據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，在監(jiān)測(cè)的50家上市房企中，有24家房企出現(xiàn)融資行為，包括自身以及全資子公司的信托融資、銀行貸款、出讓股權(quán)等境內(nèi)境外等不同方式，獲得的資金超過700億元。
聯(lián)昌國(guó)際證券香港有限公司副總裁胡繼中在接受記者采訪時(shí)證實(shí)，開發(fā)商自去年5月以后一度停止企業(yè)債券的海外融資，但今年1月份開始又頻繁發(fā)債，海外對(duì)房企未來前景變得趨于樂觀，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流也沒那么擔(dān)心，這主要是國(guó)家貨幣政策放松以及開發(fā)商良好的銷售業(yè)績(jī)。
渣打銀行在清明節(jié)前對(duì)內(nèi)地開發(fā)商的調(diào)研亦證實(shí)，盡管開發(fā)商融資環(huán)境仍然寒冷，但尚未冰凍。大型開發(fā)商比較容易獲得內(nèi)地銀行信貸，而銀行對(duì)中小開發(fā)商的放貸仍然非常保守。開發(fā)商的融資成本也趨于下降。
樓市流動(dòng)性出現(xiàn)緩解
央行報(bào)告顯示，3月份新增人民幣貸款1.01萬(wàn)億元，同比去年增加3320億元，大幅超出市場(chǎng)預(yù)期，創(chuàng)出14個(gè)月新高；第一季度新增貸款規(guī)模達(dá)2.46萬(wàn)億元，略超去年同期。
潘石屹認(rèn)為，這是銀根松動(dòng)的標(biāo)志。他說自己深刻感受到這一變化。“SOHO中國(guó)主要是投資型物業(yè)，銀根的緊縮對(duì)我們的銷售影響很大。由于1月份銀根緊縮厲害，SOHO中國(guó)只賣了不到一個(gè)億，2月也只賣了4個(gè)億，而3月就銷售了11個(gè)億，這說明3月銀根已經(jīng)松動(dòng)了。”
中原地產(chǎn)分析師劉淵稱，從他們能監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)看，近期房企融資一向緊張的環(huán)境有所緩解，除了原有的海外融資，也有國(guó)內(nèi)融資。比如萬(wàn)科近期有幾筆國(guó)內(nèi)銀行貸款和信托融資。劉淵認(rèn)為，這與準(zhǔn)備金率下調(diào)、整體流動(dòng)性放松有關(guān)。“市場(chǎng)上錢多了，盡管對(duì)開發(fā)商沒有直接利好，但間接利好。雖然開發(fā)商不能直接拿到，不過總比總量都沒有的時(shí)候好，因?yàn)榭倳?huì)有間接渠道。”劉淵認(rèn)為。
記者統(tǒng)計(jì)，以3月份開發(fā)商融資方式來看，多元化趨勢(shì)十分明顯。包括銀團(tuán)貸款、擔(dān)保貸款、信托貸款、優(yōu)先票據(jù)、股權(quán)質(zhì)押貸款等。
SOHO中國(guó)執(zhí)行總裁閆巖對(duì)記者表示，由于開發(fā)貸需要委托支付，是由銀行直接支付給施工單位，而不能直接到開發(fā)商賬戶上，這阻礙了開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)貸的積極性。目前開發(fā)貸已非開發(fā)商融資的第一選擇。
值得關(guān)注的是，從融資渠道上看，海外融資再度受到開發(fā)商青睞。最近龍湖簽訂的一筆24.3億港元銀團(tuán)貸獲得超額認(rèn)購(gòu)，而龍湖原計(jì)劃融資20億港元。
近期的海外融資案例包括，中國(guó)海外發(fā)展發(fā)行的五年期5億美元債券2月16日在港交所掛牌，票面利率為4.875%；2月17日，瑞安房產(chǎn)完成4億美元的優(yōu)先票據(jù)發(fā)行；2月29日，新鴻基地產(chǎn)宣布，擬向?qū)I(yè)投資者發(fā)行4億美元，于2022年到期的債務(wù)工具；和記黃埔亦在不久前宣布，在年初發(fā)行的15億美元債券的基礎(chǔ)上增發(fā)不超過10億美元；九龍倉(cāng)也宣布發(fā)行6億美元的擔(dān)保票據(jù)。
胡繼中稱，海外融資包括銀團(tuán)貸款、發(fā)債和配售。而海外融資的最大優(yōu)勢(shì)是可以不受具體項(xiàng)目限制，而且一般是美元，還可以享受3-7年間美元貶值的好處。只是換匯方面要花時(shí)間。
據(jù)龍湖有關(guān)介紹，本次銀團(tuán)貸款的幣種包括港幣和美金，所貸資金可以在境外支付安排，由于國(guó)內(nèi)各地均有招商引資的任務(wù)，匯入境內(nèi)是以新設(shè)項(xiàng)目資本金的方式進(jìn)入。
在境內(nèi)銀行市場(chǎng)，也呈現(xiàn)出資金優(yōu)先流向低風(fēng)險(xiǎn)客戶的趨勢(shì)。龍湖地產(chǎn)旗下的北京大興項(xiàng)目近日獲得19億元開發(fā)貸款，利率僅較基準(zhǔn)利率上浮10%。
