同質(zhì)化過剩 爛尾樓頻現(xiàn)

    商業(yè)地產(chǎn)造市的熱潮仍在繼續(xù)。4月20日，友誼股份董事長(zhǎng)馬新生在2011年年報(bào)業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，該公司擬進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，嘗試進(jìn)入城市綜合體業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　在住宅市場(chǎng)發(fā)展遇阻的背景下，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)已成為眾多企業(yè)尤其是地產(chǎn)企業(yè)的共識(shí)。然而，轉(zhuǎn)型背后不乏傷痛。4月17日晚間，深圳萬科再次發(fā)出說明并確認(rèn)，深圳萬科副總經(jīng)理陶翀富、營(yíng)銷總監(jiān)羅霆確已向公司遞交了辭職申請(qǐng)。自2010年10月至今，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬科，已流失了8名中高層。

　　“喧囂背后的隱患開始顯現(xiàn)。”在“同濟(jì)大學(xué)與正略鈞策商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新論壇”上，正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文指出，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于摸索期，存在商業(yè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性缺失與同質(zhì)化過剩并存的風(fēng)險(xiǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)之春

　　與住宅市場(chǎng)的持續(xù)低迷不同，商業(yè)地產(chǎn)過去一年上揚(yáng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。近期發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》披露，2012年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。排名前20的開發(fā)商都選擇加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資比重，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。

　　“對(duì)住宅市場(chǎng)的限制，是開發(fā)商被動(dòng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一大原因。”薛迥文告訴記者。

　　這也得到了復(fù)地共贏資本董事長(zhǎng)王哲的呼應(yīng)。“通過預(yù)售，住宅其實(shí)是相對(duì)資本投入不高的行業(yè)。但目前由于住宅銷售速度趨緩，所以該領(lǐng)域變得越來越重資產(chǎn)。”

　　在薛迥文看來，即使沒有此次對(duì)住宅市場(chǎng)的限制，商業(yè)地產(chǎn)也確實(shí)迎來了春天。“目前，全國(guó)一二線城市的人均GDP達(dá)到了商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的程度。”

　　或?qū)⒂瓉砦C(jī)

　　商業(yè)地產(chǎn)在強(qiáng)勁發(fā)展的同時(shí)也讓人產(chǎn)生一絲擔(dān)憂。“按這種趨勢(shì)，2015年商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)重大危機(jī)。”上海證大房地產(chǎn)有限公司董事吳洋向《國(guó)際金融報(bào)》記者直言，“事實(shí)上，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的爛尾樓就已經(jīng)在一些城市出現(xiàn)了。”

　　其危機(jī)可歸結(jié)為兩大原因：結(jié)構(gòu)性缺失和同質(zhì)化過剩。“其一，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)和零散型物業(yè)占比65%，而真正意義上的購(gòu)物中心和商業(yè)街的比例僅23%；其二，現(xiàn)在流行購(gòu)物中心或綜合體，又正處于盲目開發(fā)階段，同質(zhì)化非常嚴(yán)重。”薛迥文分析說。

　　此外，商業(yè)地產(chǎn)更多的只是“圈地模式”，收益水平較低，將來難以為繼。在薛迥文看來，即使是作為目前商業(yè)地產(chǎn)巨頭的萬達(dá)，也要“告別圈地，包括以住養(yǎng)商，以及賣商鋪等行為”。

　　那么，轉(zhuǎn)型的方向在哪里？薛迥文認(rèn)為，輕資產(chǎn)是主流的創(chuàng)新方向之一。據(jù)介紹，從收益結(jié)構(gòu)來講，自持類物業(yè)為主即走重資產(chǎn)道路，而以開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主，便是輕資產(chǎn)方向。不過，這個(gè)商業(yè)模式對(duì)于公司自身的運(yùn)營(yíng)能力、管控模式，包括職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)提出比較高的要求。