房地產(chǎn)信托2010年的大規(guī)模發(fā)行，讓2012年、2013年成為到期兌付的密集期。今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控加碼，令市場不得不關(guān)注房地產(chǎn)信托明后年的兌付風(fēng)險(xiǎn)。
昨日(12月19日)，諾亞財(cái)富發(fā)布的研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托到期總規(guī)模為1172.5億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2011年的470.5億元，整年兌付規(guī)模較大。一位信托公司人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，相對于之前幾年，明年房地產(chǎn)兌付規(guī)模大，在房地產(chǎn)行業(yè)受到宏觀調(diào)控的背景之下，確實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但仍然難以形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
信托公司兌付集中
根據(jù)諾亞財(cái)富提供研究的圖表，2012年3月、6月、7月和8月為房地產(chǎn)信托到期高峰，分別到期147.52億元、129.52億元、113.76億元、108.57億元。
“在監(jiān)管并不嚴(yán)格的時候，有的信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托的占比達(dá)到90%，現(xiàn)在這個比例已經(jīng)出現(xiàn)了大幅的下降。”上述信托公司人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前部分信托公司仍然難以從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上轉(zhuǎn)型。
上述研報(bào)顯示，2012年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行方主要集中在中融、平安、中海、中城、華澳等信托公司。到期規(guī)模前十的信托公司占總到期規(guī)模的50%左右，其中，中融信托到期規(guī)模為150億元。
諾亞財(cái)富分析認(rèn)為，部分信托公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的過度集中，對公司的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對能力形成了很大的挑戰(zhàn)。
在房地產(chǎn)信托到期的地域分布方面，根據(jù)上述研報(bào)統(tǒng)計(jì)，2012年房地產(chǎn)到期規(guī)模較大的區(qū)域是上海和天津，分別為122.74億元和157.07億元。其次則是浙江和江蘇，到期規(guī)模分別為108.57億元和84.58億元。
“房地產(chǎn)信托從區(qū)域來看較為分散，風(fēng)險(xiǎn)并未高度集中化。區(qū)域分布的分散化意味著房地產(chǎn)信托的兌付壓力不會對某單個區(qū)域產(chǎn)生重大影響。”諾亞(中國)控股有限公司研究部副總經(jīng)理鄧偉巖表示。
但是諾亞財(cái)富提醒，上海和天津的房地產(chǎn)信托到期壓力，依然值得關(guān)注。相較而言，天津的房地產(chǎn)信托兌付的壓力加大，風(fēng)險(xiǎn)暴露后對區(qū)域房地產(chǎn)的走勢也會產(chǎn)生十分大的影響。
警惕房地產(chǎn)短期風(fēng)險(xiǎn)
“至于信托公司是否能夠應(yīng)對明年的房地產(chǎn)信托到期高峰，最主要還是看房地產(chǎn)行業(yè)的走勢。”一位信托行業(yè)資深人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
諾亞財(cái)富預(yù)計(jì)，從目前至明年年底全國平均房價最大跌幅為3.5%。盡管從歷史數(shù)據(jù)中看來，房地產(chǎn)3.5%的跌幅是市場能夠承受的，但是不能排除個別城市可能出現(xiàn)較大跌幅。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與10月份相比，11月份70個大中城市房價中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有49個，環(huán)比價格下降的城市增加了15個，持平的城市有16個。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的延續(xù)，開發(fā)商的資金越來越緊張，以銷售回款方式歸還本息的困難逐漸加大，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時，信托公司進(jìn)行資產(chǎn)處置、尋找承接方的能力就顯得至關(guān)重要。
“現(xiàn)在信托公司基本上都不敢對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)行延期，一旦延期或者做其他方式的處理，一是監(jiān)管會盯得很嚴(yán)，二是投資者也會擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)而不敢投資。”另一位信托公司人士告訴記者。
據(jù)了解，目前，對于出現(xiàn)兌付問題的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，多數(shù)采取股權(quán)處置方式回流現(xiàn)金，而不是通過非理性的過度折扣進(jìn)行銷售回流現(xiàn)金。
