回顧從2005年“國(guó)八條”開(kāi)始提出的“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，到去年“新國(guó)八條”祭出的“限購(gòu)”、限價(jià)”，再到本次兩會(huì)上決策層“抑制投機(jī)、投資性需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的嚴(yán)厲措辭，回顧中國(guó)樓市8年調(diào)控歷程，當(dāng)“泡沫化”風(fēng)險(xiǎn)降臨，中國(guó)經(jīng)濟(jì)擺脫房地產(chǎn)依賴癥，重回持續(xù)、健康的方向愈加清晰?！?月中國(guó)百城住宅均價(jià)8741元/平 環(huán)比連續(xù)下跌7月】

    持續(xù)了一年多時(shí)間的嚴(yán)厲調(diào)控，樓市投機(jī)、投資性需求明顯抑制，成都與國(guó)內(nèi)眾多城市一樣，房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性的下跌，調(diào)控效果正在逐步顯現(xiàn)。 而剛剛閉幕的兩會(huì)，讓我們?cè)俅慰吹絿?guó)家對(duì)樓市調(diào)控不動(dòng)搖的決心。專家分析認(rèn)為，面對(duì)調(diào)控，“以價(jià)換量”將成為成都樓市永恒的主題。

記者調(diào)查：炒房致富的人還真不少

    “這是一個(gè)最好的時(shí)代，這是一個(gè)最壞的時(shí)代”。用這句名言來(lái)形容中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，似乎是再恰當(dāng)不過(guò)的。這句話，對(duì)成都市民張強(qiáng)來(lái)說(shuō)似乎深有感觸。2003年，張強(qiáng)懷揣著30萬(wàn)元，從外地來(lái)成都打拼，與眾多投資者一樣，他選擇買房投資，頻繁地“買進(jìn)賣出再買進(jìn)”后，直到2009年初，張強(qiáng)除了自住一套房產(chǎn)外，手上還有8套房產(chǎn)，扣除貸款，張強(qiáng)的投資收益翻了20倍左右。

    “那時(shí)候，我閉著眼睛買房都能賺錢(qián)。”張強(qiáng)坦言，從2010年上半年開(kāi)始，他開(kāi)始覺(jué)得房子有價(jià)無(wú)市，房貸壓力較大，他只得把手中部分房子變現(xiàn)。對(duì)此，張強(qiáng)覺(jué)得自己比較明智，也比較幸運(yùn)。“如果現(xiàn)在拋售，可能面臨的貸款壓力將非常巨大。”在張強(qiáng)看來(lái)，樓市的黃金時(shí)代已然過(guò)去?！颈本┩ㄖ莘?jī)r(jià)跌回13000元 最高時(shí)瘋漲到3萬(wàn)】

    而對(duì)于成都市民安先生來(lái)說(shuō)，同樣是從2003年開(kāi)始炒房致富的。安先生通過(guò)炒房，已將原來(lái)只有20萬(wàn)的資金，滾雪球似地滾到了近500萬(wàn)元左右的不動(dòng)產(chǎn)。而記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，處于樓市黃金10年中，瘋漲的房?jī)r(jià)確實(shí)造就了很多富翁。

樓市調(diào)控逼著炒房人逃離樓市

    據(jù)介紹，來(lái)自全球優(yōu)選住宅區(qū)域“世界等級(jí)指數(shù)”報(bào)告顯示的數(shù)據(jù)表明，全球十大城市的住宅平均價(jià)格指數(shù)中，上海五年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)143%，位居第二。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策在一二線城市效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，眾多有實(shí)力的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，近來(lái)已從北京、上海、廣州和深圳、武漢、成都等一二線城市撤離，轉(zhuǎn)投三四線城市。記者注意到，在一二線城市房?jī)r(jià)上漲的幅度漸趨減緩的同時(shí)，三四線城市房?jī)r(jià)的漲幅出現(xiàn)新的飆升?！九耸?房?jī)r(jià)反映貧富兩極分化 和開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)】

    “現(xiàn)在，要想在一二線城市炒房是不太可能了。”成都一位地產(chǎn)人士分析說(shuō)，在樓市調(diào)控不放松的背景下，炒房者即使轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，也不可能重回閉著眼睛買房賺錢(qián)的黃金時(shí)代。而據(jù)成都相關(guān)機(jī)構(gòu)人士介紹，自2010年下半年開(kāi)始，曾經(jīng)活躍在成都的部分炒房團(tuán)，早已逃離市場(chǎng)，并趕在嚴(yán)厲的政策調(diào)控前，拋售了手中的物業(yè)。

    不置爭(zhēng)議的是，炒房，曾經(jīng)是一個(gè)全民關(guān)注的話題。而《2011胡潤(rùn)上海財(cái)富白皮書(shū)》顯示，每871個(gè)上海人中，就有一個(gè)人通過(guò)炒房，成為千萬(wàn)富豪。相對(duì)于開(kāi)公司的業(yè)主、職業(yè)股民和公司金領(lǐng)等“高技術(shù)工種”，炒房積攢資金來(lái)得更快。在成都，通過(guò)炒房致富成為過(guò)去10年中成都草根快速斂財(cái)?shù)慕輳健Ｓ浾哂^察到，過(guò)去10年中，成都商品住宅均價(jià)翻了三倍還多。“過(guò)去10年是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房的黃金時(shí)代”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從2010年開(kāi)始，黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

