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  • 時(shí)評(píng):當(dāng)前把握好房?jī)r(jià)降幅為關(guān)鍵

    2011年12月14日 09:53
    來(lái)源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
        在通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解,限購(gòu)延期的市場(chǎng)背景下,調(diào)控政策的走向仍將控制“價(jià)格”作為主要方向。年底及2012年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)反彈,開(kāi)發(fā)企業(yè)如何在成交量、成交金額上做出文章成為當(dāng)前市場(chǎng)份額爭(zhēng)奪的必然。
        一般而言,個(gè)案價(jià)格下調(diào)15-20%成為當(dāng)前開(kāi)發(fā)商激活成交量的基本底線,也是當(dāng)前市場(chǎng)個(gè)案大幅下調(diào)價(jià)格幅度的主流。目前的市場(chǎng)情況下,降與不降已經(jīng)不是問(wèn)題,以“以價(jià)換量”的方式是“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開(kāi)發(fā)商頭疼的大問(wèn)題。
        “一步到位地降”這種類型樓盤所在板塊或區(qū)域成交表現(xiàn)來(lái)看,一旦一個(gè)樓盤做出大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為,并且推盤量達(dá)到一定的量,勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)樓盤的集中成交。如龍湖、中海的項(xiàng)目均如此,新城金郡、路勁翡翠灣等均是降價(jià)后的“日光盤”也是以低開(kāi)方式入市達(dá)成比較好成交的案例。
        但當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)大幅降價(jià)及“日光盤”的現(xiàn)象并沒(méi)有帶動(dòng)整體宏觀樓市成交量的回暖,主要有以下四方面原因:
        第一、從降價(jià)樓盤數(shù)量比例來(lái)看,目前只有5%左右的樓盤屬于“跑得快”這種類型,在當(dāng)前政策和市場(chǎng)環(huán)境下,整體市場(chǎng)具體每一個(gè)樓盤價(jià)格并沒(méi)有因?yàn)檫@次龍頭房企的降價(jià)而大幅降價(jià)調(diào)整,盡管多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)降價(jià)的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng),但是半數(shù)以上的樓盤仍然按照原來(lái)的市場(chǎng)策略進(jìn)行推盤,多數(shù)樓盤的價(jià)格并沒(méi)有做深度的調(diào)整。
        第二、同一區(qū)域或板塊內(nèi)具有購(gòu)房資格的“房票”人群是一定的,“一步到位地降”的樓盤屬于第一個(gè)吃螃蟹的樓盤,第一個(gè)吃螃蟹的樓盤已經(jīng)將“房票”人群消化差不多,后續(xù)市場(chǎng)空間有限。
        同一個(gè)板塊內(nèi),如果出現(xiàn)1-2個(gè)樓盤大幅降價(jià)跑得快的樓盤,這個(gè)板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就已處于“價(jià)格戰(zhàn)”狀態(tài)。“跑得快”的樓盤搶先降價(jià)勢(shì)必?fù)屜日加挟?dāng)?shù)鼐哂匈?gòu)房能力同時(shí)具有購(gòu)房資格的“房票”人群。不言而喻,其他樓盤由于跑的慢,板塊內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有足夠客戶來(lái)支持樓盤再次大幅降價(jià)推盤。
        第三、大幅降價(jià)之外的其他開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者陷于市場(chǎng)觀望導(dǎo)致樓市成交量長(zhǎng)期處于低位。其他開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行觀望主要有兩個(gè)因素:
        其他開(kāi)發(fā)企業(yè)或樓盤由于當(dāng)前市場(chǎng)大幅降價(jià)看不清當(dāng)前市場(chǎng)局面而陷于市場(chǎng)觀望,部分購(gòu)房者也由此進(jìn)一步觀望購(gòu)房;同一個(gè)板塊內(nèi),對(duì)于沒(méi)有做大幅降價(jià)的樓盤,再做大幅降價(jià)的策略調(diào)整就很難以有第一個(gè)大幅降價(jià)吃螃蟹樓盤那樣效果好。
        第四、限購(gòu)限貸以來(lái),樓市的真實(shí)需求一直被壓制,盡管由于降價(jià)導(dǎo)致個(gè)案樓盤成交放量,但是宏觀樓市仍有不少市場(chǎng)需求由于政策面的原因沒(méi)有辦法進(jìn)入樓市進(jìn)行購(gòu)房或投資。
        關(guān)于樓市價(jià)格會(huì)不會(huì)進(jìn)一步下調(diào),同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,20%左右的降幅已經(jīng)是價(jià)格底部,也是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商降價(jià)的底線,如果市場(chǎng)局面持續(xù)惡化,市場(chǎng)層面表現(xiàn)的更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與到降價(jià)的行列中來(lái),而不是進(jìn)一步將個(gè)案的樓盤再進(jìn)行價(jià)格下調(diào),原因很簡(jiǎn)單,當(dāng)前個(gè)案價(jià)格下調(diào)15-20%已經(jīng)可以激活市場(chǎng)成交量,如,新城金郡、路勁翡翠灣等均是降價(jià)后的“日光盤”,降價(jià)可以達(dá)到成交量的效果,開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有必要再進(jìn)一步降價(jià)。
        因此,從開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤策略及激活市場(chǎng)成交量的角度而言,把握好房?jī)r(jià)降幅成為關(guān)鍵。從當(dāng)前個(gè)案情況來(lái)看,房?jī)r(jià)降20%實(shí)際上有點(diǎn)降得過(guò)頭。降20%對(duì)于推盤來(lái)講除了可以激活市場(chǎng)成交量這個(gè)目的,更多的是蘊(yùn)藏著企業(yè)營(yíng)銷策略的因素,如降價(jià)市場(chǎng)炒作話題、板塊熱度炒作、樓盤熱銷炒作、危機(jī)營(yíng)銷等。
        其實(shí),關(guān)于當(dāng)前樓盤個(gè)案降價(jià),只要相對(duì)于前期成交均價(jià)有10%左右的降幅就可以激活成交量了,開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有必要按照20%降幅進(jìn)行推盤。市場(chǎng)當(dāng)中所謂較大幅度折扣有可能是在前期備案價(jià)格基礎(chǔ)上或報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行的價(jià)格折扣,當(dāng)前全國(guó)各地出現(xiàn)樓盤打?qū)φ?、市?chǎng)拋售樓盤等現(xiàn)象,往往降價(jià)幅度大小言行不一,也存在利用這種所謂大幅折扣進(jìn)行市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)炒作的目的。
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