調(diào)控持續(xù)的2011年，雖然萬科、恒大這樣的領(lǐng)先房企仍在刷新自己的銷售記錄，但從全國一二線城市的銷售情況看，“萎靡不振”仍是全國樓市，尤其是下半年樓市銷售的主要基調(diào)。
報告顯示，層層深入、步步緊逼的調(diào)控政策使得市場處于焦著狀態(tài)中，樓市觀望氣氛已經(jīng)形成。自2011年第四季度以來，開發(fā)商資金壓力不斷增大，促使其開始不斷促銷跑量，大中城市房價出現(xiàn)下行勢頭，房價泡沫逐漸被擠出。
2011年一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49%，二線城市樓市總體成交量也同比下跌18.01%。
而在政策的嚴厲打壓下，房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制，調(diào)控效果在限購城市顯現(xiàn)。面臨成交量持續(xù)低迷的現(xiàn)狀，北京、上海、杭州、深圳、南京、蘇州等大中城市主流品牌企業(yè)紛紛實行“以價換量”策略，部分樓盤加大促銷力度，拉低整體成交均價。
在供應(yīng)方面，全國主要城市樓市庫存量均處在高位。2011年下半年以來，銷售萎縮加上新盤不斷上市，北京、上海、廣州、深圳等城市新房庫存量均持續(xù)保持在歷史高位。北京12月初可售住宅(期+現(xiàn))近13萬套；上海商品住宅可售量逼近1000萬平方米；廣州供應(yīng)量亦大增，年末商品住宅可售突破700萬平方米。
對此，萬科董秘譚華杰表示，由于春節(jié)房市低谷馬上到來，2012年上半年庫存量將很快突破2008年歷史水平。
中指院也預(yù)計，在2012年上半年，調(diào)控效果將進一步顯現(xiàn)，需求仍將被抑制，一線城市及重點二線城市受政策影響的程度仍將擴大。而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量的進一步上升和房價下行。
北京去年新增庫存價值超千億
而北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2011年，北京年內(nèi)供應(yīng)純商品房住宅期房項目合計為205期，其中項目為148個，累計供應(yīng)住宅套數(shù)為64846套，共816.47萬平方米。而截止2012年1月1日，這些項目累計簽約僅為28269套，簽約面積為342萬平方米，套數(shù)簽約率為43.2%，簽約面積更是僅為42%。按照北京2011年全年商品房期房住宅均價22034元/平方米計算，年內(nèi)新增加期房住宅庫存的價值已經(jīng)達到了1041億元。
資料顯示，2010年北京全年入市281個期房純商品房住宅項目，提供住宅85043套，簽約53941套，簽約率達到了63.4%。而2009年當(dāng)年期房住宅上市年內(nèi)簽約率更是接近80%
此外，在今年的205個項目中，簽約率不足30%的項目達到了88個，占比達到了所有項目的43%。而簽約率超過60%的僅有70個項目，占比僅34%。
同時，以目前全國在建住宅面積及最近1年的新開工面積推算，預(yù)計在2012年上半年，全國主要35個熱點城市的供應(yīng)量將明顯上升，合計潛在供應(yīng)面積將達到2.56億平米。按照其中80%為住宅實際出讓面積，且單套住宅100平米計算，僅明年上半年這35個城市的潛在供應(yīng)面積就可以提供住宅超過200萬套。其中北京預(yù)計在明年上半年可能的潛在供應(yīng)面積高達1200萬平米，將增加超過9萬套住宅，庫存可能上漲到15萬套的歷史最高位。
對此，中指院也預(yù)計，在2012年上半年，隨著過去兩年新開工項目的入市，將進一步推動庫存量的上升和房價下行。
住宅用地出讓金下滑逾2成
樓市成交的萎靡也拖累了土地市場的熱度。在持續(xù)了一年高壓調(diào)控與監(jiān)管措施下，2011年全國土地市場整體呈現(xiàn)低迷的狀態(tài)，以住宅類用地市場表現(xiàn)尤為明顯。開發(fā)商存量高、資金鏈緊張，整體拿地?zé)崆椴桓?，全國各大中心城市成交量、成交單價下跌，溢價率持續(xù)走低，各地緩拍、流拍現(xiàn)象屢見不鮮，土地市場進入名副其實的“寒冬期”。
數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)12666.8億元，同比減少23%；商辦類用地4248.7億元，同比增加24%?？梢园l(fā)現(xiàn)，盡管住宅類用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，占總額約67%。
對此，分析人士認為成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。
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