乍暖還寒，這既是清明時(shí)節(jié)的天氣特征，也是當(dāng)下“樓市氣候”的真實(shí)寫照。

　　所謂“乍暖”，主要表現(xiàn)在：進(jìn)入3月以來，我國多個(gè)城市住宅成交量較2月份回升，北京、上海、廣州、深圳等一線城市回升明顯，個(gè)別城市在3月份的周度成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐周環(huán)比上升態(tài)勢。相對(duì)1月份和2月份的冷清，3月份樓市已經(jīng)出現(xiàn)了難得的暖意。

　　所謂“還寒”，主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)調(diào)控依然保持不變，管理層也明確表態(tài)“房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位”，未來相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)調(diào)控政策保持緊縮狀態(tài)不變；雖然住宅市場成交量已經(jīng)較年初回升，但一級(jí)市場的土地成交并不活躍，中房研協(xié)研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場研究周報(bào)》顯示，3月份全國20個(gè)重點(diǎn)城市每周經(jīng)營性土地成交量平均為100萬平方米，低于2月份周均150萬平方米的成交量。

　　乍暖還寒是當(dāng)前樓市的明顯態(tài)勢，應(yīng)當(dāng)說，樓市在嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境下能夠呈現(xiàn)“暖意”，是多方因素共同促成的。

　　首先是信貸因素。信貸政策的松與緊直接關(guān)系到購房者購房能力的強(qiáng)與弱。目前大部分商業(yè)銀行開始執(zhí)行首套房貸8.5折利率政策。這一政策對(duì)樓市是明顯利好，極大提升了剛需投資者的購房意愿和能力。相對(duì)房價(jià)折扣帶來的總價(jià)優(yōu)惠，利率折扣優(yōu)惠能在更大程度上緩解購房者的財(cái)務(wù)壓力。

　　其次是需求因素。社會(huì)上關(guān)于住房的需求有很多表述，如“丈母娘需求”“剛需”等。實(shí)際上，房地產(chǎn)既是消費(fèi)品也是投資品，消費(fèi)的是房，投資的是地。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，兩者不可分割，也不可能強(qiáng)行剝離某一個(gè)屬性。

　　需求是隨人而生的，既然我國的城市化運(yùn)動(dòng)還在進(jìn)行中，全面小康的生活還沒有達(dá)到而且要不斷追求，那么城市中房地產(chǎn)特別是住房的需求就始終存在。調(diào)控政策可以人為短期內(nèi)壓制需求，但這種需求最終還是要在合適的時(shí)機(jī)釋放出來。

　　再次是季節(jié)因素。從絕對(duì)量看，目前的成交量與去年同比并不突出，但相對(duì)交易比較低迷的春節(jié)，3月份的成交量反彈現(xiàn)象明顯。這就是說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出的“回暖”或者“小陽春”，是相對(duì)市場低迷的春節(jié)而言的。房地產(chǎn)市場整體依然處于政策調(diào)控的制約中，市場依然是受控的。這種季節(jié)性的“回暖”可以理解為政策調(diào)控允許條件下的正?；貧w。

　　“回暖”的未來道路并非是非理性繁榮，而是政策設(shè)計(jì)路線中的正常發(fā)展。要全面理解中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，一方面要強(qiáng)調(diào)政策不放松，另一方面也強(qiáng)調(diào)發(fā)展普通商品住房市場，增加市場供應(yīng)。中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)并非單方面地限制、打壓房價(jià)、打壓需求，而是建設(shè)“雙體系”，即保障性住房體系和商品房市場體系并重。

　　我們也注意到，“調(diào)控不放松”的政策效用已經(jīng)開始遞減，市場需求因素開始主導(dǎo)行情。效用遞減規(guī)律在政策調(diào)控領(lǐng)域同樣適用，也提醒政策制定者要及時(shí)調(diào)整政策，適應(yīng)市場的發(fā)展。

　　按照目前的市場態(tài)勢，筆者對(duì)未來半年市場的發(fā)展持中性預(yù)期，不認(rèn)為目前的“回暖”能夠持續(xù)擴(kuò)展，甚至重返2009年的市場行情。在歐洲債務(wù)危機(jī)繼續(xù)發(fā)展、美國QE3受挫、美伊可能發(fā)生軍事沖突等外部動(dòng)蕩環(huán)境下，我國宏觀經(jīng)濟(jì)的增長也存在巨大不決定性。房地產(chǎn)市場理想的發(fā)展路徑是，在中央“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下，穩(wěn)定投資，以保障房建設(shè)為契機(jī)，逐步發(fā)展多層次、互為補(bǔ)充和支持的房地產(chǎn)市場體系，以及市場監(jiān)管體系。