11月15日萬科擬5年在全國建50座百萬級綜合體的消息在坊間瘋傳，消息稱，萬科旗下首個綜合體項(xiàng)目萬科廣場已經(jīng)進(jìn)入銷售臨戰(zhàn)狀態(tài)，預(yù)計(jì)最快將于12月份對外公開發(fā)售。
11月16日晚，萬科就此消息作出回應(yīng)稱，消息所稱內(nèi)容不符合萬科業(yè)務(wù)發(fā)展策略的實(shí)際情況。萬科聲明，公司依然堅(jiān)定不移地以普通住宅為主業(yè)，這一定位沒有發(fā)生任何變化。
然而，11月15日，萬科以14.8億元總價標(biāo)得上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號地塊南塊。該地塊為商業(yè)辦公文娛會展綜合用地，出讓面積為32176.6平方米，起始報(bào)價為13.9182億元。
是巧合還是預(yù)謀？其實(shí)，萬科做，或者不做，城市綜合體就在那里。
“不限貸不限購”的商業(yè)地產(chǎn)在住宅地產(chǎn)受限下迎來了一輪高速發(fā)展期。其中，集商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等多功能、高效率的城市綜合體成為商業(yè)地產(chǎn)焦點(diǎn)。
據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物中心69家，建筑面積350萬平方米；石家莊的購物中心將超過20家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽則將擁有購物中心43家，建筑面積接近200萬平方米。
二三線城市接力賽
在我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的推動下，目前，各城市打造的城市綜合體如雨后春筍。尤其在二三線城市，自去年開始，地方政府對于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開“綠燈”，大量分布在二線甚至三四線城市的城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目在建或已經(jīng)開業(yè)。
日前，重慶市巴南區(qū)政府與本土餐飲巨頭陶然(微博)居簽下合作協(xié)議，陶然居將在未來兩年內(nèi)投資10億元，在巴南龍洲灣打造包括美食廣場、寫字樓、五星級酒店的商業(yè)廣場。
11月11日，廊坊萬達(dá)廣場開業(yè)。項(xiàng)目總建筑面積約65萬平方米，總投資約50億元，一舉成為廊坊最高檔的城市綜合體。
10月19日，成都·美國城在雙流開工，建成后將成為集旅游、休閑、購物為一體的大型城市綜合體；10月21日，全球著名城市地標(biāo)開發(fā)商“鐵獅門”在成都的項(xiàng)目“晶融匯”正式亮相，建成后將成為東大街的地標(biāo)性綜合體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都在建的城市綜合體總數(shù)則超過80個，總體量近千萬平方米。
10月18日，浙江臨安首個大型商業(yè)地標(biāo)項(xiàng)目萬華廣場試營業(yè)，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)40000平方米。里面有全國縣級城市第一家必勝客門店，有面積達(dá)13000平方米的沃爾瑪?shù)冉賯€知名品牌。
而沈陽目前開發(fā)超過10萬平方米規(guī)模的城市綜合體項(xiàng)目達(dá)55個以上。
對于地產(chǎn)大鱷們來說，搶灘城市綜合體的腳步并沒有停止。中海地產(chǎn)此前宣布將在南京、沈陽、濟(jì)南、天津、珠海五座城市投建環(huán)宇城購物中心；首創(chuàng)置業(yè)表示今后將重點(diǎn)在環(huán)渤海、珠三角、長三角以及西北、西南五點(diǎn)的三、四線城市布局商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)萬達(dá)，2011年在廊坊、唐山、石家莊、襄陽、寧德、泰州等三、四線城市開業(yè)，2012年的重頭戲也在三、四線城市。
有知名地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對《中國聯(lián)合商報(bào)》記者分析到，城市綜合體的開發(fā)在二三線城市能夠大行其道，首先是住宅地產(chǎn)調(diào)控的擠出效應(yīng)，開發(fā)商面對調(diào)控需要轉(zhuǎn)型，尋找投資機(jī)會；另外，二三線地方政府招商引資熱情非常高，城市綜合體的建立有利于城市功能更新，提升城市品牌，也容易出政績；再者，住宅地產(chǎn)的先期發(fā)展，必然需要大量配套的商業(yè)服務(wù)，而城市綜合體的開發(fā)則能解決這種現(xiàn)實(shí)需求。在土地資源有限的前提下，一個城市前瞻性地做好規(guī)劃、適度地開發(fā)城市綜合體對城市發(fā)展及居民都是有利的。
風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會并存
一哄而上的城市綜合體項(xiàng)目也已集聚了大量風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前北京商業(yè)地產(chǎn)存量面積已達(dá)959萬平方米，如果按較快的銷售速度計(jì)算，也至少需要28個月才能消化完。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域中心的統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月末，上海商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)3個月攀升至1028.6萬平方米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597.8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴(kuò)大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。以最近10個月的平均成交量統(tǒng)計(jì)，目前上海的寫字樓和商鋪庫存總量需要32個月才能消化完。
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心的報(bào)告還稱，珠海、中山、?？?、銀川、西寧5個三線城市商業(yè)建筑面積今年增幅將高達(dá)83.9%，出現(xiàn)過?；内厔?。
城市綜合體是多類型物業(yè)的集合，涵蓋寫字樓、購物中心、酒店、住宅等多種物業(yè)型態(tài)，集休閑、娛樂、辦公、購物、居住等功能于一體，其開發(fā)、運(yùn)營及管理的復(fù)雜程度也是最高的。同時，城市綜合體的開發(fā)，上游是資金鏈，中游是開發(fā)環(huán)節(jié)，下游是經(jīng)營和管理，這三個環(huán)節(jié)中作為上游的資金鏈最為關(guān)鍵。因此項(xiàng)目融資安排在項(xiàng)目開發(fā)過程中十分重要，一旦資金鏈斷裂，將會對整個項(xiàng)目的開發(fā)帶來嚴(yán)重影響。而由于融資渠道的限制導(dǎo)致的城市綜合體開發(fā)過程中出現(xiàn)資金鏈緊張的現(xiàn)象并不少見。
如何解決城市綜合體開發(fā)的資金瓶頸，如何進(jìn)行城市綜合體的定位及運(yùn)營管理都是比較關(guān)鍵的問題。這對于有些房企及地方政府來說，還是一門新功課，交“學(xué)費(fèi)”那是必然的。
有關(guān)人士對記者分析認(rèn)為，令人比較擔(dān)擾的是我國城市綜合體的商業(yè)模式一直沒有創(chuàng)新，千城一面，各開發(fā)商推出的產(chǎn)品大同小異，同質(zhì)化嚴(yán)重。另外，二、三線城市過度發(fā)展城市綜合體，而當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力如果跟不上，就會做成一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，特別是在融資渠道收窄的背景下，房企的資金鏈一旦斷裂，就會引起一連串的連鎖反應(yīng)。
