歲末年初，各種關(guān)于2012年房地產(chǎn)市場前景的預(yù)測紛紛出籠，大家普遍認為2012年市場將繼續(xù)維持嚴格的調(diào)控狀態(tài)，最寬松的觀點也僅僅是認為會有微調(diào)。其實，2012年的房地產(chǎn)市場能否保住調(diào)控成果，除了多種因素作用外，能不能過土地關(guān)極為重要。

 

    面臨土地難題的涉及與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的多個層面，房地產(chǎn)商自然首當其沖。一邊是這兩年拍下的高價地不僅占壓了大量資金，更重要的是如果做成產(chǎn)品，眼瞅著就是個“賠”字，可不做成產(chǎn)品又可能因為不開發(fā)被無償收回。有地的一臉苦相。另一邊是如果不繼續(xù)拿地，保證不了開發(fā)的連續(xù)性，公司前景堪憂?？衫^續(xù)拿地又因為看不清市場的前景而畏首畏尾。而開發(fā)商的不拿地或少拿地又會直接表現(xiàn)在市場的開發(fā)量和供應(yīng)量上，這又無疑會影響到房價和調(diào)控成果。

 

    開發(fā)商的進退維谷被清晰地寫在了土地市場上。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2011年全國主要130個城市土地流標數(shù)達到了900宗，相比2010年的280宗增長了221%。其中，居住類流標達到了420宗，相比2010年的130宗上漲了223%。于是，在這130個城市中，土地出讓金總額為18634.4億元，同比減少13%。于是，習慣了土地財政的地方政府能否邁過這一關(guān)成了重中之重。

 

    放棄土地財政思維，均衡發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，是地方政府的必要選擇。但這種轉(zhuǎn)變需要時間。而地方政府面臨的是迫在眼前的難題。前兩年，各地方政府上馬大量投資項目，其融資平臺所籌資金多數(shù)以土地作抵押，并以賣地收入作為今后償債的基礎(chǔ)。2011年審計署發(fā)布了《全國地方政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示，截至2010年底，全國地方政府性債務(wù)余額107174.91億元，其中政府負有償還責任的債務(wù)67109.51億元，占62.62%。政府負有擔保責任的或有債務(wù)23369.74億元，占21.80%。而負有償還責任的債務(wù)余額與地方政府綜合財力的比率為52.25%。在這些地方政府負有償還責任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為25473.51億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。相關(guān)數(shù)據(jù)還表明，2015年前將是地方政府還債的高峰期，如果土地出讓金的下降趨勢延續(xù)，地方政府還款壓力巨大。在這樣的壓力面前，地方政府能否嚴格執(zhí)行中央的調(diào)控政策令人生疑。

 

    與地方政府面臨巨大的還債壓力相呼應(yīng)的，是地方政府的換屆陸續(xù)完成。在GDP衡量政績的標準沒有根本性變化的背景下，新一屆政府依然會有很強的改造城市，進行政績工程的沖動，在這種沖動下，激活房地產(chǎn)市場，快速用土地換取建設(shè)資金，很可能是新一屆地方政府的本能選擇。這種選擇無疑將會使地方政府像2011年一樣，想方設(shè)法突破中央的調(diào)控政策，甚至在各種壓力面前更急迫、更沖動。

 

    在這樣的現(xiàn)狀面前，中央政府如何既要堅定進行房地產(chǎn)的調(diào)控不放松，又要遏制地方政府的土地財政沖動，解決好地方政府現(xiàn)實的財政難題；既要保證耕地紅線不能觸碰，又要解決發(fā)展用地、保障房用地的需求；既要解決地方政府土地財政的不合理，又要保證保障房的資金來源；既要擠出房地產(chǎn)的泡沫，又能讓房地產(chǎn)行業(yè)避免一蹶不振……總之，中央政府如何平衡好建設(shè)與發(fā)展的關(guān)系，是2012年調(diào)控能否如愿“堅持不放松”的關(guān)鍵。