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  • 王健林:昆明萬達(dá)廣場投100億 未來商業(yè)地產(chǎn)比拼品質(zhì)

    2012年06月04日 14:32
    來源:贏商新聞

      未來的昆明萬達(dá)廣場

      未來的昆明萬達(dá)廣場,除了有寫字樓、酒店、商業(yè)中心之外,最震撼的來自幾個方面:

      有一對兩棟約300米的寫字樓,這個產(chǎn)品在目前全國還沒有人投資。兩棟并在一起的“雙子塔”模式還沒有過。我們把名字暫定為“昆明雙塔”。這個產(chǎn)品我相信將來對于建設(shè)泛亞金融區(qū),豐富昆明的商務(wù)環(huán)境有很大的作用。

      這個項目規(guī)劃了超五星級酒店,這個產(chǎn)品一定會超越此前的酒店,品質(zhì)可以跟大連今年初開業(yè)的媲美。

      商業(yè)定位是A級店,不是意味著很多奢侈品商店。而且在這個項目設(shè)計上,原本還設(shè)計了一個音樂燈光噴泉,邀請奧運會團(tuán)隊來做,后來政府要求把這個挪到外景。將來這個恐怕會成為昆明旅游一景,至少比拉斯維加斯那個噴泉高檔很多。

      還有一點可能是對小眾階層,我們在300米高的頂層規(guī)劃一個云中會所,這個產(chǎn)品也會是非常奢華。

      十年前,當(dāng)?shù)岢匦l(wèi)城落子昆明,并伴隨爭議不斷的時候,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾對當(dāng)?shù)孛襟w放話:“你們十年之后再來看這個項目,無論哪方面都不會遜色。”

      十年后,滇池衛(wèi)城依舊是昆明人津津樂道的好樓盤之一。

      于是,“十年磨一劍”不僅成為萬達(dá)首個昆明項目最好的注腳,也成為大連萬達(dá)集團(tuán)在昆明的第二個項目“昆明西山萬達(dá)廣場”良好的開端。

      只不過,相對于住宅地產(chǎn)項目的滇池衛(wèi)城,此次帶來的“昆明西山萬達(dá)廣場”項目,王健林有著更大的謀劃,“滇池衛(wèi)城只是規(guī)模大,但它恐怕很難給人帶來真正意義上的震撼,而這個項目,除了是首個進(jìn)駐昆明泛亞金融產(chǎn)業(yè)中心園區(qū)的項目之外,我們還要讓云南的老百姓,外地出差到昆明的人,了解什么是真正的城市綜合體。”

      投入100億,再建城市綜合體

      這一次,萬達(dá)帶來的究竟是怎樣的城市綜合體?

      在短短的40分鐘時間內(nèi),王健林不止一次地向大家描繪三年之后的昆明西山萬達(dá)廣場:“未來的廣場,除了有寫字樓、酒店、商業(yè)中心之外,最震撼的來自幾個方面。一是我們有一對兩棟約300米的寫字樓,這個產(chǎn)品在目前全國還沒有人投資。兩棟并在一起的‘雙子塔’模式還沒有過。我們把名字暫定為‘昆明雙塔’。這個產(chǎn)品我相信將來對于建設(shè)泛亞金融區(qū),豐富昆明的商務(wù)環(huán)境有很大的作用。再一個,這個項目規(guī)劃了超五星級酒店,我們在昆明的這個產(chǎn)品一定會超越此前的酒店,品質(zhì)可以跟大連今年初開業(yè)的媲美;此外,商業(yè)我們定位是A級店,不是意味著很多奢侈品商店,但是會非常震撼。而且在這個項目設(shè)計上,我們原本還設(shè)計了一個音樂燈光噴泉,邀請了奧運會團(tuán)隊來做,后來政府要求把這個挪到外景。將來這個恐怕會成為昆明旅游一景,至少比拉斯維加斯那個噴泉高檔很多;還有一點可能是對小眾階層,我們在300米高的頂層規(guī)劃一個云中會所,這個產(chǎn)品也會是非常奢華。”

      在王健林的規(guī)劃中,這個項目的投資額和強(qiáng)度都史無前例,“接近100億投資,要在兩年半到三年的時間內(nèi)完成,不會像滇池衛(wèi)城那樣搞11年。”

