據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道,4月7日,深國(guó)商公告稱,向平安信托的借款將由原計(jì)劃的17億元縮減至12億元。其中,7億元抵充銀行前期借款,3億元抵充信托前期借款,2億元用于皇庭廣場(chǎng)開業(yè)前的裝修、招商和前期推廣工作。
壓縮5億元,是因?yàn)樵拘枰獨(dú)w還的12億元銀行貸款中,有5億元被我們爭(zhēng)取到了續(xù)期。”深國(guó)商辦公室人士解釋,出于節(jié)約資金成本考慮,便相應(yīng)下調(diào)了融資規(guī)模。
受經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與資金鏈所困的深國(guó)商似乎正在好轉(zhuǎn)。但在記者接觸的深圳一位深國(guó)商接近人士看來(lái),未來(lái)留給深國(guó)商的路并不好走。“高負(fù)債、高融資成本只是一方面,深國(guó)商從2008年已經(jīng)連續(xù)三年虧損,2011年也是預(yù)虧,當(dāng)前的關(guān)鍵是如何使皇庭廣場(chǎng)盡快開業(yè)并扭虧為盈,否則上市資格岌岌可危。”其認(rèn)為,為了改善業(yè)績(jī),鄭康豪所表示的“出售部分資產(chǎn)”極有可能。
strong>一波三折
連年虧損且債務(wù)高企的深國(guó)商已經(jīng)戴帽無(wú)疑。而實(shí)際上,為了阻止局勢(shì)更進(jìn)一步向退市惡化,被更改的“17億元融資計(jì)劃”并非深國(guó)商今春的首份舉債求生方案。
早在今年1月,鄭康豪便提出向平安信托及金融機(jī)構(gòu)借款14億元的方案。然而,如何變化為當(dāng)前的12億元融資計(jì)劃,在前述接近人士看來(lái),卻是一波三折。
按照鄭康豪及董事會(huì)的想法,是打算通過(guò)融資使皇庭廣場(chǎng)盡快開業(yè)營(yíng)收。在隨后的股東大會(huì)上,盡管鄭一再?gòu)?qiáng)調(diào)此次融資的重要性并承諾項(xiàng)目將在5、6月份先開工一部分,計(jì)劃卻依然遭到了第二大股東“茂業(yè)系”及小股東的否決。
否決的原因并不難揣測(cè)?;释V場(chǎng)項(xiàng)目一拖再拖、裝修借款不斷滾雪球、“短貸換長(zhǎng)貸、高息換低息”資金成本直線上升、退市風(fēng)險(xiǎn)高企等等,這些都一直為中小股民所詬病。
有據(jù)可考的是,類似的開業(yè)承諾已經(jīng)在過(guò)去的年報(bào)、半年報(bào)里出現(xiàn)多次。翻閱可知,皇庭廣場(chǎng)原本打算2010年完成招商,后來(lái)推遲到2011年年底,現(xiàn)在又推到今年年中。
然而,項(xiàng)目未見開業(yè),自2010年鄭康豪入主深國(guó)商后,關(guān)于皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目借款的議案,卻幾乎是一年一次:2010年7月,向渤海信托借款13億元;2011年6月,向建行深圳分行借款12億元,向其他機(jī)構(gòu)借款3億元;如今,一年未滿,新的14億元借款計(jì)劃又再次出爐。
項(xiàng)目裝修預(yù)算也是一漲再漲,2010年是1.5億~1.8億元。2011年多了2億元,2012年還要再加2億元。”在深國(guó)商的股吧中,中小投者對(duì)所謂的“高端定位,裝修升級(jí)”并不買賬。
除此之外,密集的巨額融資更是讓人擔(dān)憂控股方資金挪用。“其實(shí)仔細(xì)看一下每次的資金用途就知道,早年的歷史債務(wù)過(guò)多,第一次渤海信托的資金基本上被用來(lái)頂建設(shè)時(shí)期的欠賬,接下來(lái)這兩年便一直借新償舊,再加上與茂業(yè)系爭(zhēng)奪控股權(quán)分神,一直就沒緩過(guò)來(lái)。”前述人士表示。
此后兩周,執(zhí)著于融資的深國(guó)商又拋出另一份向平安信托舉債17億元的方案,其中15億元用于還債。
與被否的14億元方案相比,此次融資均由鄭康豪及皇庭集團(tuán)無(wú)償擔(dān)保,代替了此前方案中的“由上市公司進(jìn)行擔(dān)保”;借款利率也由原先不超過(guò)16%調(diào)整為不超過(guò)12%。
在股東大會(huì)表決前,鄭康豪更是耗費(fèi)數(shù)千萬(wàn)元增持股份,并允諾以公允價(jià)值計(jì)量法來(lái)改變財(cái)務(wù)報(bào)表資不抵債的情況。
