2012年4月16日，上海 -- 世邦魏理仕近日發(fā)布《2012年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧》。該回顧報告指出，上海非核心商圈寫字樓市場競爭日益激烈，預(yù)計全年供應(yīng)量的75%以上來自于非核心區(qū)域。上海優(yōu)質(zhì)商鋪市場和物流市場繼續(xù)活躍表現(xiàn)，而受住宅調(diào)控政策和春節(jié)假期的影響，第一季度上海高檔住宅市場則表現(xiàn)平淡。

　　2012年一季度，上海寫字樓市場在供需兩端均呈現(xiàn)出非核心區(qū)域表現(xiàn)日益活躍的特征。本季有三個新項目交付，新增供應(yīng)面積為137037平方米，這三個新項目均位于閘北、虹口和徐匯濱江這些次級辦公商圈。位于閘北區(qū)的環(huán)智國際大廈是其中之一。該項目憑借其較高的硬件標(biāo)準(zhǔn)以及與核心商圈甲級辦公樓相比低廉的租金受到了跨國企業(yè)和本地公司的認(rèn)可。項目交付時預(yù)租率已達到50%左右，確定的整層租戶有諾華制藥、錦江麒麟、唯益食品等。此外，其他一些位于次級商圈的高品質(zhì)樓宇也表現(xiàn)活躍，例如浦東嘉里城本季簽訂了幾個大面積租約。一季度市場凈吸納量累計225933平方米，其中次級商圈樓宇的貢獻率超過60%。市場整體空置率下降104個基點至6.0%。

　　有鑒于非核心區(qū)商圈物業(yè)表現(xiàn)出日益增強的競爭性，以及國際經(jīng)濟環(huán)境目前的復(fù)雜形勢，核心商圈樓宇的一些業(yè)主在本季維持原有的租金報價不變，甚至有些業(yè)主在談判過程中態(tài)度有所松動。因此，寫字樓平均租金增速本季進一步放緩，僅環(huán)比微漲0.5%至每月每平方米257.3元。浦西和浦東平均租金漲幅分別為0.4%和0.7%。上海寫字樓市場，尤其是核心區(qū)域的低空置率是推升市場租金的主要動力。截止三月底，市場整體空置率下降104個基點至6.0%，而核心區(qū)域空置率則僅為4.1%，環(huán)比下降131個基點。

　　2012年1月，國家發(fā)改委發(fā)布了《十二五時期上海國際金融中心建設(shè)規(guī)劃》，上海在2015年將基本確立全球性的人民幣交易、清算和定價中心地位。我們認(rèn)為這一規(guī)劃的實施將進一步推動金融機構(gòu)在上海的集聚和擴張，尤其是在陸家嘴 – 外灘金融集聚帶區(qū)域，以及張江、漕河涇等金融后臺服務(wù)區(qū)域。

　　2012年接下來三個季度，上海寫字樓市場將有更多的項目在非核心區(qū)域交付。預(yù)計全年供應(yīng)量的75%以上來自于非核心區(qū)域。虹口和閘北等區(qū)域的寫字樓市場將快速成長，其中比較有代表性的未來項目有申虹廣場和隆宇國際商務(wù)廣場等。與之相對的是，核心商務(wù)區(qū)域內(nèi)寫字樓新增供應(yīng)則較為緊缺，靜安嘉里中心可能是2012年在核心區(qū)域內(nèi)交付的唯一一個超甲級項目。

　　我們認(rèn)為在核心區(qū)域可租面積稀缺的推動下，租金水平仍有上升空間，但其升幅卻不可能像2011年那樣明顯。同時，考慮到目前核心區(qū)域與次級區(qū)域間逾50%的租金差，以及次級區(qū)域可供選擇的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目逐漸增多，一些成本敏感租戶有核心區(qū)域向次級區(qū)域搬遷的案例仍將時有發(fā)生。