“這個(gè)季度仍然沒有意外，北京甲級(jí)寫字樓平均租金仍然出現(xiàn)了環(huán)比上漲。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東表示。

       4月11日，戴德梁行發(fā)布一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，至2012年第一季度，北京平均租金達(dá)到每月每平方米277.57元，環(huán)比增長(zhǎng)12.64%。

       租金漲幅全球居首

       最近幾個(gè)季度以來，北京甲級(jí)寫字樓的租金一直維持10%左右的漲幅。

       據(jù)戴德梁行提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的數(shù)據(jù)，2011年第一季度至2011年第四季度，北京寫字樓租金的環(huán)比漲幅分別為9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。直至今年第一季度，其環(huán)比漲幅再度攀高至12.64%。

       同比來看，2011年一季度，北京甲級(jí)寫字樓的平均租金為每月每平方米187.35元。這也就意味著，今年一季度的數(shù)據(jù)同比去年，漲幅達(dá)到了48.16%。

       戴德梁行在新近發(fā)布的《全球?qū)懽謽亲庥贸杀緢?bào)告》中表示，在全球147個(gè)城市中，北京的寫字樓租金上漲幅度位居全球首位，漲幅可謂驚人。

       2012年一季度一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在旺盛的需求以及高端項(xiàng)目入市的帶動(dòng)下，CBD商圈一躍成為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)排頭兵，租金升至每月每平方米304.91元，漲幅達(dá)14.73%，雖然有新的可出租面積進(jìn)入市場(chǎng)，但強(qiáng)勁需求導(dǎo)致該區(qū)域空置率只產(chǎn)生了輕微波動(dòng)，達(dá)5.81%，上浮0.19個(gè)百分點(diǎn)。

       “目前的一個(gè)情況是，只要有新的寫字樓項(xiàng)目入市，就會(huì)帶動(dòng)租金的向上攀升。”魏東表示。

       據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)，2012年第一季度，北京寫字樓市場(chǎng)共有僑福芳草地和頤堤港兩個(gè)項(xiàng)目入市，新增辦公空間14.2萬平方米，使得可租賃面積嚴(yán)重短缺的北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的供求矛盾得到了短暫的緩解。

       至此，全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)到655.2萬平方米。然而，由來已久的供不應(yīng)求狀態(tài)，卻使得北京寫字樓短缺的態(tài)勢(shì)難以得到根本緩解。

       “2009年，北京的寫字樓市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)，而從2010年開始需求強(qiáng)勁供應(yīng)減少的供需矛盾便愈發(fā)明顯了。”魏東介紹。

       戴德梁行的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年全市甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量為42萬平方米，而當(dāng)年的凈吸納量則達(dá)到了77萬平方米；2011年的新增供應(yīng)量更是低至14萬平方米，供需矛盾被進(jìn)一步激化。

       用SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的話講，造成這一狀況的根本原因就在于，“北京的寫字樓用地都讓開發(fā)商蓋成住宅賣了。”

       的確，經(jīng)過2008年底的市場(chǎng)短暫回調(diào)之后，北京住宅市場(chǎng)的成交量和房?jī)r(jià)經(jīng)歷了又一輪的快速上漲。市場(chǎng)中一批商住兩用項(xiàng)目，便是商業(yè)、公建立項(xiàng)的地塊借勢(shì)搭車，以住宅產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)在購(gòu)買者面前。而其往往以低于同區(qū)域同品質(zhì)住宅的售價(jià)而贏得了不錯(cuò)的銷量，同時(shí)又使開發(fā)商一改持有型物業(yè)投入大、回收慢的劣勢(shì)，完成了資金的快速回籠。

       由此，北京甲級(jí)寫字樓的空置率也繼續(xù)下行并達(dá)到歷史最低值3.55%，環(huán)比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。

       供不應(yīng)求難緩解

       “自金融危機(jī)之后至今，內(nèi)資企業(yè)對(duì)于甲級(jí)寫字樓的租賃需求呈明顯的上升態(tài)勢(shì)。”魏東介紹，2010年至2011年甲級(jí)寫字樓的內(nèi)資企業(yè)租戶增長(zhǎng)迅速。

       但她預(yù)計(jì)，2012年這一情況會(huì)有所變化。“因?yàn)楝F(xiàn)在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，業(yè)主具有絕對(duì)話語權(quán)，租戶無任何議價(jià)空間。”魏東分析認(rèn)為，寫字樓的業(yè)主一方會(huì)挑選青睞的客戶，其更傾向于挑選外資企業(yè)，因?yàn)檫@不僅有利于提高寫字樓的整體形象，而且外資企業(yè)更加規(guī)范，也更容易打交道。“因此，預(yù)計(jì)2012年外資企業(yè)的吸納份額會(huì)有所增加。”

       而今年寫字樓市場(chǎng)的另一個(gè)趨勢(shì)是，核心商圈將出現(xiàn)外移。

       “由于不斷上漲的租金和可租賃面積的制約，部分租約到期的面積將空置出來，租賃需求也會(huì)向租金水平相對(duì)合理的外圍區(qū)域延伸。”魏東表示，目前北京寫字樓核心商圈向外遷移的狀況已經(jīng)顯現(xiàn)，例如最近一段時(shí)間，酒仙橋、望京、亦莊等區(qū)域的寫字樓成交就十分活躍。

       “但實(shí)際上，并不是每個(gè)行業(yè)的辦公地點(diǎn)都可以向外遷移的。”在戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞看來，像金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等就是“跑不動(dòng)”的行業(yè)，“更何況北京還有非常嚴(yán)重的交通問題”。

       基于此，戴德梁行判斷，北京的寫字樓緊張狀況不僅將在2012年繼續(xù)維持，甚至直到2015年之前都難以緩解。

       據(jù)其預(yù)計(jì)，至2015年，北京寫字樓的總體存量將達(dá)到825萬平方米。

       “這意味著未來四年，每年的年均供應(yīng)量將不超過42萬平方米。”魏東認(rèn)為，考慮到目前每年甲級(jí)寫字樓平均60萬~70萬平方米的需求量，未來供需矛盾仍然明顯。

       實(shí)際上，戴德梁行的這一預(yù)計(jì)已將北京CBD核心區(qū)此前出讓的十余宗土地包含在內(nèi)。而從目前的情況看，上述土地自個(gè)別地塊宣布奠基以來，尚無任何明顯進(jìn)展。

       魏東也承認(rèn)，CBD核心區(qū)的地塊從設(shè)計(jì)、施工到投放市場(chǎng)的確不是很樂觀。“估計(jì)2014年或許會(huì)有少量入市，而2015年甚至2016年之后才會(huì)逐漸投放市場(chǎng)，而其中大部分面積或許還將為企業(yè)自用，真正能進(jìn)入市場(chǎng)的租賃面積可能將比預(yù)測(cè)的要少。”

       戴德梁行預(yù)計(jì)，未來三四年，北京的甲級(jí)寫字樓仍將處于緊俏狀態(tài)，寫字樓市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)勢(shì)頭將依然強(qiáng)勁。就2012年而言，“租金漲幅將維持30%的水平”。