這些都是為了增加市場(chǎng)信心,爭(zhēng)取中小股東的支持,而最終,這些方法也是奏效的。”上述接近人士分析。3月底,股東大會(huì)通過(guò)了這一決案。
壓力仍存
另一方面,二股東“茂業(yè)系”的突然賣股,也讓一直擔(dān)憂失去控股權(quán)的“皇庭系”暫時(shí)松了一口氣;再加上與建行深圳分行新近談成的5億元貸款續(xù)期,事情似乎正在逐漸向可控的方向回歸。
但即便如此,在包括前述人士在內(nèi)的市場(chǎng)人士看來(lái),深國(guó)商的前景依然壓力重重。
過(guò)往的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,深國(guó)商2008年、2009年、2010年連續(xù)三年凈利虧損,預(yù)告2011年全年歸屬母公司凈利潤(rùn)亦虧損在9826.4萬(wàn)元以上。一旦2011年正式年報(bào)發(fā)布并虧損,深國(guó)商便將被冠上*ST的警告。而不憚以最壞的惡意揣測(cè)的話,倘若今年不能扭虧為盈,深國(guó)商更是要面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。
目前深國(guó)商旗下有三塊資產(chǎn),包括負(fù)責(zé)皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目的融發(fā)公司、物業(yè)公司和林業(yè)公司。去年半年報(bào)顯示,2011年上半年物業(yè)公司虧損86億元,林業(yè)公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為5.86萬(wàn)元。此種情形之下,皇庭廣場(chǎng)成了最后的救命稻草。
對(duì)于皇庭廣場(chǎng)的重要性,鄭康豪在個(gè)人的公開答復(fù)中也表示,公司將加快皇庭廣場(chǎng)的維修施工進(jìn)度,爭(zhēng)取早日開業(yè),獲得經(jīng)營(yíng)收入。
小股東的考慮想得更遠(yuǎn)。盡管通過(guò)了舉債決議,但一位持股人仍在擔(dān)心,半年時(shí)間內(nèi),廣場(chǎng)項(xiàng)目是否有能力抵充融資利息,并產(chǎn)生正收益。
有投資者算過(guò)一筆賬,按深國(guó)商披露的可租用面積10萬(wàn)平方米、月租300~500元/平方米、招商率65%、營(yíng)業(yè)成本20%~30%,單月的租金最多為3250萬(wàn)元,按60%的股權(quán)比例計(jì)算,當(dāng)月的營(yíng)業(yè)收入是1950萬(wàn)元,半年的收入是1.17億元,扣掉20%的營(yíng)業(yè)成本,就只剩9400萬(wàn)元。
所以,市場(chǎng)才會(huì)覺得不樂(lè)觀,現(xiàn)在的地產(chǎn)行情又不好。相比之下,深國(guó)商的高負(fù)債成本恐怕都不止這些,這也是為什么深國(guó)商能省就省,盡量爭(zhēng)取保留原有的銀行信貸,而壓縮信托融資。”前述接近人士分析。
據(jù)了解,此次頂替的銀行信貸,正是2011年建行深圳分行發(fā)放的12億元、10年期的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性貸款。
對(duì)于該筆貸款提前結(jié)束的原因,前述深國(guó)商辦公室人士并未言明,僅表示是為了借新資金準(zhǔn)備。中行一位信貸人士則分析,“近期銀行出于地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考慮,紛紛壓縮住宅及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的投放周期,深國(guó)商的項(xiàng)目遲遲未產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性效益,估計(jì)銀行也有意愿收回或重新修訂貸款期限與規(guī)?;蛘叩盅何?。”更進(jìn)一步,接近人士分析,皇庭廣場(chǎng)的股權(quán)實(shí)際上已經(jīng)全部質(zhì)押,深國(guó)商也少有其他抵押物,“也只有先結(jié)束在建行的質(zhì)押,才能向平安信托借新償舊。”除此之外,針對(duì)是否會(huì)退市的質(zhì)疑,鄭康豪表示,如果有需要,將會(huì)加緊處理公司其他的非核心資產(chǎn),包括林地和龍崗地塊。