合生創(chuàng)展兵敗“亞洲最大空城”

 

　　經(jīng)驗主義和教條主義往往害死人。

 

　　美國哈佛商學(xué)院的唐納薩爾說過：外部環(huán)境發(fā)生急劇的變化時，昔日的成功模式可能成為今日的障礙。

 

　　曾因為郊區(qū)大盤模式而一炮走紅，并一發(fā)不可收拾的合生創(chuàng)展集團有限公司(00754.HK，以下簡稱“合生創(chuàng)展”)，早在2004年就成為地產(chǎn)界首屈一指的大哥；然而卻因為押錯了寶，豪賭占地面積達2.5萬畝的京津新城，并在其中耗費了近8年時間，累計投入200多億元，得到的產(chǎn)出卻僅僅只有不到100億元。如今，京津新城背上了亞洲最大“空城”名號，而它也成了合生創(chuàng)展的滑鐵盧。

 

　　深陷京津新城泥潭之際，合生創(chuàng)展頻繁傳來“業(yè)績下滑”、“高管離職”、“負債增加”等負面消息，這架萬科集團董事長王石眼中的“地產(chǎn)航母”，開始加速滑離一線房企的陣營，從2004年的第一，淪落到如今的30名之外(見本報12月1日《合生7年沒落路：從第一跌出30強》報道)。

 

　　合生創(chuàng)展因“大盤模式”在華南強勢崛起，如今又因為大盤模式而在天津陷入困境，業(yè)績重壓之下，不得已進入艱難的轉(zhuǎn)型時期。

 

　　好比馬拉松比賽，合生創(chuàng)展在第一階段遙遙領(lǐng)先于其他房企，第二階段，合生創(chuàng)展體能減弱，被無數(shù)對手趕超。第三階段，合生創(chuàng)展能否借助加碼商業(yè)地產(chǎn)、布局二線城市成功解圍，演繹一幕精彩的“反擊戰(zhàn)”，向業(yè)界證明粵派地產(chǎn)企業(yè)不折不撓、迎難而上、堅韌不拔的意志呢？

 

　　濱海新區(qū)讓京津新城失寵

 

　　從天津城北的白廟汽車站出發(fā)，搭乘中巴顛簸1個多小時之后，來到赫赫有名的超級大盤—京津新城。映入眼簾的，是一座相當(dāng)氣派猶如宮殿的五星級大酒店(8.57,0.02,0.23%，實時行情)、以及鱗次櫛比的3000座別墅。

 

　　這樣一個超級大盤，卻因交通、片區(qū)發(fā)展尚未成熟等原因，導(dǎo)致人流稀少，陷入了“空城”的尷尬境地。據(jù)媒體報道，京津新城別墅的空置率達到90%，酒店的入駐率也僅為10%，被稱為亞洲最大“空城”。

 

　　據(jù)了解，這座亞洲最大的“空城”位于天津、北京、唐山的交會處—天津市寶坻區(qū)，西北距北京市85公里、南距天津市73公里，東距唐山市105公里。2004年，這里還是一片鹽堿地，天津市寶坻區(qū)政府，在這片鹽堿地上描繪了一幅“大北京”京津唐城市帶中心腹地的美好藍圖，并揚言再造一個曼哈頓。

 

　　然而，對于當(dāng)時財政收入僅2億元的寶坻區(qū)政府而言，對于再造一個曼哈頓心有余力不足，真正執(zhí)起藍圖“畫筆”的還是粵派地產(chǎn)商合生創(chuàng)展。

 

　　天津市寶坻區(qū)區(qū)長曾公開表示，京津新城近期規(guī)劃53平方公里，遠景規(guī)劃面積258平方公里，人口規(guī)模是100萬。事實上，天津的城市建成區(qū)也才280平方公里，京津新城要再建一個天津城這么大的城市，該怎么建設(shè)？如何定位？

 

　　“京津兩城融合”這一說法是描繪京津新城未來發(fā)展的最好注腳。實際上，2004年、2005年這一說法也在媒體上盛行一時，合生創(chuàng)展推出的樓盤因此也熱銷于市場。無奈京津兩城之間再建一個城市帶只停留于一個說法，企業(yè)雖然進行了大規(guī)模的投資，卻并未得到政府的大力支持。2006年左右，天津濱海新區(qū)的規(guī)劃出爐，并迅速熱火朝天地建設(shè)，天津城市發(fā)展的建設(shè)重點東移，京津新城也因此而失寵，合生創(chuàng)展的處境立即變得尷尬。

 

