甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)繼上月創(chuàng)反彈新高后，本月多以整固為主。除北京、上海外，其余6大城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲跌幅度均小于1%。受寫(xiě)字樓租金盤(pán)整的影響，寫(xiě)字樓價(jià)格近期也表現(xiàn)出高位僵持的局面。

        受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)回落，寫(xiě)字樓的租賃需求在短期內(nèi)很難出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，因此整體來(lái)看，未來(lái)寫(xiě)字樓租金仍將保持穩(wěn)定。住宅限購(gòu)的擠出效應(yīng)在2012年仍將持續(xù)，但市場(chǎng)將顯著分化，高性?xún)r(jià)比、高租金回報(bào)率的物業(yè)仍將獲得青睞。

        熱點(diǎn)關(guān)注：經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布 表現(xiàn)差強(qiáng)人意

        從歷年寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)走勢(shì)的決定性因素，寫(xiě)字樓租金與GDP的水平呈密切的正相關(guān)性。近期陸續(xù)公布的一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步應(yīng)證了中國(guó)經(jīng)濟(jì)回落的事實(shí)，這對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

        PMI持續(xù)低位GDP增幅下滑

        從先行指標(biāo)的PMI指數(shù)來(lái)看，匯豐制造業(yè)PMI的3月份終值為48.3，低于上月的49.6，中國(guó)制造業(yè)運(yùn)行連續(xù)第五個(gè)月環(huán)比放緩，整個(gè)第一季度的指數(shù)平均值為2009年第一季以來(lái)之最低。從剛剛公布的GDP數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度中國(guó)GDP同比增長(zhǎng)8.1%，增幅連續(xù)5個(gè)季度下降，同時(shí)也是2009年以來(lái)的最低水平。

        三駕馬車(chē)乏力 內(nèi)需外需不振

        從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車(chē)來(lái)看，第一季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)14.80%，進(jìn)出口增長(zhǎng)7.3%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)20.9%，增速均創(chuàng)金融危機(jī)以來(lái)的低點(diǎn)。然而3月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已明顯改善，一季度可能是全年經(jīng)濟(jì)增速的最低點(diǎn)。

        租賃市場(chǎng)：租金高位盤(pán)整 空置環(huán)比下降

        租金高位盤(pán)整 北京一枝獨(dú)秀

        3月，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)繼上月創(chuàng)反彈新高后，本月以高位盤(pán)整居多。除北京、上海外，其余6大城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲跌幅度均小于1%。北京本月租金環(huán)比上漲3.01%，今年以來(lái)漲勢(shì)顯著，累計(jì)漲幅達(dá)12.84%。上海本月租金環(huán)比下跌2.98%，連續(xù)六月的上漲勢(shì)頭嘎然而止。上海、深圳、重慶今年以來(lái)累計(jì)漲幅均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中上海累計(jì)微跌0.46%，深圳累計(jì)下跌1.79%，重慶累計(jì)下跌0.89%。

        圖1：中原甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)（200801-201203）

        空置環(huán)比下降 城市分化明顯

        3月，除北京外，其余7大城市空置率均出現(xiàn)環(huán)比下降。今年以來(lái)，8大城市中，北京、成都、南京在租金穩(wěn)步上漲的同時(shí)，空置率呈現(xiàn)平穩(wěn)下降，顯示出較為旺盛的租賃需求；而深圳、重慶在租金下滑的同時(shí)，空置率出現(xiàn)明顯的上行趨勢(shì)，市場(chǎng)需求有所減弱。

        圖2：中原甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率（200901-201203）

        銷(xiāo)售市場(chǎng)：供求雙雙回暖 價(jià)格高位僵持

        供求大幅回暖 大宗交易活躍

        受季節(jié)因素影響，2012年前兩月供求均處于低位水平，3月，北、上、廣、深四大城市寫(xiě)字樓供求環(huán)比大幅回暖，重新恢復(fù)到去年下半年的均值水平?？偣?yīng)面積65.37萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)379%；銷(xiāo)售面積為47.89萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)134%。隨著供應(yīng)的重新放量，本月市場(chǎng)再次呈現(xiàn)供大于求的格局，供求比為1.37。

        本月上海整棟辦公物業(yè)成交活躍，共有三宗案例，分別為：閘北不夜城板塊的隆宇國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、虹口北外灘板塊的上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心（西塊）項(xiàng)目、浦東花木板塊的華銀大廈，總成交面積11.04萬(wàn)平方米。這三個(gè)項(xiàng)目都位于中心城區(qū)核心區(qū)域，成交價(jià)格較高，推動(dòng)了全市成交均價(jià)環(huán)比上揚(yáng)40.45%，達(dá)33712元/平方米，為6個(gè)月內(nèi)最高。

        圖3：四大城市寫(xiě)字樓供求情況（200901-201203）

        價(jià)格高位僵持 回報(bào)率仍處合理

        3月，各大城市寫(xiě)字樓價(jià)格延續(xù)今年以來(lái)的平穩(wěn)走勢(shì)，依然在高位僵持，其中深圳、成都小幅上漲，重慶小幅下跌，廣州、杭州環(huán)比持平。經(jīng)濟(jì)增幅的逐步放緩造成的寫(xiě)字樓租金漲幅放緩是近期寫(xiě)字樓價(jià)格高位徘徊的主要原因。由于價(jià)格基本穩(wěn)定，而租金漲幅也放緩，因此近期甲級(jí)寫(xiě)字樓回報(bào)率變化不大。

        土地市場(chǎng)：供求持續(xù)低迷 流標(biāo)率低位企穩(wěn)

        供求持續(xù)低迷 開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎

        13個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地?cái)?shù)據(jù)顯示，3月份供求水平仍處于2008年以來(lái)的歷史低位，與上年月均水平相比分別縮減31%及46%。一季度商辦用地成交量同比大減47%，處于近五年中同期低位，受此影響，商辦用地出讓金同比大減52%。

        圖4：13個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地供求量（200801-201203）

        推地謹(jǐn)慎 流標(biāo)率低位企穩(wěn)

        從中原監(jiān)測(cè)的13個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)來(lái)看，3月份商辦用地流標(biāo)率低位企穩(wěn)，約為13%，與上年的平均流標(biāo)率基本持平。為避免大量流標(biāo)，各地推地保持謹(jǐn)慎，近兩個(gè)月流標(biāo)情況大大改善。