      當(dāng)這些條例一一羅列,幾乎所有人都會為之瞠目。畢竟,按照昆明的經(jīng)濟(jì)體量以及最近頻繁出臺的房地產(chǎn)政策,所有人都會問出同一個為什么??墒?,當(dāng)這個問題拋給王健林時,他的回答卻一筆帶過,“云南是面向東南亞和南亞的橋頭堡,我們希望在這里展現(xiàn)我們的產(chǎn)品,你說有什么不同?”“目前在全國經(jīng)濟(jì)放緩房地產(chǎn)遭到嚴(yán)厲調(diào)控的形勢下,能掏出20多億買這個地,還是純粹商業(yè)性的建筑,還是需要勇氣的,這就是對昆明和云南最大的支持。”

      未來商業(yè)地產(chǎn)比拼品質(zhì)

      言談中,王健林依舊帶著四川和東北人慣有的豪氣和篤定。對最大、最早、最多、第一流的追求和熱愛,也毫無保留。但這只是王健林和萬達(dá)的一面。在另一面,是嚴(yán)格的流程控制體系與對精細(xì)的追求。

      按照王健林的說法,從2011年開始,萬達(dá)提出,2011-2013年是品質(zhì)提升年,從外裝、內(nèi)部裝飾、招商、室外、環(huán)境五個層面進(jìn)行品質(zhì)提升。這樣的規(guī)定,在萬達(dá)內(nèi)部制定了一個評分體系。這樣的評分體系讓不少萬達(dá)廣場壓力倍增。“因為很可能前年最好的一個萬達(dá)廣場A級店,到去年一考核,比誰都差。”王健林說:“但是還是要執(zhí)行下去。后面幾年還要出臺政策,有懲治也會有激勵措施出臺。”

      “昆明的項目我們是在品質(zhì)提升年開始的,將來的品質(zhì)會好,我們現(xiàn)在有超過5000家合作商家,很多企業(yè)為招商發(fā)愁的時候,萬達(dá)是在選擇,我們叫誰進(jìn)去就是給誰賺錢的機(jī)會,這就是品質(zhì)。”

      2020年將成為全球最大的不動產(chǎn)持有商

      萬達(dá)的確有這樣的底氣。

      “首先是規(guī)模上,全世界在商業(yè)市場沒有一個公司可以做到一年在建規(guī)模在3000萬平米。”王健林說:“二十幾個廣場,規(guī)模首先就是優(yōu)勢,政府選擇,或者一般企業(yè)選擇,都會優(yōu)先選擇品牌企業(yè)。”

      其次,不動產(chǎn)對于實力的要求也非常嚴(yán)苛。“住宅地產(chǎn)一般是一年回收成本,而商業(yè)地產(chǎn)的周期是3-4年,快一點也要2年左右,各方面考驗都巨大。”王健林預(yù)計,萬達(dá)廣場在今后相當(dāng)長時間內(nèi)會保持優(yōu)勢?,F(xiàn)在2014年開業(yè)的項目已經(jīng)全部開工,按照正常速度,2020年萬達(dá)將成為全球最大的不動產(chǎn)持有商。在不動產(chǎn)方面中國企業(yè)超過萬達(dá)的可能性比較小。

      另據(jù)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)顯示,在2011年上半年,萬達(dá)集團(tuán)營收超過618億元,僅次于萬科——值得一提的是,這一數(shù)字是在超過400萬平米的自持物業(yè)的基礎(chǔ)上取得的。2011年上半年,萬達(dá)的營收是其計劃的153%,同比增長69.7%,已開業(yè)萬達(dá)廣場總客流高達(dá)3億人次,全年預(yù)計可達(dá)6億人次。對此,業(yè)內(nèi)人士的評論是,“幾乎人人都想學(xué)習(xí)萬達(dá),但似乎沒有成功的模仿者。”

      “我們也不是神。”王健林一如既往地對曾經(jīng)的失敗毫不避諱,“我們也有很多店開了以后,頭半年比較困難的,比如紹興科橋、或者當(dāng)年的寧波,也有開業(yè)頭幾個月比較難的情況。”王健林坦言,“這種商業(yè)業(yè)態(tài)可能就是商業(yè)定位不準(zhǔn)確,馬上分析,哪些商品不合適調(diào)整,商家跟進(jìn),還有就是一些促銷措施,再進(jìn)一步細(xì)化到性別、年齡層次那就更準(zhǔn)確,很多都是看不到的軟功夫,就形成了‘萬達(dá)廣場就是城市中心’”。

