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  • 房價沒有最低只有更低 拐點到來已無任何爭議

    2011年11月09日 08:35
    來源:信息時報

        雖然房地產(chǎn)開發(fā)商競相在迅速惡化的市場環(huán)境中力爭實現(xiàn)銷售目標(biāo),但他們顯然低估了政府對樓市調(diào)控的決心。越來越多的證據(jù)表明,延續(xù)了一年半的樓市調(diào)控措施正在發(fā)生作用:“絕望”的開發(fā)商開始競相拋售庫存,地產(chǎn)中介關(guān)店裁員熬寒冬,土地市場頻頻流拍……業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,廣州樓市降價的預(yù)期也因此大大增強(qiáng)。

        調(diào)控將持續(xù)到明年
     
        半個月前,一些分析人士還在預(yù)計,“金九銀十”的房價下跌將會促使政府放松調(diào)控,諸如房貸利率及限購令等政策或在一定程度上松綁。然而不到半個月內(nèi),溫家寶總理的多次表態(tài),卻讓這種冀望徹底落空。
     
        溫家寶總理在10月29日指出,各級地方政府應(yīng)“在未來幾個月繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策,讓人民群眾看到調(diào)控政策的成效”。而在11月6日溫總理再次強(qiáng)調(diào),中國下調(diào)房價是國家堅定的政策,“房價總的形勢還處于僵持階段,但是這一個月來也開始松動。在這里我特別要強(qiáng)調(diào),對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施,決不可有絲毫動搖,我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。”
     
        溫家寶總理的兩次發(fā)言,用語一次比一次重,可以說讓市場人士頗為吃驚。市場普遍認(rèn)為,總理之言代表著樓市調(diào)控短期不會放松,調(diào)控持續(xù)到明年已經(jīng)成為定局,開發(fā)商不必再對明年初政策放寬存在幻想。
     
        “房價沒有最低只有更低”
     
        越來越多的證據(jù)表明,延續(xù)了一年半的中國樓市調(diào)控措施正在發(fā)生作用。據(jù)報道,繼上海之后,杭州及合肥的市政府要求房地產(chǎn)開發(fā)商將降價幅度限制在20%之內(nèi),從而避免業(yè)主發(fā)生騷亂。但市場普遍認(rèn)為,試圖限制房價卻不會長期見效,因為許多房地產(chǎn)開發(fā)商正面臨嚴(yán)峻的資金鏈危機(jī)。
     
        時近歲末,不少開發(fā)商仍寄希望于年底奮力一博,降價成為其最重要的搏擊手段。然而,目前情況并不樂觀。日前荔灣某知名樓盤推新貨,之前吹風(fēng)價格高達(dá)2.6萬~3萬元/平方米。然而當(dāng)日現(xiàn)場可獲得各種幅度的優(yōu)惠,折算下來的均價大概在2.3萬元/平方米,屬于略微偏低于“市場價”的一個開盤價。但即使在這種情況下,發(fā)售當(dāng)天也僅消化五成。對于那些急于回籠資金,加速周轉(zhuǎn)的房企來說,五成銷售無疑是難以滿意的業(yè)績。因此,某中型房企的營銷負(fù)責(zé)人向記者透露,“我們之前的10%的降價沒能達(dá)到預(yù)期銷售,接下來會有更大幅度的優(yōu)惠”。
     
        與此同時,降價也并非中小房企的專利。有消息稱,廣州萬科[簡介 最新動態(tài)]為了完成今年100億元的銷售任務(wù)將會加快推貨速度,年底推新貨時“不會漲價只會調(diào)低價格”。一旦萬科這樣的房企也加入到調(diào)低價格的行列,其對市場的影響并非一般房企可比。相信很多買家都記得,2008年廣州樓價的全面下滑,就是始于萬科市區(qū)項目的降價。
     
        業(yè)內(nèi)人士吳定金表示,現(xiàn)在多數(shù)房企對房價未來預(yù)期都偏向悲觀,認(rèn)為房價沒有最低只有更低。在調(diào)控政策放松之時,才是房價筑底之日。經(jīng)緯行研究中心在其發(fā)布的一份報告中,鮮明地表達(dá)了他們的觀點:“寒冬將至,降價潮暗流涌動”。
     
        在樓市“金九銀十”終告幻滅之后,關(guān)于開發(fā)商熬不住的傳言就此起彼伏。綠城[簡介 最新動態(tài)]破產(chǎn)傳言言猶在耳,二手中介也傳來大面積關(guān)鋪的消息。
     
