調(diào)控將持續(xù)到明年

 

    半個月前，一些分析人士還在預(yù)計，“金九銀十”的房價下跌將會促使政府放松調(diào)控，諸如房貸利率及限購令等政策或在一定程度上松綁。然而不到半個月內(nèi)，溫家寶總理的多次表態(tài)，卻讓這種冀望徹底落空。

 

    溫家寶總理在10月29日指出，各級地方政府應(yīng)“在未來幾個月繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓人民群眾看到調(diào)控政策的成效”。而在11月6日溫總理再次強(qiáng)調(diào)，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，“房價總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來也開始松動。在這里我特別要強(qiáng)調(diào)，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。”

 

    溫家寶總理的兩次發(fā)言，用語一次比一次重，可以說讓市場人士頗為吃驚。市場普遍認(rèn)為，總理之言代表著樓市調(diào)控短期不會放松，調(diào)控持續(xù)到明年已經(jīng)成為定局，開發(fā)商不必再對明年初政策放寬存在幻想。

 

    “房價沒有最低只有更低”

 

    越來越多的證據(jù)表明，延續(xù)了一年半的中國樓市調(diào)控措施正在發(fā)生作用。據(jù)報道，繼上海之后，杭州及合肥的市政府要求房地產(chǎn)開發(fā)商將降價幅度限制在20%之內(nèi)，從而避免業(yè)主發(fā)生騷亂。但市場普遍認(rèn)為，試圖限制房價卻不會長期見效，因為許多房地產(chǎn)開發(fā)商正面臨嚴(yán)峻的資金鏈危機(jī)。

 

    時近歲末，不少開發(fā)商仍寄希望于年底奮力一博，降價成為其最重要的搏擊手段。然而，目前情況并不樂觀。日前荔灣某知名樓盤推新貨，之前吹風(fēng)價格高達(dá)2.6萬～3萬元/平方米。然而當(dāng)日現(xiàn)場可獲得各種幅度的優(yōu)惠，折算下來的均價大概在2.3萬元/平方米，屬于略微偏低于“市場價”的一個開盤價。但即使在這種情況下，發(fā)售當(dāng)天也僅消化五成。對于那些急于回籠資金，加速周轉(zhuǎn)的房企來說，五成銷售無疑是難以滿意的業(yè)績。因此，某中型房企的營銷負(fù)責(zé)人向記者透露，“我們之前的10%的降價沒能達(dá)到預(yù)期銷售，接下來會有更大幅度的優(yōu)惠”。

 

    與此同時，降價也并非中小房企的專利。有消息稱，廣州萬科[簡介 最新動態(tài)]為了完成今年100億元的銷售任務(wù)將會加快推貨速度，年底推新貨時“不會漲價只會調(diào)低價格”。一旦萬科這樣的房企也加入到調(diào)低價格的行列，其對市場的影響并非一般房企可比。相信很多買家都記得，2008年廣州樓價的全面下滑，就是始于萬科市區(qū)項目的降價。

 

    業(yè)內(nèi)人士吳定金表示，現(xiàn)在多數(shù)房企對房價未來預(yù)期都偏向悲觀，認(rèn)為房價沒有最低只有更低。在調(diào)控政策放松之時，才是房價筑底之日。經(jīng)緯行研究中心在其發(fā)布的一份報告中，鮮明地表達(dá)了他們的觀點：“寒冬將至，降價潮暗流涌動”。

 

    在樓市“金九銀十”終告幻滅之后，關(guān)于開發(fā)商熬不住的傳言就此起彼伏。綠城[簡介 最新動態(tài)]破產(chǎn)傳言言猶在耳，二手中介也傳來大面積關(guān)鋪的消息。

 

    中介關(guān)店裁員熬寒冬

 

    就在10月底11月初，有報料稱“中原地產(chǎn)將裁員2000人”。及后中原地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人出面澄清，然而澄清的僅是裁員規(guī)模而非裁員事實，“中原地產(chǎn)此次暫停營業(yè)的60家門店，大約1000人流失，目前深圳中原地產(chǎn)中介還在營業(yè)325家。”

 

