小產(chǎn)權(quán)房是想對于大產(chǎn)權(quán)房來說的，沒有一個合法的身份，有著很大的購買需求人群，一旦入市的話，卻又面臨很多的問題。
    小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生有其歷史原因，城市房價的過高，城市居民居住需求無法滿足，政策的不完善，小產(chǎn)權(quán)應(yīng)運而生。
一、產(chǎn)生的原背景：
    1、城市房價過高，全國房價過高，國家的保障性住房，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)始終無法滿足住房需求，小產(chǎn)權(quán)房存在大量的購買人群。
    2、政策的不完善，小產(chǎn)權(quán)房游走在合法與非法之間。根據(jù)我國憲法規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，自建的住房也可以交易。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”界定：
    不是嚴(yán)格意義上的法律概念，是人們一種約定俗稱的稱謂。通長也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
    小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別：大產(chǎn)權(quán)即完全產(chǎn)權(quán),包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)。大產(chǎn)權(quán)的房屋在進(jìn)入二級市場時,無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán),只包括房屋的使用權(quán),它與大產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權(quán)。通俗的解釋，買的房再轉(zhuǎn)讓時不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，再轉(zhuǎn)讓時要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
三、小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展歷史：
    2007年6月，原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險提示，提醒購房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。
　　2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
　　2008年1月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。
　　2008年7月，國土部下發(fā)通知，要求盡快落實農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。
　　2009年9月，國土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。
　　2010年2月，國土部部長在全國國土資源工作會閉幕式上透露，已經(jīng)完成針對小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)研，爭取年內(nèi)出臺解決方案。
　　2010年5月，14部委開始醞釀小產(chǎn)權(quán)房整治方案，對發(fā)現(xiàn)的問題，采取“一案一處理”，全國性處理將在小產(chǎn)權(quán)房治理方案出臺后。
　　2011年5月，國土部等三部委下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》。
　　2011年11月，國土部再次明確：“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地不會因農(nóng)村集體土地確權(quán)而合法化。
　　2012年2月，國土部稱今年在全國試點處理“小產(chǎn)權(quán)房”。
四、小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險：
    1、“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

    2、小產(chǎn)權(quán)房無法像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認(rèn)可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

    3、購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。