不斷飆升的資產(chǎn)負(fù)債率,讓原本就不堪存貨重負(fù)的房企更加喘不過(guò)氣。
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,截止到3月21日午間,滬深兩市共有32家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報(bào)。其中,21家負(fù)債額同比增長(zhǎng),10家負(fù)債增幅超過(guò)30%,9家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。
分析人士認(rèn)為,從上述數(shù)據(jù)來(lái)看,某些指標(biāo)已經(jīng)暴露出行業(yè)面臨的潛在問(wèn)題。
資產(chǎn)負(fù)債率攀升
據(jù)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,截止2011年年末,上述滬深兩市已發(fā)布2011年年報(bào)的32家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額為4818.4億元,而2010年這32家房企的負(fù)債總額為3706.52億元,總負(fù)債較去年同期增加1111.88億元,其負(fù)債總額增幅達(dá)到30%。
除此之外,上述數(shù)據(jù)還顯示,6家房企負(fù)債增長(zhǎng)幅度超過(guò)40%,其中負(fù)債增幅最高的是多倫股份,增長(zhǎng)率達(dá)到86.7%;12家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)或接近70%,其中資產(chǎn)負(fù)債率最高的是高新發(fā)展,達(dá)到96%。
對(duì)此,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,房企2011年面臨的資金壓力增大。同時(shí),2012年,房企面臨的不只是進(jìn)一步增大的資金壓力,還有陡增的庫(kù)存壓力。
楊紅旭認(rèn)為,上市房企負(fù)債不斷攀升的因素很多,市場(chǎng)低迷,銷售疲軟,庫(kù)存壓力陡增是房企負(fù)債和資金壓力上升的主要原因。除此之外,資金回籠不及時(shí),需要投資項(xiàng)目較多也是導(dǎo)致上述現(xiàn)象的重要原因。
值得注意的是,龍頭房企萬(wàn)科的負(fù)債總額達(dá)到了2283.76億元,占上述32家房企負(fù)債總額的47%,其資產(chǎn)負(fù)債率也由此前的74.69%上升至77.10%。
對(duì)此,楊紅旭認(rèn)為,萬(wàn)科這一資產(chǎn)負(fù)債率是否沖“紅線”不好定論,因?yàn)槿ツ昶髽I(yè)的存貨激增,這是算在負(fù)債額之內(nèi)的。
平安證券房地產(chǎn)分析師李曉東則認(rèn)為,房企負(fù)債率走高是正常現(xiàn)象,因?yàn)檫@一行業(yè)預(yù)收賬款高。他表示,除了現(xiàn)金流惡化,匯款不暢之外,預(yù)收賬款高更是導(dǎo)致房企負(fù)債率攀升的主要原因。
不過(guò),也有資深分析師向記者表示,過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率意味著該企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重,資金鏈壓力大,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落
楊紅旭認(rèn)為,上市房企負(fù)債攀升和高庫(kù)存的雙重壓力導(dǎo)致房企無(wú)暇他顧,多數(shù)房企將所有精力都放在加快銷售,提升去化率和頻繁融資以緩解償債壓力上。
實(shí)際上,大型房企早就做出了反應(yīng),保利、招商、恒 大等近期積極領(lǐng)銜降價(jià),全面打折。其中,最為典型的是綠城,春節(jié)后一直致力于產(chǎn)品銷售,甚至連其董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平也自稱有銷售任務(wù)量,歡迎大家找他買(mǎi)房。
除此之外,更多的房企忙于“找錢(qián)”。近期,首開(kāi)、中海、龍湖、雅居樂(lè)、合景泰富等開(kāi)發(fā)商頻繁通過(guò)信托、發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等各種方式融資。
楊紅旭表示,開(kāi)發(fā)商忙于銷售和融資償債,投資熱情明顯降溫,尤其是購(gòu)地規(guī)模持續(xù)下滑。
值得一提的是,相對(duì)于全力推進(jìn)產(chǎn)品銷售和頻繁出擊資本市場(chǎng)而言,房企在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)可以稱之為相當(dāng)小心翼翼。拿萬(wàn)科為例,萬(wàn)科副總裁毛大慶在年初的時(shí)候曾對(duì)本報(bào)記者表示,2012年一季度,萬(wàn)科在北京不會(huì)拿地,集團(tuán)將致力于減少庫(kù)存。事實(shí)上確實(shí)如此,一季度已經(jīng)趨近結(jié)束,萬(wàn)科在土地市場(chǎng)卻沒(méi)有做為。
除此之外,華業(yè)地產(chǎn)的高管也曾向記者透露,排除特殊情況,華業(yè)地產(chǎn)2012年將不會(huì)在北京拿地。
更值得一提的是,據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)已公布的2011年年報(bào)顯示,2012年,公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃直接投資總額為46億元。比照2011年,其計(jì)劃投資總額縮水了14億元,縮水比例達(dá)到了23%。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2012年1-2月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5431億元,同比增長(zhǎng)27.8%,增速比2011年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn),比2011年同期下降7.4個(gè)百分點(diǎn),增幅持續(xù)下滑。
楊紅旭也表示,房屋新開(kāi)工面積增幅已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)大幅下滑,預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅還將繼續(xù)回落。
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