2012年房地產(chǎn)金融會(huì)非?；钴S，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新會(huì)非?；钴S，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能力將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)很重要的一個(gè)領(lǐng)域。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種看法向來(lái)頗受關(guān)注，包括其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及未來(lái)發(fā)展的獨(dú)特意見(jiàn)。
除了房地產(chǎn)金融，巴曙松近年也頗為關(guān)注保障房建設(shè)的種種問(wèn)題。近期巴曙松再次直言，目前的保障房建設(shè)結(jié)構(gòu)并不合理，特別是不應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房納入保障房的范疇之中。
12月14日，在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪時(shí)，巴曙松還表示，2012年將是房地產(chǎn)金融空前活躍的一年。
巴曙松認(rèn)為，經(jīng)過(guò)近一年來(lái)的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，隨著預(yù)售回款速度放緩，未來(lái)兩個(gè)季度房地產(chǎn)投資仍將持續(xù)回落。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)最為依賴的銀行信貸，巴曙松預(yù)計(jì)明年一、二季度仍是慣性回落的態(tài)勢(shì)，三、四季度將會(huì)出現(xiàn)溫和上升，所以前低后高是明年的大格局。
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)巴曙松先生的采訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您提到穩(wěn)健的貨幣政策會(huì)為明年提供一個(gè)比較平穩(wěn)的貨幣環(huán)境，那對(duì)于明年的房地產(chǎn)企業(yè)而言是不是一個(gè)利好的消息？
巴曙松：房地產(chǎn)的政策、貨幣政策在金融領(lǐng)域沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化，跟今年應(yīng)該還是差不多的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該對(duì)明年貨幣政策方面感到樂(lè)觀？
巴曙松：是的，像2008年底那樣的銀行信貸放松不現(xiàn)實(shí)。
2012年房地產(chǎn)金融會(huì)非?；钴S，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新會(huì)非?；钴S，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能力將會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)很重要的一個(gè)領(lǐng)域，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。
如果整個(gè)貨幣政策基調(diào)沒(méi)有大的變化，房企不可能再去大規(guī)模獲得開(kāi)發(fā)貸款，或者出現(xiàn)按揭貸款大規(guī)模的放松。那么，將會(huì)有越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)基金，或者其他金融創(chuàng)新方式來(lái)保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流以維持開(kāi)發(fā)節(jié)奏。所以，包括企業(yè)之間的合作、債券市場(chǎng)或基金市場(chǎng)的一些合作也會(huì)非常活躍，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始有一些苗頭了。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：不少房企表態(tài)要暫停一部分項(xiàng)目的建設(shè)以減少當(dāng)期工程款的支付，很多人認(rèn)為這都是開(kāi)發(fā)商為節(jié)省現(xiàn)金流，保持現(xiàn)金流所做的調(diào)整，您認(rèn)為呢？
巴曙松：我在九月底、十月初發(fā)表過(guò)一個(gè)報(bào)告，就是房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)調(diào)整的市場(chǎng)里面，健康的現(xiàn)金流量表要比高盈利的資產(chǎn)負(fù)債表可靠得多，企業(yè)到現(xiàn)在才開(kāi)始調(diào)整我覺(jué)得已經(jīng)有點(diǎn)晚了。
實(shí)際上現(xiàn)在整個(gè)政策已經(jīng)非常明朗，其實(shí)企業(yè)早就應(yīng)該重點(diǎn)調(diào)整，比如通過(guò)適當(dāng)加快銷售來(lái)增加現(xiàn)金流，通過(guò)壓縮投資的規(guī)模來(lái)保持現(xiàn)金流，或者是推進(jìn)新的商業(yè)模式，和不同的房地產(chǎn)商合作等各種形式，實(shí)際上這個(gè)趨勢(shì)也是比較明朗。
