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  • 葉檀:放松房地產(chǎn)投資性需求將是場災(zāi)難

    2012年05月30日 15:34
    來源:互聯(lián)網(wǎng)
        全國房地產(chǎn)成交量在上升,這是剛性需求釋放的結(jié)果,并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于寬松。
        根據(jù)中國指數(shù)研究院的報告,截至5月27日,5月內(nèi)全國54個典型城市的商品房住宅簽約套數(shù)已經(jīng)高達191439套,創(chuàng)出2011年實施限購政策后的新高。
        這一輪房地產(chǎn)回暖是剛性需求者的貢獻,從去年開始,剛性需要就主導(dǎo)了市場。而剛性需求者開始大規(guī)模入市,原因絕不是房地產(chǎn)價格下降,而是市場預(yù)期已經(jīng)明確。
        政策預(yù)期明確,房地產(chǎn)政策不會比以往更緊。截至5月10日,33個城市的預(yù)調(diào)與微調(diào),除5個城市外,28個城市順利過關(guān),顯示各級政府在推動剛性需求方面已經(jīng)達成了微妙的共識。未來市場預(yù)期明確,隨著新一輪“冷刺激政策”的出臺,人們對未來債務(wù)上升與通脹壓力的預(yù)期進一步高漲,房價下跌通道被封堵。另據(jù)披露,湖南省發(fā)改委公布的材料顯示,湖南省將在房地產(chǎn)保持國家調(diào)控力度不變的前提下,做一些微調(diào),主要包括推出利率優(yōu)惠政策、降低(首套房)首付比例、減免相關(guān)稅費等措施,以促進剛性需求,引導(dǎo)市場形成統(tǒng)一預(yù)期。同時,貨幣政策已經(jīng)明確,5月份的貸款量相比4月有較大增長,各地已經(jīng)陸續(xù)通過公積金貸款等拉升購房需求,市場流傳著下調(diào)首套房貸首付比例等傳聞,而研究機構(gòu)關(guān)于降息預(yù)期的報告更是火上澆油。既然一系列的預(yù)期已經(jīng)明確,剛性需求者就該入市。房地產(chǎn)市場存在羊群效應(yīng),當(dāng)越來越多的購房者入市,人們就會產(chǎn)生被市場拋棄、接盤高價房的恐慌,與銀行的擠兌效應(yīng)如出一轍。
        雖然房地產(chǎn)政策頻繁預(yù)調(diào)微調(diào),但不可能放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的底線,因此房地產(chǎn)價格大幅上升的通道也被封堵。同樣信息,在5月29日湖南省發(fā)改委舉行的全省投資工作會議上,傳達了中央指示精神,重提今年GDP“保八”目標,并稱“不會再次出臺2008年底4萬億那樣力度的投資政策”“不可能松動房地產(chǎn)調(diào)控政策,只可能預(yù)調(diào)微調(diào)”。預(yù)調(diào)微調(diào)已經(jīng)見諸市場,松動房地產(chǎn)調(diào)控,主要指的是放松限購政策,允許投資投機性購房者再次入市,一旦房地產(chǎn)市場由投資性需求主導(dǎo),則房價將再次飆升。
        日前中國社科院發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書》,首次對房地產(chǎn)調(diào)控做出了“松動”的預(yù)期,指出2012年部分城市具體限購措施可能有所變化。對此,藍皮書副主編、副研究員李恩平表示,“如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開、對非戶籍人口常住人口限購放寬,限購手段也可能從硬性的交易限制轉(zhuǎn)向信貸限制。”此論一出,輿論嘩然,這相當(dāng)于對2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面否定。
        除非出現(xiàn)經(jīng)濟出現(xiàn)難以挽救的崩潰式下滑,放松投資性購房的可能性絕無僅有。到目前為止,調(diào)整限購政策、打鼓勵投資性購房擦邊球的城市新政,還沒有出現(xiàn)順利過關(guān)的案例。無論是佛山限購令的松綁,還是上海居住證3年可購二套房,這些松動性政策無一逃脫被“叫停”的命運。這絕不僅僅是因為松綁限購引起民意的強調(diào)反彈,更因為中國房地產(chǎn)再難承受作為金融杠桿的沉重地位。
        我國此前十年的貨幣泡沫主要由兩個原因?qū)е拢阂皇峭鈪R占款的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行模式,讓貨幣與外匯占款掛上了鉤,基礎(chǔ)貨幣不由內(nèi)需與經(jīng)濟增長主導(dǎo),而由出口、國外消費者等勢力主導(dǎo);二是房地產(chǎn)作為最大宗的投資品種在貨幣化后,有了數(shù)倍的溢價,使得金融杠桿大幅加長,事實上,加上期房、開發(fā)貸、個貸等,房地產(chǎn)金融杠桿絕不止區(qū)區(qū)的9倍。如果我們放松房地產(chǎn)調(diào)控,加長金融杠桿,讓房地產(chǎn)作為銀行最重要的抵押品,在基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量內(nèi)生性下降的背景下,房地產(chǎn)泡沫會加速崩潰,最終拖累整個金融業(yè)與實體經(jīng)濟。除非央行大規(guī)模下調(diào)存準率,加快貨幣周轉(zhuǎn)速度,但這樣堆砌貨幣泡沫的做法相當(dāng)于飲鴆止渴。
        再次強調(diào)一點,從政策與市場兩方面考慮,從維持經(jīng)濟穩(wěn)定出發(fā),筆者不認為房地產(chǎn)價格存在大幅下降空間;同時,從調(diào)整結(jié)構(gòu)出發(fā),房地產(chǎn)市場不存在貨幣泡沫推動下的大幅上升趨勢,房價幾年盤整以改善中國的房價收入比,是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)恢復(fù)平衡必須支付的代價。
        什么時候市場會有所突破?在房地產(chǎn)市場房價收入比、租售比等數(shù)據(jù)基本回歸合理區(qū)間之后。不容忽視的是,深圳第三次土改提及房地產(chǎn)稅費改革。而根據(jù)住建部的要求,今年6月底前全國40個重點城市(4個直轄市、26個省會城市、10個其他重點城市)將與住建部個人住房信息聯(lián)網(wǎng),收取房產(chǎn)稅的技術(shù)條件已經(jīng)逐步成熟。等到限購取消,房地產(chǎn)稅費改革的重頭戲?qū)⒗_序幕。
        在房地產(chǎn)預(yù)調(diào)微調(diào)的敏感時刻,房地產(chǎn)投資性需求絕不能輕易開閘,這關(guān)系到中國經(jīng)濟與金融的立足之本。在基本土地、稅費改革未啟動之時,一旦重啟閘門,“洪災(zāi)”將隨之到來。


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