4月16日，保利地產舉行了2011年業(yè)績記者見面會，其總經理朱銘新表示，保利今年沒有具體的銷售目標，但仍然會堅持業(yè)績有增長、市場不下降的總體策略，還是會繼續(xù)尋求一定的增長。
朱銘新還透露，保利今后將更多運用信托資金，并與大品牌開發(fā)商合作，同時也將加強與海外機構的合作，此外還將對一些金融產品進行創(chuàng)新，且目前正進行一些嘗試。
而在合作的要求方面，朱銘新稱，一般而言，保利對于參與合作的項目是要求控股、實際操盤或合并財務報表的。
事實上，今年對于大多數房企而言，去存貨成為大家的共同課題，保利也不例外。據保利早前發(fā)布的年報顯示，截止2011年末，其存貨總值約為1521億元，為歷年來新高。
對此，朱銘新也坦言，關于存貨上升的問題，是保利需要正視和面對的。所以今年保利會采取一些舉措來加快周轉，包括在價格調整方面的一些措施和安排。
另外，今年一季度，保利在相對沉寂的土地市場上表現尚屬活躍，已經分別在武漢、西安、以及佛山拿下四宗地塊，對于今年的土地市場，朱銘新也表達了保利的看法。
其稱，保利今年拿地的意愿還是比較強的，但具體要根據公司的發(fā)展情況，以及資金狀況來決定；保利期待下半年或者二季度土地市場上會出現一些好的機會，到時保利一定會有所作為。
朱銘新在記者會上還特別提到，保利的股權激勵方案已獲國資委通過，將涵蓋了保利的20多個區(qū)域公司，共計179人。
在保障房策略方面，保利地產副總經理胡在新提到，公司2011年完成保障房80萬平米，實現毛利率8%，基本上達到了公司既定的"爭取不虧本"的目標。
以下為記者見面會問答環(huán)節(jié)實錄整理：
現場提問：去年像恒大、中海的凈利潤都是過百億，萬科也是接近百億，但保利是65.3億，相比而言算少的，您怎么看待這個問題？今年保利的凈利潤會有多大幅度的增長？
朱銘新：應該說每個企業(yè)有自己企業(yè)發(fā)展的方式和模式，保利做房地產20年了，這么多年來，我們將住宅為主定義成我們發(fā)展戰(zhàn)略的首位，所以我們更多的是在合適的時候用合適的價格出售我們的產品，我們覺得我們的房子的性價比是比較好的，而目前的這種發(fā)展方式也是比較適合我們自身的。
同時，從2006年公司上市以來，一直保持每年30%以上的發(fā)展速度到今天。對公司去年的銷售情況、銷售業(yè)績還是滿意的，包括今年一季度的銷售業(yè)績，也是在持續(xù)增長。所以我們覺得目前來講，公司在凈利潤方面是還可以的。
現場提問：保利一直是以快速周轉著稱的，過去幾年也保持了比較快的周轉速度和增長速度，但2011年銷售額的增長是10.69%，而存貨總值達到了1521億元，從這個情況看，是不是意味著現在放慢了速度？這是主動的選擇，還是因為市場的原因被動地形成？
朱銘新：關于增長速度的問題，我覺得這幾年仍然保持了比較快速的發(fā)展速度。我們這三年獲取了一定數量的土地資源，也會在比較合適的周期內開發(fā)完畢。
而關于總資產周轉和存貨的周轉問題，我們在整個行業(yè)內應該是屬于比較好的水平，當然我們的各項指標肯定也不都是行業(yè)內最好的。
另外關于存貨上升的問題，這也是我們需要正視和面對的。所以，我們今年會采取一些舉措來加快周轉，包括在價格調整方面的一些措施和安排，也包括在成本控制、管理上的方法。我相信今年在存貨的周轉速度方面會比去年有一定數量的提高，這也是肯定的。
現場提問：采取這些措施后，是不是意味著今年的銷售額會比去年有所提升？
朱銘新：我們3月份的銷售是97.4億，同比有大幅度的增長。對于4月份，我們的期望是應該達到3月份的水平。而我們的推貨量會集中在今年9月份，對今年的銷售，我們還是抱有信心的。
另外，在實際價格上，每個公司都有自己的預定標準，而目前每個項目暫時還沒有低于預定標準的，我們也不希望打價格戰(zhàn)。
現在提問：從2010和2011年保利公布的數據看，公司每年的銷售增長比較快，但相應的營業(yè)總額的增長速度就沒那么快了，這是什么原因導致的？是公司內控施工上有困難還是有意識地進行平緩？
朱銘新：實際上這是由于結算的周期性決定的，比如從項目的開工到項目的銷售需要一年到一年半甚至更長的時間，然后從項目銷售到交樓也需要一年到一年半甚至更長的時間，這就跟公司的發(fā)展結構和發(fā)展速度相關聯起來。
我們這兩年開工的速度是大于交樓或者結算速度的，這就意味著我們開工量或者交樓速率在兩三年之后才能在營業(yè)額上體現。所以，在兩三年之內才會實現開工速度和結算速度的匹配。
現場提問：為什么是兩三年之后才出現這種匹配呢？這兩年的情況怎樣？
朱銘新：這兩年也還會有一定程度的增長，因為期間我們項目獲取量的比例是大于結款量的。
現場提問：之前有分析稱，今年保利的推貨量是在1200億左右，如果按照去年68%的去化率，今年的銷售額會有11%左右的增長，達到810億，如果稍微再好點，銷售額就可能接近1000億了。請問到目前為止，保利今年有沒有明確的銷售目標？今年的去化率大概能達到多少？
