合作建房，匿跡已久，重現(xiàn)江湖。據(jù)悉，溫州“合作建房”項(xiàng)目即將完工，房?jī)r(jià)僅是同等路段房?jī)r(jià)的五分之一。成功運(yùn)作該項(xiàng)目的趙智強(qiáng)，準(zhǔn)備將“溫州模式”復(fù)制到北京，且已找到兩塊意向性地塊，經(jīng)初步預(yù)算，合作建房的單價(jià)僅為地區(qū)價(jià)格的四成左右。

 

    從2006年趙智強(qiáng)等人拿地開始，筆者就曾為這種行為鼓與呼。原因主要有二。首先，這是一種房地產(chǎn)開發(fā)模式的變革。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地上面的住宅開發(fā)和建設(shè)模式非常單一，就是由開發(fā)商從政府手中拿地，開發(fā)建設(shè)后賣給民眾。當(dāng)然，還存在另外一種準(zhǔn)福利化或全福利化的模式（其中很大一部分屬于違規(guī)行為）：企事業(yè)單位集資建房。如果把保障房也算進(jìn)去，還有政府主導(dǎo)的開發(fā)建設(shè)模式，但這已與市場(chǎng)無關(guān)，也與不符合保障標(biāo)準(zhǔn)的居民無關(guān)。

 

    商品住宅市場(chǎng)，完全由開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，好處是可以大規(guī)模、快速度地推進(jìn)住宅商品化、市場(chǎng)化進(jìn)程，弊端是房?jī)r(jià)完全按市場(chǎng)邏輯持續(xù)上漲，當(dāng)然這其中還包括土地財(cái)政推高地價(jià)等制度性問題。而很多發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅供應(yīng)方式比較多元化，開發(fā)主體包括政府機(jī)構(gòu)、國(guó)營(yíng)公司、民營(yíng)公司、國(guó)家與私人聯(lián)營(yíng)公司、各種社團(tuán)、個(gè)體居民等。比如，英國(guó)早在1844年就成立了全國(guó)性的住房協(xié)會(huì)，以指導(dǎo)和實(shí)施合作建房；1962年更進(jìn)一步出臺(tái)了“建房社團(tuán)法”，以法律的形式支持、規(guī)范大規(guī)模的合作建房運(yùn)動(dòng)。另外，瑞典、日本等國(guó)的社團(tuán)組織在建房方面也很活躍，而且享受各種政策扶持和優(yōu)惠。

 

    其次，合作建房能夠大大降低房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)過高、脫離普通民眾可支付能力，在任何一個(gè)國(guó)家都不是什么好事。所以，近幾年國(guó)家一直調(diào)控房?jī)r(jià)，而且近期全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌勢(shì)頭，但是即便是當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌三成，依然有很多人買不起房子。隨著保障房供應(yīng)量的增加，確實(shí)能夠使相當(dāng)一部分人從中受益（3600萬套完成后， 受益面增至城鎮(zhèn)家庭的20%），但始終還會(huì)存在一部分所謂的“夾心層”：買不起商品房，又不符合保障房條件。解決這部分人的住房問題，方式有很多，合作建房是可以選擇和發(fā)展的一個(gè)方向。

 

    由于省去了營(yíng)銷成本、企業(yè)利潤(rùn)，減少了相關(guān)稅費(fèi)、人工成本、融資成本，合作建房能夠比同地段、同品質(zhì)的商品房便宜三四成。至于溫州合作建房的房?jī)r(jià)僅是同等路段房?jī)r(jià)的五分之一，主要原因是2006年地價(jià)水平遠(yuǎn)低于當(dāng)前。

 

    當(dāng)然，近幾年很多嘗試和努力都以失敗告終，說明這一建房模式遇到了巨大的阻力。一是拿地難，在公開市場(chǎng)上，合作建房者很難與財(cái)力雄厚的開發(fā)商爭(zhēng)地，只能退而求其次，購(gòu)買開發(fā)商看不上的“邊角料”。二是合作難，幾十人、幾百人參與合作，溝通、協(xié)調(diào)、商議、決策，每個(gè)環(huán)節(jié)都要實(shí)行民主制，管理和決策成本較高。三是政策難，雖然國(guó)家法規(guī)中并無禁止個(gè)人或多人購(gòu)地建房，但對(duì)很多人參與的合作建房，政府態(tài)度比較曖昧，甚至有官員懷疑這是一種“非法集資”。

 

    面對(duì)各種艱難險(xiǎn)阻，合作建房就像一朵“苦命之花”，溫州項(xiàng)目畢竟開花結(jié)果，更多的想法和項(xiàng)目還沒吐蕾，就遭冰霜。在不違法的前提下，堅(jiān)持以滿足普通百姓自住需求為原則，這樣的合作建房，應(yīng)該得到全社會(huì)理解，也應(yīng)得到政府的關(guān)照。