    如果從長(zhǎng)久來(lái)看，成都房?jī)r(jià)還是具有一定升值潛力，但在政策持續(xù)調(diào)控下，誰(shuí)也說(shuō)不清楚，這一天將在何時(shí)出現(xiàn)？”曾經(jīng)游走在炒房市場(chǎng)的成都市民李先生說(shuō)，自成都出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”、限貸令等政策后，他不得不將資金轉(zhuǎn)移其他投資渠道。
 

房?jī)r(jià)回歸還需要走好長(zhǎng)一段路？

    “炒房”這一詞語(yǔ)，曾一度成為樓市消費(fèi)的主力。“無(wú)論什么房子，只要開(kāi)盤(pán)一賣，根本不愁銷售。”成都某房地產(chǎn)策劃部負(fù)責(zé)人張先生回憶樓市那段瘋狂時(shí)代，臉上立刻露出久違的笑容?！靖蝗速I不起房炒作還是警鐘 專家質(zhì)疑調(diào)查科學(xué)性】

    張先生印象中，樓市最瘋狂的時(shí)代莫過(guò)于2007年。那一時(shí)期，不少人是通過(guò)貸款炒房。炒房者通過(guò)銀行按揭和轉(zhuǎn)按揭貸款，從買房到賣房，炒家們長(zhǎng)則一年，短則三五個(gè)月，有的甚至才一兩個(gè)月。樓市最瘋狂時(shí)，貸款炒房者人數(shù)達(dá)70%以上。

    自去年2月開(kāi)始，被譽(yù)為史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控出臺(tái)后，由于購(gòu)買二套房利率上浮，三套房限購(gòu)等政策先后落地，炒房已成了一段歷史，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸疲軟。記者注意到，2010年，成都樓市銷量較好時(shí)段，僅成都主城區(qū)單周銷量就高達(dá)4000多套。而在去年，成都主城區(qū)樓市低迷時(shí)，單周銷量還不足千套。隨著大量投資、投機(jī)性購(gòu)房者逃離樓市，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量逐漸回歸理性。盡管開(kāi)發(fā)商通過(guò)優(yōu)惠促銷、特價(jià)房等方式羞羞答答地降價(jià)，但并未帶動(dòng)市場(chǎng)銷量。直到“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)，成都樓市才迎來(lái)了屬于自己的“春天”。

    一些分析人士認(rèn)為，持續(xù)了一年多時(shí)間的嚴(yán)厲調(diào)控，其效果雖已顯現(xiàn)，但距離“房?jī)r(jià)回歸合理”還有較遠(yuǎn)的距離，城市房?jī)r(jià)仍然居高不下，房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比等參考性指標(biāo)還沒(méi)有接近“合理”的區(qū)間，而房?jī)r(jià)反彈的因素依然存在。對(duì)此，上楊紅旭在接受媒體采訪時(shí)表示，“房?jī)r(jià)合理回歸”只能說(shuō)是最終結(jié)果，能否在今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)很難說(shuō)，因?yàn)?ldquo;合理”原本就很難界定。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)在上半年還會(huì)維持下跌態(tài)勢(shì)，三季度筑底，四季度會(huì)小幅上漲。如果房?jī)r(jià)隨著二季度成交量的反彈而上漲，則調(diào)整時(shí)間偏短，極有可能招致新一輪的政策打壓；房?jī)r(jià)如果今年一直下跌，則可能會(huì)產(chǎn)生明顯的負(fù)面效果。

專家認(rèn)為

樓市的黃金10年已經(jīng)過(guò)去

    “要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。”在剛剛閉幕的兩會(huì)上，溫總理再次重申。盡管“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，已是溫總理在多個(gè)場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)的內(nèi)容，但將這一內(nèi)容寫(xiě)入政府工作報(bào)告中尚屬首次。同時(shí)，總理在兩會(huì)期間答記者問(wèn)時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)沒(méi)回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松，如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂。兩會(huì)期間，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度，迫使炒房者不得不繼續(xù)遠(yuǎn)離樓市。【樓市謊言：揭秘8類最“坑爹”房地產(chǎn)專家】

    人們記憶猶新的是，同樣受樓市調(diào)控的2008年，促使全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了6個(gè)月。而去年至今的這輪調(diào)控，同樣調(diào)控效果顯著，短期目標(biāo)基本完成。那么，所謂房?jī)r(jià)合理回歸的路要走多遠(yuǎn)？投資、投機(jī)買房現(xiàn)象，還會(huì)卷土重來(lái)嗎？

    四川中原房地產(chǎn)研究中心副主任周覓的理解為，那些價(jià)格未能合理回歸的城市，主要表現(xiàn)在北京、上海、深圳、廣州等城市。相比之下，隨著成都城市功能的不斷提升，宜居型表現(xiàn)更為突出。而成都目前房?jī)r(jià)，相對(duì)于其他城市而言還并不算高得離譜。因此，在面臨持續(xù)調(diào)控的背景下，成都房?jī)r(jià)下行空間不是很大。不可否認(rèn)的是，目前銷售最好的樓盤(pán)，銷售均價(jià)還不到8000元/平方米。如今的市場(chǎng)格局下，投資者投資住宅市場(chǎng)意義不大。

     知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀同樣認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)分為兩大周期，2010年之前的10年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金年代。隨后出臺(tái)的三大房地產(chǎn)政策，預(yù)示房地產(chǎn)新時(shí)代到來(lái)。黃金時(shí)代過(guò)后，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)會(huì)恢復(fù)它的本來(lái)面貌居住屬性，從而遠(yuǎn)離炒房。