　　據(jù)了解，為提升京津新城片區(qū)配套成熟程度，合生創(chuàng)展痛下血本：花費16億元建設(shè)凱悅酒店、12億元建設(shè)大覺禪寺、5億元建設(shè)玉佛宮博物館、4億元建設(shè)溫泉度假村、10多億元建設(shè)北京科技大學(xué)天津?qū)W院和天津財經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院，還斥重金打造了一個27洞的高爾夫球場。加上其他配套，合生創(chuàng)展累計在京津新城投入達108億元。加上別墅的 建設(shè)成本，合生創(chuàng)展在此砸下200多億元。

 

　　然而，京津新城帶給合生的回報卻與其投入遠不成正比。據(jù)其財報顯示，2005年，該項目取得的營業(yè)額為5.48億港元(營業(yè)額與合同銷售額在概念上不同，但也具參考價值)，2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之后，合生創(chuàng)展的年報并未具體提及京津新城銷售金額。據(jù)媒體報道，2008年的合同銷售額僅為1.2億港元。而時代周報記者從京津新城營銷部工作人員處得知，2009年之后，該項目僅推出莊園1號300多套別墅，目前還剩二三十套。如果按400萬一套來計算，莊園1號銷售額僅為12億元左右。而累計上述金額，京津新城的銷售額遠不足100億元，遠不及其投入。

 

　　多名高管受累京津新城

 

　　在高策顧問董事長李國平看來，京津新城人氣不足的最大原因在于當(dāng)?shù)貨]有實心產(chǎn)業(yè)。他在接受時代周報記者采訪時表示：“新城建設(shè)不能由開發(fā)商主導(dǎo)，但有些地方政府目前又不具備這個能力。新城建設(shè)不僅要有科學(xué)規(guī)劃，還要有市場需求，長遠來看，一定要有產(chǎn)業(yè)支撐。否則，僅僅是一個提供居住的睡城，發(fā)展注定緩慢。”

 

　　實際上，寶坻區(qū)政府當(dāng)年正在搞招商引資，他們當(dāng)時提出的規(guī)劃是“135”規(guī)劃，一百萬、三百萬、五百萬，只要五百萬元以上的項目區(qū)長就要親自出馬。

 

　　而合生創(chuàng)展膽敢如此豪氣，斥資百億打造京津新城，與其早年的大盤經(jīng)驗有關(guān)。

 

　　上世紀(jì)90年代末，當(dāng)時鮮有具備大盤開發(fā)實力的開發(fā)商，而合生創(chuàng)展在廣州打造的駿景花園一炮走紅。駿景花園占地面積50萬平方米，建筑面積80萬平方米，成為當(dāng)時標(biāo)桿大盤。憑借駿景花園的開發(fā)經(jīng)驗，合生創(chuàng)展迅速發(fā)展壯大。2000年，合生創(chuàng)展同時運作廣州6大樓盤，總建筑面積高達1000萬平方米。

 

　　同樣都是大盤，為何京津新城的進展就如此不順？就京津新城的定位來看，其不僅是一個2.5萬畝的超級大盤，更是一座在建的新城。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉向時代周報記者表示，新城的建設(shè)不僅需要開發(fā)商的資金投入，更重要的是政府對新城建設(shè)的支持力度，從天津京津新城的地理位置來看，這一地塊在未來的發(fā)展中存在升值潛力，但是由于天津的區(qū)域性新城規(guī)劃過度分散，導(dǎo)致這一地塊的銷售業(yè)績受到調(diào)控政策與市場觀望心理的雙重壓力。

 

　　“政策只是驅(qū)動，真正起調(diào)節(jié)作用的還是市場。天津有11個衛(wèi)星城在建，進展順利與否關(guān)鍵得看是否有市場需求，沒需求的建設(shè)就慢。”李國平如是向時代周報記者表述。

 

　　時代周報記者了解到，京津新城離北京、天津、唐山均有一定里程，只有高速公路抵達，一個來回就得交100元的過路費，在這三個城市工作的，大都不會愿意來京津新城居住。而且當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)薄弱，剛性住房需求并不旺盛，如此，只能賣給有度假需求的異地客戶。實際上，合生創(chuàng)展天津區(qū)副總經(jīng)理陳維明曾對媒體表示：京津新城項目50%的客戶來自北京。但天津限購，無疑給這一項目的消化增加了難度。

 

　　京津新城銷售不盡理想，還影響到了集團的發(fā)展。合生創(chuàng)展總部一位管理層人士向時代周報記者透露，砸在京津新城的200多億元，如果用來建設(shè)其他的樓盤，獲得的回報遠不止這些，合生創(chuàng)展也就不會像現(xiàn)在這樣沒落。

 

