2011年，不少原本“理所當(dāng)然”的樓市規(guī)律被打破：部分區(qū)域新房?jī)r(jià)格明顯低于同區(qū)域內(nèi)的二手房；原本主打二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的中介公司卻把主要人力、精力放到了一手房市場(chǎng)；“金九銀十”非但風(fēng)光不在，成交量還淪落至年度較低水平；而學(xué)區(qū)房、小戶(hù)型等以往一房難求的緊俏房源也變得不那么熱門(mén)……

 

    歸根到底，這一系列“反常”現(xiàn)象的出現(xiàn)，緣于樓市宏觀(guān)調(diào)控的影響?；厥?011年，這些非常事變得耐人尋味。

 

    非常事之一：

 

    新房比二手房便宜

 

    東西用過(guò)了就會(huì)折舊，價(jià)值也就打了折扣，因此在同類(lèi)、同質(zhì)的商品市場(chǎng)，新商品比舊商品貴，這似乎是再正常不過(guò)的道理。但在2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)常理在一定程度上遭到了現(xiàn)實(shí)的反駁：在不少區(qū)域內(nèi)，一手房?jī)r(jià)格卻低于同區(qū)域內(nèi)的二手房。

 

    從滬上幾家著名中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料來(lái)看，去年下半年開(kāi)始，樓市一、二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象逐漸明顯。該年9月份，該現(xiàn)象已經(jīng)蔓延到了寶山、閔行、松江等多個(gè)區(qū)域及板塊。當(dāng)時(shí)，位于松江新城nba分析的二手房掛牌價(jià)約為1.7萬(wàn)元/平方米，而周邊一手房“綠地薔薇九里”均價(jià)卻僅為1.5萬(wàn)元/平方米左右。同樣，位于寶山共富板塊的“檀鄉(xiāng)灣”9月份掛牌價(jià)約為1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米，但同小區(qū)內(nèi)一手房?jī)r(jià)格卻為1.6萬(wàn)元/平方米。11月份，在嘉定區(qū)南翔板塊，公寓新盤(pán)實(shí)際成交均價(jià)約1.7萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/平方米，與周邊同質(zhì)的次新房二手房源相比，平均單價(jià)低了1000-2000元/平方米。

 

    一手房?jī)r(jià)低于二手房，要從開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主兩者身上找原因。一方面，隨著年底的逐漸臨近，加上信貸環(huán)境緊張，開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力日增，因此被迫打折促銷(xiāo)。另一方面，二手房業(yè)主普遍不存在開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的資金壓力，同時(shí)對(duì)樓市回暖仍抱有期望，因此堅(jiān)守價(jià)格，進(jìn)而打破了一、二手房之間的價(jià)值規(guī)律。未來(lái)半年，如果樓市交易量依舊維持低迷，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力依舊存在，一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象仍有可能持續(xù)。

 

    非常事之二：

 

    房產(chǎn)中介不賣(mài)舊房賣(mài)新房

 

    “買(mǎi)新房去售樓處，買(mǎi)二手房找中介”，這是眾多消費(fèi)者心目中的“常理”。因此，他們對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的稱(chēng)謂更多的是“二手房中介”。以往多年，在房產(chǎn)中介公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，二手房一向是其主打業(yè)務(wù)類(lèi)型，即便是一手房代理項(xiàng)目眾多的大型房產(chǎn)中介也不例外。

 

    進(jìn)入2011年，尤其是從下半年開(kāi)始，眾多房產(chǎn)中介公司開(kāi)始把精力轉(zhuǎn)移到一手房市場(chǎng)。在多家大型中介外圍區(qū)域門(mén)店中，從事一手房銷(xiāo)售工作的經(jīng)紀(jì)人占比逐漸高達(dá)6-7成。走進(jìn)中介門(mén)店，經(jīng)紀(jì)人為購(gòu)房者提nba預(yù)測(cè)供的第一推薦往往是新房而不是二手房源。

 

    與此同時(shí)，大型中介公司的新房代理業(yè)務(wù)比重逐漸加大，并超過(guò)了二手房中介業(yè)務(wù)。以上海中原為例，2010年，在其全年業(yè)績(jī)構(gòu)成中，新房代理收入為3成，而2011年，這一比重則高達(dá)6成。德佑地產(chǎn)2011年8月份以前，一手房傭金收入占比為35%，8月后至11月份，該數(shù)字也提高到60%以上。

 

    除了中原、信義、漢宇等老牌的房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)外，一些原先專(zhuān)注于二手房中介業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)也開(kāi)始涉足一手房市場(chǎng)，甚至包括一些原本依賴(lài)中低端二手房買(mǎi)賣(mài)，以及租賃交易的中小型房產(chǎn)中介。個(gè)別小中介公司參與銷(xiāo)售的一手房項(xiàng)目多達(dá)三四個(gè)。

 

    在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，房產(chǎn)中介去賣(mài)結(jié)傭周期較長(zhǎng)的一手房，更多是一種無(wú)奈之舉。由于一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，加之二手房交易稅費(fèi)相對(duì)較高，購(gòu)房需求紛紛向一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，中介公司單靠二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)顯然已難維持生存。而從開(kāi)發(fā)商角度考慮，一、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)不失為新房銷(xiāo)售的一個(gè)高效途徑。未來(lái)，這種銷(xiāo)售模式仍有發(fā)展空間。