胡繼中稱，銀團(tuán)貸款的優(yōu)勢(shì)是利率低。另外，今年發(fā)債的成本較往年略有上升但并不明顯，這也是開發(fā)商愿意接受海外融資的原因。
陽(yáng)光厚土商業(yè)地產(chǎn)基金執(zhí)行董事陳方勇也感受到了目前國(guó)內(nèi)資本成本也在呈下降趨勢(shì)，“至少現(xiàn)在信托和地產(chǎn)基金談的成本在降，下降了2個(gè)百分點(diǎn)左右。”
渣打銀行調(diào)研報(bào)告也證實(shí)，開發(fā)商融資成本也已從上期報(bào)告時(shí)的高點(diǎn)回落?，F(xiàn)在工程項(xiàng)目開發(fā)的銀行貸款平均利率為9.2%，而去年10月為9.9%；信托公司平均利率為17.2%，亦低于去年10月份的20%。值得注意的是，已經(jīng)開始有8家受訪公司表示下兩個(gè)月獲得銀行貸款會(huì)更容易。
房企資金困境未根本改善
閆巖上述關(guān)于開發(fā)商融資方式解釋的言外之意是，目前開發(fā)商所做的多元化融資，只是為了更方便還舊債。閆巖稱，開發(fā)商融資環(huán)境好轉(zhuǎn)并不大。從銀行的角度看，由于宏觀調(diào)控沒有放松，銀行并沒有全面看好房地產(chǎn)，只是愿意給資信好、項(xiàng)目質(zhì)量高的房企貸款。
也有銀行業(yè)內(nèi)人士分析表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控深入、銀根定向緊縮的背景下，能取得類似龍湖等放貸規(guī)模和利率水平的開發(fā)企業(yè)仍然屈指可數(shù)，注定只能是個(gè)案。
陳方勇也表示，盡管他感受到資金成本在下降，但資金對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目更挑了。一方面擔(dān)心兌付風(fēng)險(xiǎn)，另一方面對(duì)大勢(shì)又開始看好。潘石屹稱，對(duì)于住宅開發(fā)商而言，對(duì)資金影響最大的仍然是限購(gòu)政策，目前開發(fā)商資金還是非常緊張。
渣打銀行調(diào)查的30家開發(fā)商中，有25家認(rèn)為今年二、三季度開發(fā)商將因大量信托貸款還款而面臨嚴(yán)重的現(xiàn)金緊缺；有14家受訪公司已聽說有開發(fā)商拖欠銀行或者信托公司的貸款。渣打銀行分析師申嵐稱，拖欠貸款的情況正在發(fā)生，不過，開發(fā)商缺錢更多是拖延付款給供貨商、市政府，而不愿意拖延銀行和信托貸款， 因?yàn)檫@樣會(huì)產(chǎn)生不良的信用記錄。
記者在前不久杭州金星房地產(chǎn)破產(chǎn)事件中也發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商除了有轉(zhuǎn)移應(yīng)該由銀行監(jiān)管的部分銷售款行為以外，還拖欠了建筑商等建筑費(fèi)用。
據(jù)花旗銀行提高的數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)目前可支配現(xiàn)金為152.68億港幣，但短期到期債務(wù)卻達(dá)220.73億港幣，短期到期債務(wù)與現(xiàn)金比高達(dá)144%；寶龍地產(chǎn)目前可支配現(xiàn)金是18.19億港幣，但其短期債務(wù)卻達(dá)24.36億港幣，短期到期債務(wù)與現(xiàn)金比高達(dá)134%；此外遠(yuǎn)洋、富力、仁恒、世茂、雅居樂、保利香港等企業(yè)的短期到期債務(wù)與現(xiàn)金比均超過100%。
胡繼中稱，目前開發(fā)商所做的融資主要是為了還債。閆巖透露，繼4月17日宣布以21.4億元收購(gòu)綠城上海天山路項(xiàng)目后，SOHO中國(guó)不排除繼續(xù)與綠城洽談收購(gòu)合作的可能。
鏈家市場(chǎng)研究部陳雪稱，大量的負(fù)債對(duì)于房企仍是重壓，去年高企的融資成本帶來的影響將在今年體現(xiàn)。今年房企對(duì)資金的渴求，或成為在歷次調(diào)控以來最為緊迫的一年。
陳雪認(rèn)為，當(dāng)前銀行放貸資金充足的利好條件可能只對(duì)一小部分房企有具體意義，多數(shù)開發(fā)商融資難度并不比去年低多少。很多二線甚至一線城市的中小型房企，信貸資質(zhì)不斷下滑，申貸難度增加。“在目前的融資環(huán)境下，中小房企只有更多依賴于銷售回款，或是通過出售股權(quán)等資金騰挪的方式來解決資金問題。預(yù)期多數(shù)房企仍會(huì)積極擴(kuò)大銷售，以價(jià)換量仍不可避免。”
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