１８日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的３月份７０個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，與上月相比，７０個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有４６個(gè)，持平的城市有１６個(gè)，上漲的城市有８?jìng)€(gè)。與去年同月相比，７０個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有３８?jìng)€(gè)，比２月份增加了１１個(gè)；持平的城市有３個(gè)，上漲的城市有２９個(gè)。雖然環(huán)比漲價(jià)城市比上月多出了４個(gè)，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著房?jī)r(jià)同比指數(shù)的回落和同比價(jià)格下降城市的增多，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折性的變化，調(diào)控正進(jìn)入新階段。

    房?jī)r(jià)平均同比指數(shù)首次回落　樓市迎來(lái)“質(zhì)變”

    鏈家市場(chǎng)研究部、北京中原市場(chǎng)研究部根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，３月７０個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均同比指數(shù)為９９．７０，為近年來(lái)首次出現(xiàn)下調(diào)。

    與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，３月７０個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的城市數(shù)量首次超過(guò)上漲的數(shù)量。中原市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示，７０個(gè)大中城市同比房?jī)r(jià)的變化意味著樓市“質(zhì)變”的到來(lái)。

    “反映市場(chǎng)情況的商品房住宅平均價(jià)格指數(shù)，首次出現(xiàn)了同比下調(diào)，這說(shuō)明從去年四季度開始，樓市出現(xiàn)的降價(jià)潮正逐漸從量變向質(zhì)變過(guò)渡。”張大偉說(shuō)。

    不僅如此，結(jié)合幾天前公布的房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)，３月以及一季度其他房地產(chǎn)重要指標(biāo)值也連續(xù)多月呈現(xiàn)漲幅回落的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資更是創(chuàng)造了最近幾年來(lái)的最低漲幅。“從目前政策及市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的變化可以判斷，房?jī)r(jià)繼續(xù)回歸合理區(qū)間的速度并未減慢。”張大偉說(shuō)。

    環(huán)比漲價(jià)城市增多不改“以價(jià)換量”大勢(shì)

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員陳雪認(rèn)為，３月份全國(guó)７０個(gè)大中城市中，新增環(huán)比價(jià)格下降城市數(shù)量減少，甚至負(fù)增長(zhǎng)、持平城市全面減少，漲價(jià)城市數(shù)量增多，漲幅擴(kuò)大等等，說(shuō)明進(jìn)入３月，由于全國(guó)性成交量回暖，導(dǎo)致自去年四季度開始的第一輪降價(jià)潮已經(jīng)進(jìn)入了平穩(wěn)期，房?jī)r(jià)下行的速度暫時(shí)放緩。

    “３月份小陽(yáng)春只是春節(jié)成交過(guò)度抑制以及市場(chǎng)剛性需求小部分釋放綜合造成的，難以持續(xù)。進(jìn)入４月份后，北京等一線城市以及主要二線城市的成交量都出現(xiàn)環(huán)比３月減少的情況，３月火熱并未持續(xù)。”陳雪說(shuō)。

    在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前無(wú)論從房企業(yè)績(jī)還是開發(fā)商融資情況來(lái)看，開發(fā)商資金壓力并未得到有效緩解，甚至有繼續(xù)加劇的趨勢(shì)。再考慮到２００９年、２０１０年全國(guó)成交的高價(jià)土地即將面臨入市，以及四五月份通常為新房供應(yīng)高峰期等各種因素，開發(fā)商資金面臨著更加緊繃的局面，以價(jià)換量在目前來(lái)看依然是唯一最可行的快速回籠資金的手段。

    “２０１２年多家龍頭企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略仍將是快速周轉(zhuǎn)回籠資金，犧牲利潤(rùn)在所不惜。新批預(yù)售在春節(jié)后迅速上升，隨著四五月份營(yíng)銷旺季的到來(lái)，未來(lái)供應(yīng)將繼續(xù)增加。”張大偉說(shuō)。

    壓縮泡沫速度加快　調(diào)控政策不容放松

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，分城市看，以杭州、溫州、金華等為代表的城市房?jī)r(jià)下行速度明顯超過(guò)全國(guó)：杭州環(huán)比降４．４％，同比降５．９％，溫州環(huán)比降１．１％，同比降９％，金華環(huán)比同比降幅均為４．６％。

    “這表明房?jī)r(jià)高泡沫化的城市依然保持著較大的回落幅度，去泡沫化進(jìn)程仍在加速進(jìn)行。”陳雪表示，杭州、溫州等民間資本豐富的地區(qū)，房產(chǎn)泡沫積累的更多，因此其去泡沫化的過(guò)程十分明顯。

    “據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅僅在杭州，今年部分新房項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度甚至能夠達(dá)到６折、７折。前期累計(jì)泡沫過(guò)多的城市，即便是在平穩(wěn)期，依然會(huì)繼續(xù)保持下行態(tài)勢(shì)。”陳雪說(shuō)。

    除此之外，在新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降的３８?jìng)€(gè)城市中，有１９個(gè)城市的降幅比２月份還有所擴(kuò)大。即使在新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲的２９個(gè)城市中，２１個(gè)城市的同比漲幅也比２月份有所回落。北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，３月份比２月份分別擴(kuò)大０．５個(gè)、０．５個(gè)、０．６個(gè)和０．４個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控成效繼續(xù)顯現(xiàn)。

    對(duì)于后市，張大偉認(rèn)為，４月份作為一個(gè)傳統(tǒng)的置業(yè)旺季，在信貸出現(xiàn)定向?qū)捤傻睦孟?，成交量有望繼續(xù)抬升，但目前市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度依然比較高，而且限購(gòu)及二套以上的貸款限制依然嚴(yán)格執(zhí)行，這使得市場(chǎng)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”的可能性不大，不過(guò)與此同時(shí)，大幅降價(jià)的可能性目前來(lái)看也已經(jīng)很小，性價(jià)比高的項(xiàng)目將逐漸增加。

    “３月份，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有８?jìng)€(gè)，比２月份增加了４個(gè)。雖然環(huán)比上漲幅度均在０．２％以內(nèi)，未改變７０個(gè)大中城市房?jī)r(jià)整體下行的趨勢(shì)，但也說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵階段。”張大偉表示。