年關(guān)將近，企業(yè)迎來(lái)資金結(jié)算的高峰時(shí)期。短短兩三個(gè)月的時(shí)間里，大連地區(qū)的民間借貸利率陡然上升50%，部分“地下錢莊”甚至以年利率120%的高價(jià)放貸。許多處于邊緣地帶的民間金融部落，以“投資咨詢”等身份，悄無(wú)聲息地運(yùn)作著大筆巨額資金。民間借貸或許是開發(fā)商們“救火”的一條路子，但開發(fā)商必須承受高達(dá)10%的月息。這折算成年息就比較嚇人120%。
資金缺口大 中小開發(fā)商年利率120%借錢仍“無(wú)門”
年關(guān)是開發(fā)商的一道“坎”。待結(jié)的工程款、到期的開發(fā)貸、正在趕工的期限項(xiàng)目、飛漲的建安成本……由于銀行普遍對(duì)房地產(chǎn)商采取限貸乃至禁貸政策，并基本一致地將有限的開發(fā)貸資源給予了知名大型房企，因此，中小型房企成了年末民間借貸的一大主體。
民間借貸或許是開發(fā)商們“救火”的一條路子，但開發(fā)商必須承受高達(dá)10%的月息。這折算成年息就比較嚇人120%。按照現(xiàn)行規(guī)定，銀行一年期貸款基準(zhǔn)利率為6.56%。高利貸的利息已經(jīng)接近基準(zhǔn)利率的20倍。即使如此，大多數(shù)放貸方都對(duì)房企的申請(qǐng)緘口。
業(yè)界有一種比喻尤為形象早前習(xí)慣于拿銀行的錢“借雞下蛋”的開發(fā)商們，現(xiàn)階段不得已到了“拿蛋換雞”的地步。房地產(chǎn)行業(yè)的資金一般由三部分構(gòu)成，即自有資金30%、貸款30%、預(yù)售收入40%。自從樓市調(diào)控以來(lái)，貸款越來(lái)越難，加上樓市交易持續(xù)低迷，預(yù)售收入也變成了紙上談兵，房企一下子就出現(xiàn)了70%的資金缺口。對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想不倒閉，就只能想各種辦法借貸來(lái)填補(bǔ)資金空缺。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在大連目前的六七百家房企中，至少有30%的企業(yè)已經(jīng)或正在通過(guò)民間借貸來(lái)找救命錢。很多房企都在苦等市場(chǎng)交易回暖，但業(yè)內(nèi)人士普遍估計(jì)，只要政策不松動(dòng)，賣房難的局面很難在短期內(nèi)改觀。
在實(shí)際操作中，民間借貸一般不超過(guò)一個(gè)月，最長(zhǎng)也不會(huì)超過(guò)一個(gè)季度，且利息計(jì)算是與借款時(shí)間成反比的：借款時(shí)間越長(zhǎng)，利息越低；時(shí)間越短，利息則越高。今年，銀行收緊信貸的政策背景，致民間借貸利率水漲船高。李軍說(shuō)，七八月份的時(shí)候，銀行一年期貸款利率為6.56%，大連地區(qū)的“高利貸”年利息則達(dá)到了60%以上。當(dāng)時(shí)已經(jīng)覺(jué)得“高不可攀”，沒(méi)想到漲勢(shì)仍在繼續(xù)。
月息最高10% “地下錢莊”利率三個(gè)月漲了近一倍
“貸款300萬(wàn)元，約定6個(gè)月還清，月利息5%。 ”今年7月，大連灣一家生產(chǎn)飲料的出口企業(yè)以這樣的條件拿到了一筆應(yīng)急款。這個(gè)年?duì)I業(yè)額五六百萬(wàn)的企業(yè)最頭疼的就是尋找現(xiàn)金流。
該企業(yè)的負(fù)責(zé)人張先生說(shuō)，企業(yè)唯一的固定資產(chǎn)就是價(jià)值100余萬(wàn)元的廠房，“這樣的條件在銀行肯定拿不到貸款。 ”所以，張先生通過(guò)“朋友介紹”求助于一個(gè)省內(nèi)的“地下錢莊”。張先生透露，民間借貸的“審核”也不簡(jiǎn)單。一般來(lái)說(shuō)，貸款前，借貸公司會(huì)上門查看企業(yè)的廠房、設(shè)備，翻看企業(yè)賬目等。而這套嚴(yán)格的“審查程序”是與利率的飛漲相伴相生的。
相距兩三個(gè)月，現(xiàn)在，大連地區(qū)“地下錢莊”月利率8%~10%已經(jīng)是行情價(jià)，而且必須提供房車證明。張先生說(shuō)，放貸人優(yōu)先考慮提供房子住址和房產(chǎn)證的客戶，其次才考慮車子。因?yàn)檐囕v折舊太快。“房子住址一定要的，至少能找到你。 ”緣于此，現(xiàn)在許多“貸款廣告”短信中，都提示潛在客戶“年關(guān)錢緊？以房換錢”。
“無(wú)論南方、北方，民間借貸公司的資金來(lái)源一向復(fù)雜。 ”大連市西崗區(qū)一位曾從事過(guò)民間借貸生意的知情人士告訴記者，這個(gè)資金來(lái)源有一部分是發(fā)起人的自有資金，也有銀行貸款資金，甚至有一些普通百姓的“融資”。不過(guò)，在南方，民間資本一般占有相當(dāng)大的比例，但是在北方，貸款公司使用的大部分是銀行流出來(lái)的錢。無(wú)法具體統(tǒng)計(jì)這些在銀行體外循環(huán)的資金究竟有多大數(shù)量。 首席記者蘇琳
房產(chǎn)融資動(dòng)作
截至10月末
共有260家房地產(chǎn)公司推出增發(fā)預(yù)案，累計(jì)募資金額超過(guò)6048億元。此外，還有88家公司希望通過(guò)發(fā)行公司債和次級(jí)債進(jìn)行融資，規(guī)模達(dá)到3238億元。但就在前不久，幾大龍頭房企的增發(fā)計(jì)劃已經(jīng)被證監(jiān)會(huì)叫停，涉及金額逾千億元。
目前
上海的一些樓盤開始將所屬項(xiàng)目以折價(jià)的方式批量轉(zhuǎn)售給地產(chǎn)基金，開發(fā)商可以拿到地產(chǎn)基金預(yù)付的“定金”。不過(guò)，該方式也在挑戰(zhàn)開發(fā)商的心理底線，這些投資者開出的 “批發(fā)價(jià)”只有公開售價(jià)的7折甚至是5折。
房地產(chǎn)行業(yè)的資金一般由三部分構(gòu)成，即自有資金30%、貸款30%、預(yù)售收入40%。自從樓市調(diào)控以來(lái)，貸款越來(lái)越難，加上樓市交易持續(xù)低迷，預(yù)售收入也變成了紙上談兵，房企一下子就出現(xiàn)了70%的資金缺口。 ”
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