近期，全國(guó)各級(jí)房的地產(chǎn)市場(chǎng)，明顯是在脆弱與堅(jiān)挺中博弈波動(dòng)，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)有目共睹。由于國(guó)情原因及各種歷史遺留問題，這個(gè)市場(chǎng)要看政策說話，靠政策吃飯。
從今年三、四季度的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，全國(guó)性房企啟動(dòng)大幅降價(jià)浪潮、有關(guān)房產(chǎn)稅的討論及財(cái)政部、國(guó)土資源部聯(lián)手問診地方政府土地依賴過度等話題，可以看出，中央政府在方式方法及調(diào)整深度和廣度上的進(jìn)步，但又需謹(jǐn)慎對(duì)待各級(jí)政府相應(yīng)政策的執(zhí)行力度和延續(xù)性，這將在一定程度上決定2012年的市場(chǎng)走勢(shì)與基調(diào)。
目前，政策的效力正在一、二線城市爆發(fā)，政策效力的延續(xù)性及深廣度波及效應(yīng)是否直接觸底三、四線城市，加之三、四線城市供銷變量階段性變線等因素影響，都會(huì)左右市場(chǎng)的短期表現(xiàn)。
2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然與2008年有“提前過冬”的相同跡象，但隨著12月5日，中國(guó)人民銀行正式下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)開始，樓市的“拐點(diǎn)”或?qū)⒊霈F(xiàn)。
下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)將釋放近4000億元的流動(dòng)資金，有助于緩解銀行貸款緊張局面。央行3年來首次下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，對(duì)于當(dāng)前最缺錢的房地產(chǎn)行業(yè)來說，這一調(diào)整顯得格外重要。對(duì)于目前的市場(chǎng)來說，也是一個(gè)利好消息。在一定程度上，對(duì)于堅(jiān)定市場(chǎng)信心具有積極的意義。
盡管從嚴(yán)格意義上來說，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)并不是政策的松綁，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，反過來相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)期來說也是利好的?；诖耍瑢?duì)于2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，可以做出如下預(yù)測(cè)。
(1)從整個(gè)市場(chǎng)來看，2012年將是一個(gè)現(xiàn)金比資產(chǎn)值錢的年代。許多投資者會(huì)控制對(duì)資產(chǎn)類投資品的投資，再加上整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在一線城市基本過剩，分別為全國(guó)平均水平的2.7倍和2倍。未來一線城市會(huì)面臨較大的調(diào)整，大魚吃小魚的局面基本確立，行業(yè)并購的機(jī)會(huì)也會(huì)不斷凸顯。
(2)房?jī)r(jià)大降價(jià)的預(yù)期已經(jīng)形成，尤其是2011年4季度和2012年上半年，將會(huì)是推盤的高峰期，這就使得2012年上半年發(fā)展商不得不降價(jià)促銷以求生存，從而會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的理性回歸，而降價(jià)的空間，則主要由發(fā)展商的資金情況和土地成本來決定。
(3)開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)投入，甚至在二三線城市非核心地段大量涌現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目。雖然限購之下投資者瘋狂追捧商業(yè)物業(yè)，但商業(yè)物業(yè)通常需要一段時(shí)間的培育期，在培育期內(nèi)租金投資回報(bào)率較低。所以，未來發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，重點(diǎn)考察的將是開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力而非興建能力。
(4)全國(guó)樓市在2012年下半年，由于資金問題導(dǎo)致房?jī)r(jià)下滑，加之全國(guó)保障性住房正在陸續(xù)開工建設(shè)，政府會(huì)針對(duì)保障性住房供應(yīng)情況及施工建設(shè)力度，在達(dá)到預(yù)定計(jì)劃指標(biāo)時(shí)，會(huì)適當(dāng)就勢(shì)放寬房地產(chǎn)調(diào)控政策。
(5) 中國(guó)經(jīng)濟(jì)體量龐大，不能一刀切。可以預(yù)見的是，長(zhǎng)期來看，一、二線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)于經(jīng)濟(jì)的增速和通貨膨脹率，已經(jīng)走上價(jià)格相對(duì)下跌的道路；而對(duì)于三、四線非發(fā)達(dá)城市來說，任然存在著巨大的上升空間。
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