在調(diào)整時(shí)期，現(xiàn)金流是非常重要的。以前房地產(chǎn)商為什么能夠用比較高的利率在民間融資？一個(gè)很重要的原因就是以前調(diào)控持續(xù)時(shí)間都不是那么長(zhǎng)。
從2010年的4月份到現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了21個(gè)月，然后再持續(xù)到明年，這可能是持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的一次調(diào)控。所以，沒(méi)有哪一個(gè)地產(chǎn)商可以承受這么長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，但是房企還可以接受20%-30%的融資成本。那么，房企就必須要在自己的商業(yè)模式、日常開(kāi)發(fā)節(jié)奏、或區(qū)域選擇上做調(diào)整，去適應(yīng)新的環(huán)境。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：我們統(tǒng)計(jì)了大部分的上市房企，發(fā)現(xiàn)有一些房企已經(jīng)提前完成了年初的目標(biāo)，另外有一些房企雖然目前還沒(méi)有完成，但差的也不會(huì)太遠(yuǎn)，也就是說(shuō)企業(yè)的銷售狀況沒(méi)有預(yù)期差。這是因?yàn)檎叩臏笮赃€沒(méi)有完全體現(xiàn)嗎？還是真的是去年銷售太好導(dǎo)致部分業(yè)績(jī)今年才入賬的結(jié)果？
巴曙松：兩個(gè)因素都有。一方面可能是銷售的滯后，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)肯定在區(qū)域布局和產(chǎn)品布局上做了調(diào)整。比如說(shuō)可能在限購(gòu)的一線城市里面沒(méi)有那么多銷售，估計(jì)進(jìn)一步向三、四線城市轉(zhuǎn)移，或者在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做了調(diào)整。這些做了調(diào)整的企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)銷售狀況可能比較好一些。
再一個(gè)，調(diào)整時(shí)期往往是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)、行業(yè)集中度都提升的時(shí)期。整合并購(gòu)會(huì)非?；钴S，小的公司被并購(gòu)或者退出市場(chǎng)，實(shí)際上使得跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)的大公司應(yīng)對(duì)沖擊的能力大一些，所以顯得整個(gè)行業(yè)集中度會(huì)提升一些。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在既布局三、四線城市，又加大投入于商業(yè)地產(chǎn)，是否擔(dān)心一二線城市住宅的泡沫會(huì)擴(kuò)散到三、四線城市或者商業(yè)地產(chǎn)上嗎？
巴曙松：對(duì)于部分地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，往三四線發(fā)展有可能是對(duì)的，但當(dāng)大量的地產(chǎn)商都從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和三、四線的時(shí)候，就要非常謹(jǐn)慎，要預(yù)防形成新的一種泡沫。原因就是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的要求和住宅開(kāi)發(fā)有很多不同，比如商業(yè)地產(chǎn)占用的資金規(guī)模大、期限長(zhǎng)。
而且商業(yè)地產(chǎn)主要的能力不僅僅表現(xiàn)在設(shè)計(jì)建設(shè)方面，可能還有后期運(yùn)營(yíng)能力，與相關(guān)商戶的良性互動(dòng)，建立良好的商業(yè)氛圍的能力要更強(qiáng)，實(shí)際上很多開(kāi)發(fā)商并不具備這些能力。所以貿(mào)然轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，我們也看到既有一些成功的案例，也有一些失敗的案例。
那么，三、四線城市的發(fā)展，其實(shí)也是未來(lái)我們國(guó)家整個(gè)城市化的進(jìn)程，所以要怎么看這個(gè)城市化的布局。從趨勢(shì)上來(lái)看，隨著城市群的形成，圍繞著城市群的概念來(lái)進(jìn)行布局可能更可行。未來(lái)中國(guó)城市化可能還會(huì)向幾個(gè)大的城市集中，一些大的城市會(huì)形成大城市集群，相應(yīng)的會(huì)在大城市周邊形成衛(wèi)星城，甚至形成一個(gè)城市集群。
所以，圍繞著大城市的城市集群來(lái)開(kāi)發(fā)，大城市周邊的二、三、四線城市可能有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但是像中西部或者三、四線城市，雖然可能沒(méi)有限購(gòu)的壓力，但很可能缺少需求和市場(chǎng)的動(dòng)力。因?yàn)閺默F(xiàn)在中西部的那些三、四線城市來(lái)看，整體的購(gòu)買力有限，所以房企的布局還是得圍繞整個(gè)國(guó)家城市化的進(jìn)展，未來(lái)從城市集群的角度圍繞大城市來(lái)布局的可行性更大一些。
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