近日，溫家寶總理對(duì)外強(qiáng)調(diào)“對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖。”此言一出，房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間再起漣漪，一直強(qiáng)撐的房企亦失去底氣。多位業(yè)內(nèi)人士分析，住宅市場(chǎng)短期內(nèi)已無望“恢復(fù)元?dú)?rdquo;，商業(yè)地產(chǎn)仍將被房企視作救命稻草，購物中心、城市綜合體等在未來一段時(shí)間內(nèi)仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍產(chǎn)品。

“調(diào)控政策的持續(xù)勢(shì)必進(jìn)一步堅(jiān)定房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的決心，但也一定要警惕盲目介入，目前廣泛存在的商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)給市場(chǎng)敲響警鐘。”專家建議，房企在運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)一定要從市場(chǎng)調(diào)研、招商等多方著手，踐行差異化戰(zhàn)略。
  沖動(dòng)的懲罰：商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化
  溫家寶總理的一席“調(diào)控措施不動(dòng)搖”論，再次沖擊了住宅開發(fā)商的心理防線，“住宅滯漲”無疑將繼續(xù)延續(xù)。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一端，商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)頭依然迅猛。據(jù)了解，今年下半年，北京將陸續(xù)迎來國(guó)盛購物中心、鳳凰購物中心、世貿(mào)工三、金融街購物中心二期、新奧購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開業(yè)，新增供應(yīng)面積共約40萬平。
  近兩年來，商業(yè)地產(chǎn)從未停止飛奔的腳步。2010年，北京商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量和吸納量分別達(dá)到了空前的123萬平方米和100萬平方米，比2009年分別增長(zhǎng)了355%和357%。有數(shù)據(jù)稱，2011年北京將共有170萬平的商業(yè)供應(yīng)。此外，上海、廣州、深圳等地商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量也在直線飆升。專家估計(jì)，鑒于樓市調(diào)控對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊以及房企尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)的心理訴求，未來一段時(shí)間全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍將繼續(xù)走熱。
  然而，看似風(fēng)光無限的商業(yè)地產(chǎn)熱背后，問題正在凸顯。“首當(dāng)其沖的就是日趨嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象。”業(yè)內(nèi)人士指出，“在同一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，往往存在多個(gè)定位相同、功能類似的商業(yè)項(xiàng)目，這種現(xiàn)象在熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)商圈尤其明顯。”
  在中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國(guó)雄看來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的一再升溫，部分房企已經(jīng)步入誤區(qū)。“現(xiàn)在很多城市、很多開發(fā)商都在規(guī)劃城市綜合體，雷同現(xiàn)象比較普遍，很多購物中心在外觀、內(nèi)部設(shè)計(jì)等方面差異很小，這樣就造成千城一面的局面。”
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  目前來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化主要涉及建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、引進(jìn)品牌等方面。業(yè)內(nèi)人士稱：“最直觀的同質(zhì)化體現(xiàn)就是建筑本身，我之前接觸過幾個(gè)購物中心，在外立面、內(nèi)部構(gòu)造、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)等方面幾乎千篇一律；在業(yè)態(tài)組合上，很多購物中心基本都涵蓋服裝、餐飲、娛樂等多個(gè)方面，各業(yè)態(tài)之間的比例差異較??；最后就是引進(jìn)品牌，這點(diǎn)也非常明顯。”
  有專家稱：“商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化會(huì)在一定程度上弱化單個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，并影響項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)。”
  提及商業(yè)地產(chǎn)如何突破同質(zhì)化困境，多位業(yè)內(nèi)人士建議房企在項(xiàng)目規(guī)劃之初，必須在市場(chǎng)調(diào)研方面做足功夫，“包括商圈前景分析、人流量統(tǒng)計(jì)、政府未來政策規(guī)劃、消費(fèi)人群特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析等等，尤其是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，一定要深入全面，這樣才可以在項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)有的放矢，突出差異化。”
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  新浪商業(yè)地產(chǎn)招商中心工作人員透露：“現(xiàn)在有些房企已經(jīng)開始主動(dòng)規(guī)避同質(zhì)化，并請(qǐng)我們對(duì)意向城市、意向商圈做市場(chǎng)調(diào)研，截止目前，我們的CRIC商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫已經(jīng)在全國(guó)20多個(gè)城市，為近2000千個(gè)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目撰寫研究報(bào)告，獲取了大量一手信息，對(duì)于房企運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目起到了有力作用。”
  “在市場(chǎng)報(bào)告的基礎(chǔ)上，我們會(huì)結(jié)合自身定位，進(jìn)行組合錯(cuò)位、功能錯(cuò)位和時(shí)間錯(cuò)位，及時(shí)調(diào)整策略并尋找新的突破口。”某房企人士稱，在招商環(huán)節(jié)，除了參考市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，最主要的還是要多引進(jìn)一些新品牌，“由于自身商家資源有限，我們一般通過專業(yè)機(jī)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)資源拓展，近期曾通過中國(guó)樂商會(huì)成功與數(shù)十家品牌達(dá)成有效對(duì)接，其中就包括幾個(gè)從未進(jìn)入北京市場(chǎng)的品牌。”