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  • 世茂股份賈濤:將推三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線 加快拓展零售業(yè)態(tài)

    2012年04月18日 10:23
    來源:贏商網(wǎng)

      2012年3月30日,由贏商網(wǎng)主辦的“商業(yè)推動地產(chǎn)論壇第七屆年會”在廣州隆重舉行。會議期間,贏商網(wǎng)記者獨家采訪了上海世茂股份有限公司助理總裁賈濤先生。賈濤表示,商業(yè)地產(chǎn)泡沫一直都存在,但不是每個城市都有,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景仍然看好。未來,世茂集團將布局全業(yè)態(tài),發(fā)展“世茂廣場”、“世茂國際廣場”、“世茂中心”三大產(chǎn)品線,加快零售業(yè)態(tài)發(fā)展,兒童業(yè)態(tài)將推出新品牌。

      上海世茂股份有限公司助理總裁賈濤先生接受贏商網(wǎng)記者采訪
    上海世茂股份有限公司助理總裁賈濤先生接受贏商網(wǎng)記者采訪

      逐步提高持有物業(yè)比例

      賈濤告訴贏商網(wǎng)記者,世茂集團旗下分為“世茂房地產(chǎn)” 及“世茂股份”兩家控股上市公司。從主營業(yè)務來看,世茂房地產(chǎn)專注于房地產(chǎn)項目開發(fā),而世茂股份專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營、百貨和影院等業(yè)務。截止到2011年底,世茂股份已經(jīng)布局了6家世茂廣場、5家世茂百貨、15家世茂影院、11家世天樂樂城。其中,6家世茂廣場分別是:已經(jīng)開業(yè)的上海世茂•商都、紹興世茂廣場、蘇州世茂廣場、昆山世茂廣場,還有即將開業(yè)的徐州世茂廣場、常熟世茂廣場。

      自重組以來,公司經(jīng)營性物業(yè)一直在增長,2010年占比為5%,2011年占比為7%,今年預計將達10%左右,力爭未來自持物業(yè)將占到30%左右。賈濤表示,世茂股份目前持有已開業(yè)商業(yè)物業(yè)規(guī)模約300萬㎡,擁有超過800萬平方米的土地儲備,是A股上市公司中擁有儲備土地最多的商業(yè)地產(chǎn)公司,而這些土地的成本僅約1600元/平方米,多分布于長三角、環(huán)渤海、海西區(qū)域的二、三線城市核心區(qū)域或城市經(jīng)濟功能區(qū)。

      積極擴張零售業(yè)態(tài) 兒童業(yè)態(tài)將推出新品牌

      2011年,世茂股份實現(xiàn)營業(yè)收入56.89億元,其中房地產(chǎn)銷售收入、租賃收入、百貨和影院業(yè)務分別占總收入的92.5%、4.25%、2.9%。未來,將繼續(xù)擴大百貨、影院、兒童樂園等各業(yè)務線規(guī)模。兒童業(yè)態(tài)方面,世天樂樂城是世茂股份商業(yè)領域重要的產(chǎn)業(yè)延伸。世天樂樂城初步構(gòu)建起連鎖經(jīng)營體系,力爭從區(qū)域劃分、產(chǎn)品定位、增值服務、游樂項目研發(fā)等多角度實現(xiàn)與傳統(tǒng)兒童樂園的差異化經(jīng)營。兒童業(yè)態(tài)將推出新品牌,具體的擴張計劃和新品牌詳情賈濤不做過多講述,而是留給大家更多的期待。

      將推出三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線

      世茂股份目前的商業(yè)項目包涵購物中心、城市綜合體、主題地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)集群等,但是項目名稱各種各樣,有世茂廣場、世茂國際中心、世茂國際城、世茂大廈、世茂嘉年華等等,項目名稱難以歸類成一個品牌系列。賈濤向贏商網(wǎng)記者透露,世茂股份將推出“世茂廣場”、“世茂國際廣場”、“世茂中心”三大產(chǎn)品線,其中“世茂廣場”將是主打產(chǎn)品。世茂廣場定位購物中心,國際廣場定位高端商業(yè)綜合體,世茂中心定位城市綜合體,集酒店、寫字樓、商場等于一體。