 

    非常事之三：

 

    “金九銀十”成交量不敵“春節(jié)月”

 

    在影響購(gòu)房者置業(yè)積極性的眾多因素中，季節(jié)也是其中之一。因此，樓市也有淡季和旺季之分。通常來(lái)說(shuō)，每年春節(jié)所在的月份，因購(gòu)房者忙于籌備過(guò)節(jié)，用于看房、買(mǎi)房的時(shí)間較少，該月也就成為年度成交量中最低的月份。7、8月份，氣溫較高，購(gòu)房者的看房積極性也會(huì)隨之下降。9、10月份，因高溫暫時(shí)觀(guān)望的購(gòu)房需求再次出動(dòng)看房，使得市場(chǎng)交投趨于活躍。加上此時(shí)開(kāi)發(fā)商也會(huì)加緊推盤(pán)以回籠資金，供求兩旺會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)成交量明顯回升。

 

    然而，2011年樓市“金九銀十”的表現(xiàn)卻令業(yè)內(nèi)大跌眼鏡。來(lái)自信義房屋提供的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2011年10月，全市二手房成交量環(huán)比下跌了21.47%，為8100套。這是近5年來(lái)同期第二低位水平，僅高于2008年nba推薦10月的6600套。從年度月成交走勢(shì)來(lái)看，該數(shù)據(jù)是2011年月成交量第二低位水平。而如果單就二手住宅成交來(lái)看，上海中原數(shù)據(jù)顯示，2011年10月份成交量為7138套，甚至低于當(dāng)年2月，也就是“春節(jié)月”成交量的7437套。

 

    一手房市場(chǎng)成交同樣低迷。去年9月份，新建商品住宅成交量同比下降一半以上，10月成交量更連續(xù)下挫，僅成交3823套，環(huán)比當(dāng)年9月又下降22.1%。

 

    購(gòu)房需求的釋放有賴(lài)于其對(duì)后市走向的樂(lè)觀(guān)心態(tài)。 2011年“金九銀十”之所以失約，從根本上說(shuō)是因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)后市預(yù)期較低。尤其是在進(jìn)入第四季度后，隨著開(kāi)發(fā)商降價(jià)范圍的擴(kuò)大，購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期得到了部分兌現(xiàn)，因此觀(guān)望的情緒比上半年更為濃厚，從而導(dǎo)致了成交量的逐月遞減。

 

    非常事之四：

 

    成交“明星”變平庸之輩

 

    小戶(hù)型二手房一房難求，掛牌當(dāng)天就成交；學(xué)區(qū)房看房者眾多，幾位購(gòu)房者爭(zhēng)搶同一套房源……這類(lèi)現(xiàn)象在往年的樓市并不新鮮，原因是，小戶(hù)型以及學(xué)區(qū)房數(shù)量相對(duì)較少，而購(gòu)房需求則非常“剛性”，因此一直非常熱銷(xiāo)。但在2011年特殊的市場(chǎng)環(huán)境下，這兩類(lèi)熱門(mén)房源也遭遇了銷(xiāo)售困境。

 

    3月到5月通常是一年中學(xué)區(qū)房的成交旺季，而從德佑地產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)門(mén)店的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2011年4月份學(xué)區(qū)房成交量比去年同期下降了20%-50%不等。以徐家匯板塊為例，作為全市中小學(xué)教育足球推薦資源最為優(yōu)質(zhì)的板塊之一，該板塊學(xué)區(qū)房成交量一直較為集中，區(qū)域內(nèi)不少中介門(mén)店單靠學(xué)區(qū)房租售業(yè)務(wù)就能維持生存發(fā)展。2011年3-4月份，區(qū)域內(nèi)部分門(mén)店學(xué)區(qū)房成交量?jī)H為去年同期的一半左右。

 

    此外，曾“傲視”樓市多年的小戶(hù)型房源也失去了往日光芒。以往，小戶(hù)型房源因戶(hù)型緊湊、置業(yè)門(mén)檻低，單價(jià)往往比同區(qū)域內(nèi)大戶(hù)型房源高5%以上，且房東心態(tài)堅(jiān)持，議價(jià)難度頗大。但在去年下半年，不少小戶(hù)型議價(jià)幅度已與周邊大戶(hù)型持平，個(gè)別小戶(hù)型學(xué)區(qū)房甚至降價(jià)10%成交，降價(jià)幅度絲毫不遜于大戶(hù)型房源。盡管如此，小戶(hù)型房源成交速度仍然非常緩慢，不少房源價(jià)格一降再降仍難成交。

 

    熱銷(xiāo)房源淪為滯銷(xiāo)商品，主要原因是市場(chǎng)有效需求的萎縮。從學(xué)區(qū)房來(lái)看，購(gòu)房者大多是上海戶(hù)籍，名下房產(chǎn)大多都在2套以上，已經(jīng)被納入限購(gòu)范圍。而小戶(hù)型滯銷(xiāo)的原因則是因?yàn)橘?gòu)房者受貸款限制較多。不少銀行更愿意放款給利率較高、貸款額度較大的改善型置業(yè)者。不過(guò)，學(xué)區(qū)房和小戶(hù)型房源自身的優(yōu)勢(shì)依舊存在。如果未來(lái)政策松動(dòng)或轉(zhuǎn)向，這兩類(lèi)房源不難恢復(fù)昔日“神采”。