        中介關(guān)店裁員熬寒冬
     
        就在10月底11月初,有報料稱“中原地產(chǎn)將裁員2000人”。及后中原地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人出面澄清,然而澄清的僅是裁員規(guī)模而非裁員事實,“中原地產(chǎn)此次暫停營業(yè)的60家門店,大約1000人流失,目前深圳中原地產(chǎn)中介還在營業(yè)325家。”
     
        根深葉大的中原地產(chǎn)也要關(guān)鋪裁員,可知二手市場情況有多惡劣。據(jù)了解,在嚴(yán)重“吃不飽”的狀況下,新一輪的地產(chǎn)中介“關(guān)店潮”再次現(xiàn)身深圳,包括中原、中華、世華、港置等深圳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)紛紛在近期出現(xiàn)裁員或者關(guān)店。2008年因為市場慘淡,知名二手中介創(chuàng)輝租售廣州門店一夜停業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,如果目前的情況繼續(xù)惡化,不排除出現(xiàn)第二個創(chuàng)輝租售。
     
        “鏈家地產(chǎn)”最新發(fā)布的研究統(tǒng)計稱,今年以來北京二手房中介共關(guān)閉門店約1000家左右,為三年來最多,其中10月關(guān)閉門店177家,已連續(xù)多月單月關(guān)閉中介門店超過100家,其中約73%為中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。
     
        作為一線城市中相對較為理性的廣州,中介關(guān)門潮暫時沒出現(xiàn)。據(jù)記者了解,一些原先繼續(xù)擴(kuò)張的中介,目前紛紛停止了擴(kuò)張的步伐。有合富置業(yè)分區(qū)營業(yè)經(jīng)理告訴記者:“地鋪關(guān)門還沒怎么聽說,但有些地鋪,之前有十多個經(jīng)紀(jì),現(xiàn)在只有八九個了。”
     
        土地市場頻頻流拍
     
        自10月底以來,廣州頻頻大規(guī)模掛出土地出讓公告,幾乎每一次,都被媒體稱為史上最大規(guī)模土地出讓會。結(jié)果在房企不賞臉的情況下,卻變成了“史上最大規(guī)模的土地出讓取消會”。昨日,原計劃出讓廣州南站14宗用地,到了中午廣州市房管局發(fā)出公告,終止出讓其中的12宗。最后出讓的兩宗,也分別只有一家房企報名,最后各以底價成交。再加上11月1日取消的12塊土地,兩次取消出讓的地塊高達(dá)24宗,最后出讓的地塊只有8宗,并且全部以底價成交。原先或明或暗表示過意向的十幾家房企,均僅停留在意向上而沒有現(xiàn)身競價。而在此前的10月28日,原定進(jìn)行的3宗土地拍賣最后也是倉促結(jié)束,連現(xiàn)場競拍也沒有舉行。
     
        一位開發(fā)商拿地方面負(fù)責(zé)人講述了這樣一段經(jīng)歷:10月28日到房地產(chǎn)交易登記中心現(xiàn)場觀摩拍賣,結(jié)果吃了閉門羹,因為現(xiàn)場根本沒有舉行競拍,只是宣布了成交結(jié)果了事;11月1日,因為有事拖累,稍遲到達(dá)交易登記中心拍賣現(xiàn)場,卻發(fā)現(xiàn)競拍早已結(jié)束;11月8日,到達(dá)現(xiàn)場時再次吃閉門羹,因為同樣沒有競拍。
     
        房價離拐點還有多遠(yuǎn)?
     
        在大部分市場人士看來,房價拐點的到來,幾乎已經(jīng)不存在任何爭議。東吳基金總裁徐建平11月7日在其微博上表示,“房價終于將迎來拐點。從抑制房價過快上漲,到促進(jìn)房價的合理調(diào)整,到下調(diào)房價是國家的堅定政策。亡羊補牢,也許猶未晚。”
     
        房價下跌將導(dǎo)致大量抵押品價值重估,而銀行業(yè)是否能承擔(dān)得起?雖然前銀監(jiān)會主席劉明康表示,銀行業(yè)承受得了房價下跌40%,但這種擔(dān)心并非空穴來風(fēng)。國有四大行前三季度資產(chǎn)減值損失余額總計已超過1000億元,股份制銀行中招行資產(chǎn)減值損失余額同比增長87.08%,房地產(chǎn)貸款減值準(zhǔn)備計提增加與此脫不了關(guān)系。事實上,銀行業(yè)的風(fēng)險并不僅僅體現(xiàn)在表內(nèi),眾多房地產(chǎn)項目通過信托產(chǎn)品和銀行理財產(chǎn)品等方式表外融資。一旦房價下跌,這些表外資產(chǎn)的貶值,是否會帶來流動性問題從而對銀行業(yè)造成沖擊?這些都是政府不得不考慮的問題。
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