根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月全國70個(gè)大中城市房價(jià)繼續(xù)回落，又有15個(gè)城市加入了環(huán)比價(jià)格下降的行列，同比價(jià)格下降的城市也有所增加。

 

    但是，同比下降城市僅有4個(gè)。長沙、廣州、桂林、洛陽、烏魯木齊等5城市同比上漲仍超過5%，是70城市中漲幅最高的。在過去的7個(gè)月里，這5個(gè)城市房價(jià)的同比上漲均超過5%。

 

    漲幅縮小，上漲勢頭減弱

 

    雖然同比依然上漲，然而漲勢放緩、漲幅回落、價(jià)格松動(dòng)在各地都有不同程度的表現(xiàn)。這在近半年來同比漲幅最高的5市——長沙、廣州、桂林、洛陽、烏魯木齊也有所反映。

 

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的11月份國內(nèi)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，同比漲幅超過5%的城市有5個(gè)，分別是長沙6.0%、廣州6.0%、烏魯木齊5.5%、桂林5.4%、洛陽5.0%。其中，從10月份開始起，廣州房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下降。11月份，除廣州外，長沙和桂林也加入環(huán)比下降的行列。烏魯木齊和洛陽兩地環(huán)比停漲。

 

    廣州市國土房管局表示，9—11月，廣州市轄十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價(jià)環(huán)比分別下降2.4%、0.7%和3.0%。結(jié)合其它一些積極跡象，可以表明2011年廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策實(shí)施以來，市場已經(jīng)出現(xiàn)積極變化。一方面，投資性需求得到抑制，市場成交量減少；另一方面，房價(jià)過快上漲勢頭已得到有效遏制。

 

    國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份長沙新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%。“實(shí)際目前長沙純住宅價(jià)格已經(jīng)下跌了15%—20%，價(jià)格已回到2009年的水平。”湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高認(rèn)為。

 

    洛陽市房管部門銷售商品房合同備案數(shù)據(jù)顯示，1—11月份洛陽新建商品住房銷售均價(jià)為4361元/㎡。其中，10月份新建商品房銷售價(jià)格4149元/㎡，環(huán)比下降0.2%；11月份新建商品住房銷售價(jià)格4034元/㎡，環(huán)比下降0.1%。

 

    漲幅連續(xù)7個(gè)月居國內(nèi)房價(jià)漲幅榜前三甲的烏魯木齊，進(jìn)入11月份以來新建住宅價(jià)格指數(shù)和新建商品住宅價(jià)格指數(shù)相比10月份的漲幅均為0，這是今年內(nèi)烏魯木齊市房價(jià)環(huán)比首次停止上漲。

 

    桂林市區(qū)商品房成交面積大幅下降，今年1—11月成交面積約為57.43萬平方米，僅為去年全年成交總量的49.8%。

 

    總體說來，這些同比漲幅持續(xù)走高的城市，漲幅逐漸縮小，上漲勢頭正在減弱。

 

    原因復(fù)雜，補(bǔ)漲因素不可忽視

 

    由于各地情況不同、房價(jià)基數(shù)不同，因而同比漲幅持續(xù)走高的原因也有所不同。歸納起來，大致可分為五個(gè)方面：

 

    一是地價(jià)驅(qū)動(dòng)房價(jià)。如一些一線城市，中心城區(qū)可供開發(fā)的土地有限，導(dǎo)致市區(qū)地價(jià)居高不下，均價(jià)也隨之受到影響，降幅緩慢。

 

    二是補(bǔ)漲。一家房地產(chǎn)公司營銷經(jīng)理王先生告訴記者，之所以長沙房價(jià)仍然保持著同比增長的態(tài)勢，主要是因?yàn)殚L沙在全國省會城市中價(jià)格一直處于較低的水平，也就是說“房價(jià)基數(shù)低，起點(diǎn)低”。

 

    和長沙的情況相仿，一些二線城市房地產(chǎn)市場起步較晚。前幾年，全國各地特別是沿海城市的樓價(jià)飆升之時(shí)，這些城市樓價(jià)有點(diǎn)后知后覺，一定程度上成了“價(jià)值洼地”。近些年，外地的“瘋狂樓價(jià)效應(yīng)”才逐步到來，所以“補(bǔ)漲”。

 