　　實際上，在投入京津新城建設(shè)之后，合生創(chuàng)展的發(fā)展就陷入相對停滯狀態(tài)，自從2004年銷量過100億元之后，合生創(chuàng)展的銷量就一直徘徊在100億元上下。而天津地區(qū)的業(yè)績，還處于虧損狀態(tài)。據(jù)2010年財報，合生創(chuàng)展在天津的營業(yè)額僅為5.14億港元，虧損額就高達1.74億港元。

 

　　京津新城業(yè)績不盡如人意，合生創(chuàng)展發(fā)生諸多人事變動與此有著或多或少的關(guān)系，如合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼行政總裁陳長纓、副主席趙海、華北區(qū)副總經(jīng)理余潔、天津區(qū)副總經(jīng)理鄭昌立等高管先后離開合生創(chuàng)展。

 

　　一位接近合生創(chuàng)展的業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示：“有些高管的離職，不排除是京津新城的原因，而之前離職的余潔也再度回到合生創(chuàng)展。”

 

　　學(xué)習(xí)新鴻基模式并非易事

 

　　縱使合生創(chuàng)展深陷京津新城泥潭，并經(jīng)歷了“業(yè)績下滑”、“高管離巢”、“負債增加”等挫折，但瘦死的駱駝比馬大，擁有3000多萬平方米土地儲備的合生創(chuàng)展，依然值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。對于合生創(chuàng)展而言，絕不可坐以待斃。實際上，其已在積極地戰(zhàn)略調(diào)整。

 

　　就天津市場而言，合生創(chuàng)展不再孤注一擲。除京津新城之外，合生創(chuàng)展在濱海的君景灣項目已正式亮相，天津市內(nèi)的北安橋項目和綠蔭里項目也計劃在明年動工。此外，合生創(chuàng)展天津區(qū)分公司也由京津新城搬至市區(qū)。

 

　　此外，據(jù)《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》，京津新城重點發(fā)展旅游、商貿(mào)物流、教育和會議服務(wù)，至2020年的人口規(guī)模為20萬人。實際上，首鋼集團、華誼兄弟、香港明發(fā)集團等企業(yè)也來此投資，該區(qū)域的實體產(chǎn)業(yè)開始逐漸發(fā)展起來。對于合生創(chuàng)展而言，所需做的就是等待，等到片區(qū)發(fā)展成熟，便是其“大豐收”的時節(jié)。

 

　　據(jù)陳維明表示，未來兩年，合生創(chuàng)展還將再投40億元用于該區(qū)域的基礎(chǔ)配套建設(shè)。而據(jù)合生創(chuàng)展財報，京津新城2012年、2013年的完工量依次為8.96萬平方米、5.8萬平方米，而待2013年之后開發(fā)的面積還有357萬平方米。

 

　　就全國市場而言，合生創(chuàng)展正在積極拓展二、三線城市。據(jù)了解，2011年上半年，合生創(chuàng)展在二、三線城市的合約銷售額為8.29億元，占比超過15%；合約銷售面積為10.97萬平方米，占比為30.3%。而合生創(chuàng)展下半年推的10個項目當(dāng)中，廣州有3個，北京、天津各1個，其余4個分別來自浙江慈溪、河北秦皇島、江蘇昆山、江蘇太倉。上述合生創(chuàng)展管理層向時代周報記者透露，預(yù)計2011年全年，二線城市的合約銷售額約占集團的二成以上。然而，合生創(chuàng)展在一線城市的銷售占比依然占據(jù)八成，這或?qū)⑹侵科笾凶罡叩?，其中風(fēng)險也是不言而喻。

 

　　韓長吉表示，80%的銷售貢獻集中在一線城市，樓市的政策調(diào)控將直接影響到房企的資金回流效率，如果企業(yè)的銷售壓力得不到釋放，那么企業(yè)將不得不采取特殊手段加速資金回流速度，屆時企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險主要集中在資金鏈穩(wěn)健與項目可持續(xù)開發(fā)兩個方面。

 

　　除此之外，合生創(chuàng)展也在積極拓展商業(yè)地產(chǎn)板塊，并計劃增加自持比例，并以新鴻基為榜樣，在樓市銷售行情不好之時，依然可以憑借租金收入獲取高利潤。據(jù)了解，合生創(chuàng)展在天津的北安橋項目和綠蔭里項目，其中的寫字樓部分都將是只租不售。然而想實現(xiàn)新鴻基的模式，并非一蹴可就。就合生創(chuàng)展2010年業(yè)績而言，95%來自物業(yè)銷售，而租金收入、物業(yè)管理收入、酒店管理收入依次為9200萬港元、4.11億港元、1.8億港元，合計占比為5%。這一比例，離新鴻基相對應(yīng)板塊50%的比例，還有很長一段距離。