“一線城市豪宅降了賣不動，（上海閔行）星河灣降了也沒有帶來成交。”一位上市企業(yè)營銷總監(jiān)如是說。
“一線城市的樓盤價格不動，完成銷售目標有壓力了，二三線城市價格考慮松動。”一位上市企業(yè)高管向早報記者如是表示。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，大型房企率先降價攪渾了市場，中小房企將更困惑，如果跟風降價，爭不過大企業(yè)；若不降價，或面臨資金鏈和市場份額的雙重施壓問題。
從容的大型上市房企
據(jù)新華社報道，一些中小房企的資金鏈捉襟見肘，另外一些中小房企正在悄無聲息地消失。一些項目用圍擋遮住、或者依然在施工，其實它們換了主人。上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所提供的最新市場情況顯示，在最近的一周內，房地產(chǎn)業(yè)再次成為上海產(chǎn)權市場周成交額和新推掛牌項目金額最高的行業(yè)：一周成交3宗，成交金額合計達到12.66億元。
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計分析，今年前10個月，樓市股權變動頻繁，成規(guī)模的股權交易數(shù)量累計達到93宗，總交易額達到300.8億元，遠超2010年全年84宗165.25億元的交易規(guī)模。
一位開發(fā)商稱，現(xiàn)在的利潤分兩塊——竣工交房和項目轉讓。而小房企若真的要死了，降價也不一定管用。
某大型上市國企開發(fā)商透露，現(xiàn)在現(xiàn)金流還有20多億元人民幣，回款速度比往年慢50%至60%。
上述人士還透露，“保障房壓了20億元（人民幣），現(xiàn)在建好了賣給誰都不知道，我們的資金算被凍結。”
“計劃拿出一部分資金，做PE，投到綠色低碳等房地產(chǎn)鏈行業(yè)。”上述人士還說。
“怎么賺錢怎么買賣”
對時下的房地產(chǎn)大佬而言，“退地”過冬之舉接二連三。
11月3日，瑞安建業(yè)有限公司稱，瑞安已同意終止以約32億元人民幣的價格收購南京市一處地塊的合營協(xié)議。公告稱，董事會認為此刻作出如此重大的資本承擔乃財務輕率表現(xiàn)，故決定不參與此次買地。這是繼上海證大宣布擬以最高95.7億元出售其上海外灘國際金融服務中心8-1地塊項目后，近期第二宗大型房企“退地”的案例。
“怎么賺錢怎么買賣?，F(xiàn)在不考慮那么長久。”一位上市公司營銷總監(jiān)透露，該公司計劃出售一塊市中心的商業(yè)用地。
上述人士表示，降價之后，地價已經(jīng)開始有“反應”了。這筆錢可以抄底其他項目。
楊晨青指出，高周轉仍然是大企業(yè)未來的出路。對手里土地不多的富力以及一線城市土地儲備不足的萬科而言，在四季度不能延緩拿地。而土地儲備豐厚的企業(yè)，如中海、恒大等，則不需急著拿地。而且，四季度將可能是低價地塊集中出現(xiàn)的時間段，是拿地的好時機。
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