    三是在通貨膨脹的大背景下，樓價(jià)難以獨(dú)善其身。采訪中，廣州、長沙、洛陽、桂林、烏魯木齊五地均有人表示，除土地價(jià)格上漲外，房地產(chǎn)業(yè)其他方面的成本也在不斷上漲，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，勞動(dòng)力成本的上漲，成了房價(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手。成本增加，房屋售價(jià)無疑會跟著增加。

 

    四是住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級拉高均價(jià)。王義高認(rèn)為，“目前大家看到的均價(jià)只是表象，事實(shí)上現(xiàn)在長沙房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了分水嶺，高檔樓盤和低價(jià)樓盤的價(jià)格差距在拉大，正因?yàn)槿f達(dá)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]這類高檔樓盤的加入，所以才支撐了長沙住宅的均價(jià)，出現(xiàn)同比增長的情況。”在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，隨著一些大型知名房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐和商品房住宅品質(zhì)的提高，造成一些二線城市不同程度的同比上漲。

 

    五是供求關(guān)系決定上漲。長沙、烏魯木齊、桂林、洛陽四地相關(guān)部門均表示，這些地方的剛性需求較大。其中，一些城市表示，新增的剛性需求部分是伴隨城鎮(zhèn)化速度加快產(chǎn)生的。還有一些城市，如長沙，年輕人首次置業(yè)占購房者的比例一直保持較高水平，這也導(dǎo)致了同比增長。

 

    也有城市認(rèn)為同比漲幅較快和供應(yīng)相對不足有關(guān)。桂林市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長申應(yīng)林認(rèn)為，今年1—11月，桂林上市房源量不足去年六成。不是有房賣不掉，而是只有這么多房可賣，相對仍是賣方市場，且有足夠的剛需支撐這個(gè)市場，所以呈現(xiàn)出“量跌價(jià)漲”的現(xiàn)象。

調(diào)控仍有壓力，仍需進(jìn)一步對癥下藥

 

    對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一指出，相比而言環(huán)比指數(shù)更能反映房價(jià)漲跌。與房價(jià)的環(huán)比指數(shù)相比，同比指數(shù)變動(dòng)受到的影響因素相對較多，例如成本上漲、供求關(guān)系變化都會對房價(jià)的同比上漲產(chǎn)生影響，而且也應(yīng)該考慮到今年物價(jià)指數(shù)的整體漲幅。

 

    他分析說，近幾個(gè)月，尤其是從10月份以來國內(nèi)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格看，環(huán)比下降的城市在不斷增多，降幅在擴(kuò)大，總的說來，結(jié)合其它一些積極跡象，可以表明2011年房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)積極變化。

 

    朱中一分析說，在調(diào)控政策不放松，購房者持續(xù)觀望等態(tài)勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會逐步趨向合理化，房價(jià)下降之勢不可逆轉(zhuǎn)。從開發(fā)商自身的生存和發(fā)展說，積極面對當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，以價(jià)換量適應(yīng)市場發(fā)展的走向，才是理智的選擇。

 

    朱中一指出，和同比環(huán)比均有明顯下降的城市相比，這些同比漲幅較高的城市在樓市調(diào)控上的壓力較大，應(yīng)該具體分析房價(jià)上漲的原因，各地應(yīng)結(jié)合本地情況進(jìn)一步出臺新措施。

 

    為了加強(qiáng)樓市調(diào)控，緩解居住性需求，廣州、長沙、洛陽、烏魯木齊四地的住建部門都提出了要加大保障性住房建設(shè)力度。其中，今年烏魯木齊市超額完成保障性住房建設(shè)任務(wù)，原計(jì)劃建設(shè)保障性住房1.15萬套，實(shí)際建設(shè)1.2765萬套，比計(jì)劃超額完成11%。

 

    廣州、洛陽、烏魯木齊都表示將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；嚴(yán)格商品住房價(jià)格和銷售監(jiān)管，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年度預(yù)（銷）售方案申報(bào)制度；堅(jiān)決查處哄抬房價(jià)，捂盤惜售、發(fā)布虛假廣告等擾亂市場秩序的違法、違規(guī)行為。

 

    朱中一表示，種種跡象表明，那些房價(jià)上漲過快、房價(jià)過高的城市，房價(jià)下跌已成必然趨勢。下一步需密切關(guān)注市場變化，尤其要在堅(jiān)持調(diào)控方向、鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，抓緊建立中長期制度，促進(jìn)房價(jià)的合理回歸，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。