    根深葉大的中原地產(chǎn)也要關(guān)鋪裁員，可知二手市場情況有多惡劣。據(jù)了解，在嚴(yán)重“吃不飽”的狀況下，新一輪的地產(chǎn)中介“關(guān)店潮”再次現(xiàn)身深圳，包括中原、中華、世華、港置等深圳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)紛紛在近期出現(xiàn)裁員或者關(guān)店。2008年因為市場慘淡，知名二手中介創(chuàng)輝租售廣州門店一夜停業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果目前的情況繼續(xù)惡化，不排除出現(xiàn)第二個創(chuàng)輝租售。

 

    “鏈家地產(chǎn)”最新發(fā)布的研究統(tǒng)計稱，今年以來北京二手房中介共關(guān)閉門店約1000家左右，為三年來最多，其中10月關(guān)閉門店177家，已連續(xù)多月單月關(guān)閉中介門店超過100家，其中約73%為中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

 

    作為一線城市中相對較為理性的廣州，中介關(guān)門潮暫時沒出現(xiàn)。據(jù)記者了解，一些原先繼續(xù)擴(kuò)張的中介，目前紛紛停止了擴(kuò)張的步伐。有合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理告訴記者：“地鋪關(guān)門還沒怎么聽說，但有些地鋪，之前有十多個經(jīng)紀(jì)，現(xiàn)在只有八九個了。”

 

    土地市場頻頻流拍

 

    自10月底以來，廣州頻頻大規(guī)模掛出土地出讓公告，幾乎每一次，都被媒體稱為史上最大規(guī)模土地出讓會。結(jié)果在房企不賞臉的情況下，卻變成了“史上最大規(guī)模的土地出讓取消會”。昨日，原計劃出讓廣州南站14宗用地，到了中午廣州市房管局發(fā)出公告，終止出讓其中的12宗。最后出讓的兩宗，也分別只有一家房企報名，最后各以底價成交。再加上11月1日取消的12塊土地，兩次取消出讓的地塊高達(dá)24宗，最后出讓的地塊只有8宗，并且全部以底價成交。原先或明或暗表示過意向的十幾家房企，均僅停留在意向上而沒有現(xiàn)身競價。而在此前的10月28日，原定進(jìn)行的3宗土地拍賣最后也是倉促結(jié)束，連現(xiàn)場競拍也沒有舉行。

 

    一位開發(fā)商拿地方面負(fù)責(zé)人講述了這樣一段經(jīng)歷：10月28日到房地產(chǎn)交易登記中心現(xiàn)場觀摩拍賣，結(jié)果吃了閉門羹，因為現(xiàn)場根本沒有舉行競拍，只是宣布了成交結(jié)果了事；11月1日，因為有事拖累，稍遲到達(dá)交易登記中心拍賣現(xiàn)場，卻發(fā)現(xiàn)競拍早已結(jié)束；11月8日，到達(dá)現(xiàn)場時再次吃閉門羹，因為同樣沒有競拍。

 

    房價離拐點還有多遠(yuǎn)？

 

    在大部分市場人士看來，房價拐點的到來，幾乎已經(jīng)不存在任何爭議。東吳基金總裁徐建平11月7日在其微博上表示，“房價終于將迎來拐點。從抑制房價過快上漲，到促進(jìn)房價的合理調(diào)整，到下調(diào)房價是國家的堅定政策。亡羊補牢，也許猶未晚。”

 

    房價下跌將導(dǎo)致大量抵押品價值重估，而銀行業(yè)是否能承擔(dān)得起？雖然前銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀行業(yè)承受得了房價下跌40%，但這種擔(dān)心并非空穴來風(fēng)。國有四大行前三季度資產(chǎn)減值損失余額總計已超過1000億元，股份制銀行中招行資產(chǎn)減值損失余額同比增長87.08%，房地產(chǎn)貸款減值準(zhǔn)備計提增加與此脫不了關(guān)系。事實上，銀行業(yè)的風(fēng)險并不僅僅體現(xiàn)在表內(nèi)，眾多房地產(chǎn)項目通過信托產(chǎn)品和銀行理財產(chǎn)品等方式表外融資。一旦房價下跌，這些表外資產(chǎn)的貶值，是否會帶來流動性問題從而對銀行業(yè)造成沖擊？這些都是政府不得不考慮的問題。