     

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      世茂股份不是采用“7/3”模式而是因地制宜

      涉足商業(yè)地產(chǎn)的幾大房企,各自都有一套自己的商業(yè)模式,如萬達的“訂單式地產(chǎn)”、寶龍的“1+N”模式、華潤置地的“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務”模式等,而世茂股份的模式又是什么呢?賈濤表示,世茂的商業(yè)模式不同于萬達的“標準化快速復制”,而是以“因地制宜”為核心,實施穩(wěn)健擴張戰(zhàn)略。對于業(yè)內(nèi)人一直將世茂股份的商業(yè)運營模式解讀為租、售、自營相結(jié)合的“7/3”模式的現(xiàn)象,賈濤說“7/3”模式是以前世茂房地產(chǎn)開發(fā)的模式,世茂股份不是這么執(zhí)行的,世茂股份做的是“因地制宜”。每個項目所在的城市、商圈、位置、規(guī)模等因素是各不相同的,所以項目的定位、規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合等必須根據(jù)當?shù)厥袌?、消費習慣而決定,所以每個項目的租、售、自營的比例是肯定不一樣的,簡而言之,我們要做的是因地制宜。例如,昆山世茂廣場就打破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)以包租回報方式吸引投資者的舉措,項目二期總建面22萬平方米,其中70%的體量為自營,僅出售3萬平方米的金街。二期計劃于今年年底開業(yè)。

      目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管變動頻繁,行業(yè)面臨著專業(yè)人才匱乏的瓶頸,中小房企紛紛以高薪挖角行業(yè)巨頭高管。針對這樣的現(xiàn)象,賈濤說世茂股份的人才戰(zhàn)略主要是企業(yè)自身培養(yǎng),企業(yè)根據(jù)自身情況培養(yǎng)出來的人才才是最合適且穩(wěn)定的,這樣可以確保人員的穩(wěn)定。其實在高薪“獵”角的人才爭奪戰(zhàn)中,真正的贏家卻極少。開發(fā)商花大價錢囤積的商業(yè)人才背后,隱藏著巨大風險。高薪挖來的商業(yè)高管,往往由于其本身大多僅僅經(jīng)歷了商業(yè)地產(chǎn)的部分環(huán)節(jié),對于商業(yè)地產(chǎn)的整體運作缺乏足夠的經(jīng)驗和把控力,或者經(jīng)驗和能力不足。這些挖來的高管實際上在新的東家難以發(fā)揮預期作用。

      商業(yè)地產(chǎn)泡沫一直都存在 但前景依然看好

      目前,全國各地大型商業(yè)項目扎堆涌現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)泡沫是否已經(jīng)產(chǎn)生?賈濤表示,商業(yè)地產(chǎn)泡沫一直都存在,但不是每個城市都有。有些城市商業(yè)項目開發(fā)的確過火了,如沈陽、成都到了“瘋狂”的成都。據(jù)統(tǒng)計,沈陽僅沈河區(qū)新開工、在建、竣工商業(yè)地產(chǎn)項目就有58個,而成都城市綜合體已達48個。

      然而,在城市化發(fā)展進程中,城市新城的建設需要商業(yè)的配套,從城市的角度看,新增多個商業(yè)項目并不等于出現(xiàn)泡沫。例如北京的亦莊,從過去的“睡城”變成現(xiàn)在開發(fā)的新城,它有北京城龐大的人口總數(shù)作為支撐,同時區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套還是空白狀態(tài),在這樣的新城開發(fā)多個商業(yè)項目是不但不存在泡沫,還可以起到升級商圈商業(yè)格局,改變城市面貌的作用。

      賈濤說,購物中心開始出現(xiàn)“千城一面”、同質(zhì)化嚴重的現(xiàn)象,再加上專業(yè)人才匱,未來將出現(xiàn)大批爛尾商業(yè)項目。目前,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始進入洗牌階段,過程將持續(xù)4-5年,行業(yè)洗牌的結(jié)果將是有一批房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局。對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景,賈濤最后還是表示看好,他說“未來3-5年,商業(yè)地產(chǎn)將進入快速發(fā)展階段,同時競爭也會越來越激烈。”

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