朱銘新：實事求是地講，保利今年沒有具體的銷售目標，我們對于銷售目標就兩句話，第一是業(yè)績有增長，第二是市場份額不下降，繼續(xù)有增長。我們過去連續(xù)三年都做到了，今年也會做到。
胡在新：其實這么多年來，我們都沒有對外公布過銷售目標。
現場提問：這是因為謹慎還是信心？
胡在新：因為銷售的最終結果是根據市場來確定的，但我們講上述兩句話，實際上就已經暗含了銷售計劃的情況。
其實在我們的"十二五"規(guī)劃中，曾提到希望在2015年的時候，相比2011年會有一個大幅的增長，也就是我們所說的"3-5年再造一個保利"，我們希望這個目標能夠實現。
作為今年來講，我們也還是有信心，因為再造一個保利需要5年的年均復合增長超過20%。
現場提問：在4月10日的投資者會議上，保利表示今年會在融資的安排上做一些嘗試，這些嘗試具體是指什么？
朱銘新：融資的方式我們這兩年一直也沒有放松，但實事求是地講，現在資本市場融資暫停已經第三年了。在這種情況之下，我們會更加嚴格的控制公司的負債率。
具體在融資方面，我們除了參與房地產基金外，也會更多的利用合作開發(fā)的方式。這兩年來，我們也增加了和一些大的品牌開發(fā)商的合作；在金融創(chuàng)新方面，我們也在做一些嘗試，包括跟一些海外投資機構的合作。今年的下半年，我們也期待在上述幾個方面能有突破。
現場提問：保利目前參與的房地產基金投資的項目有多少？都是保利自己的項目嗎？今年又會有幾個項目？而你們的投資要求又是什么？
朱銘新：目前總共有9個項目，也幾乎全部是我們自己的項目。今年還是會有一些新增的項目跟我們這支投資基金來繼續(xù)合作。但是我們也期待有第二支、第三支這種房地產基金來跟我們合作，不管是境內的還是境外的。
一般來講，對于參與的項目，我們是要求控股、實際操盤或合并財務報表的。
現場提問：在香港上市的公司的融資成本都比較低，保利目前的融資成本大概是多少？
朱銘新：香港上市公司的融資成本確實比較低，而這也是我們比較羨慕的。但是相比境內的上市公司，我們拿到的融資成本即使不是最低的，也是相對比較低的。
總體來講，我們目前的有期債務的資金成本，依然是在銀行的基準利率上浮10%以內，具體應該是7%到8%之間。
現場提問：去年保利商業(yè)物業(yè)的銷售是150億，經營收入超過是8億元，請問目前保利的商業(yè)模式大概是怎樣？
朱銘新：我們在股權規(guī)劃當中就提到，未來幾年商業(yè)物業(yè)的投資回報，應該在15億以上，持有的物業(yè)規(guī)模，應該占到我們整體的20%左右。我們現在正按照這個方向去努力，目前我們在一些城市的核心區(qū)位也擁有了一些商業(yè)物業(yè)。未來，我們在這方面會做更多的嘗試。
而在商業(yè)團隊方面，我們原來是將其放在各個區(qū)域公司來培育的。經過最近兩三年的培育，這個團隊和商業(yè)發(fā)展的模式已經成熟，所以今年我們把商業(yè)地產升格為一個全資子公司。
之后我們會確定一個穩(wěn)定的商業(yè)團隊，將今后投資的方向、人員的整合以及各個區(qū)域公司的關系，也包括一些商場、酒店未來的規(guī)劃、運營方式都明確下來。
現場提問：今年保利已經連續(xù)3個月拿地，而在投資者會上透露的信息是今年安排拿地的資金會是200億左右，那么接下來，保利在土地市場的計劃是怎樣的？
朱銘新：實際上我們這一兩年來，更多的是在土地市場的前期做一些工作，就是首先需要跟政府做前期的溝通，目前拿下的這三個項目也是長期跟蹤的。我們今年仍然會按照這種方法來做，但是也不排除一些收購。
另外，今年我們拿地的意愿還是比較強的。但還是要根據公司的發(fā)展情況，以及資金狀況來決定，更重要的一點是根據土地市場的實際情況來決定。
目前來講，一季度我們并沒有看到更好的投資機會，我們期待下半年或者二季度土地市場上會出現好的機會，到時我們也一定會有所作為。
現場提問：您剛說的收購是指收購其他的優(yōu)質公司還是土地，具體是什么樣的收購？
朱銘新：其實這幾年我們收購公司和收購項目比較地少，因為我們還沒有看到這方面的好機會，我們只能期待在今年會出現這樣的項目和機會。
現場提問：我想問一下具體項目的問題，3月29日保利天悅開盤的時候，當天認購是超過了10億，請問到目前為止，具體簽約額是多少？接下來加推的產品類型是什么？
何智韜：目前的認購額是已經超過12億了，實際簽約額是7.5億。
接下來主要推一些補充產品，4月份會再推一棟公寓，加上開盤時剩下的約有214套，另外還有34套370平米的大戶型。
朱銘新：我還想和大家交流一個情況，就是我們4月26日的股東大會披露的股權激勵方案和計劃。目前這個計劃已經獲得了國資委的批準，我們期望這個股權激勵的措施，在目前市場調控的時候能給我們這個團隊信心。
這次的股權激勵計劃是涵蓋了我們所有的20多個區(qū)域公司，共計179人。這也是保利自2006年上市以來，第一次做這種股權激勵。這么大范圍的股權激勵作為央企來講獲施也是比較難的，所以我們對這個股權激勵也是很期待。以前房地產類的央企做股權激勵，最終獲國資委批準實施的只有五家，而我們會是第六家。
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