      即使這樣,王健林還是擔(dān)心萬達(dá)招式會老化。萬達(dá)一工作人員向記者透露,“其實所有人都在向著城市綜合體邁進(jìn)時,王董已經(jīng)開始在想,是否有城市綜合體之外的另一種城市商業(yè)模式。”

      ■專訪

      地產(chǎn)行業(yè)50-80年飽和,未來轉(zhuǎn)向文化旅游地產(chǎn)

      萬達(dá)廣場,將是昆明地標(biāo)性建筑

      記者:萬達(dá)在2002年時就進(jìn)入昆明,如今10年過去了,滇池衛(wèi)城已經(jīng)是完美收官。如今,萬達(dá)又準(zhǔn)備在昆明開發(fā)昆明西山萬達(dá)廣場,但這個項目與10年前開發(fā)滇池衛(wèi)城有什么不同的戰(zhàn)略意義?

      王健林:萬達(dá)來昆明算是比較早,11年前。我們在昆明光交稅都超過20億了,但是因為各種原因,萬達(dá)廣場沒有在昆明落地,這一次終于落地我感覺很高興。兩個項目的不同點有三點:

      第一,產(chǎn)品類型不同,滇池衛(wèi)城是純居住大盤,而萬達(dá)廣場是全部規(guī)劃為商業(yè)項目,其中有寫字樓、酒店、商業(yè)中心等等。

      第二,后者的地標(biāo)性很強(qiáng)。剛才講的寫字樓,我們現(xiàn)在暫時定名叫“昆明雙塔”。外形招標(biāo)也結(jié)束了,現(xiàn)在拿過來的方案都是全球頂級大師做的。這意味著以后昆明也會有全國地標(biāo)性的建筑。

      第三,投資額和強(qiáng)度更大,接近100億投資,兩年半到三年建成。

      萬達(dá)廣場就是城市中心

      記者:對于萬達(dá)廣場有一句非常有名的宣傳語“萬達(dá)廣場就是城市中心”,萬達(dá)是憑什么可以做到每開業(yè)一座萬達(dá)廣場就可以創(chuàng)造一個城市中心商業(yè)?

       王健林:萬達(dá)的宣傳語有兩個,一個是萬達(dá)廣場就是城市中心;另一個是萬達(dá)廣場讓生活更美好。

      萬達(dá)廣場一般不選在城市中心區(qū),除了極特殊的。我們一般選在有發(fā)展意向的城市新區(qū),這樣是為了獲得更好的升級空間和投資利潤。當(dāng)然,選擇城市核心區(qū)的好處是不用做更多的營銷、策劃就能獲得好的收益。但是一個問題就是地價奇高,投資收益下降。為此,我們選址的特點是投在一個城市計劃發(fā)展的方向,順勢而建。最大的痛苦無非是我們先走一步,先痛苦一段時間,但是開業(yè)的情況都是非常好的,畢竟跟大趨勢、大規(guī)劃結(jié)合。至于為什么說每一個廣場開了就是一個中心。我想有幾個原因:首先體量巨大,我們一個商業(yè)項目,小城市在15萬平米,省會城市20萬平米以上,業(yè)態(tài)非常豐富;第二,萬達(dá)廣場突出規(guī)劃非零售業(yè)態(tài),就是吃喝玩樂。我們內(nèi)部有一個規(guī)定,零售比重低于50%,影城、唱歌、旱冰、餐飲等等。特別是餐飲比重巨大,占整個廣場的20%以上。一般規(guī)劃25-35家,個別地方規(guī)劃了40家餐廳,囊括各種各樣的風(fēng)格,包括海外、東南亞。

      我曾經(jīng)還有一次演講提出一個觀點,購物中心不是買出來是吃出來的。中國人的觀念是民以食為天。當(dāng)然餐飲升值沒有那么高,但是會帶來很高的人氣,會產(chǎn)生在商場的消費,會帶動服飾、售賣、體驗類的人氣。

      第三我們的整體運營能力。我們是一個綜合性的全國商業(yè)管理公司,現(xiàn)在超過2萬人,有一個強(qiáng)大的運營中心和策劃部。

      萬達(dá)成為地產(chǎn)文化旅游的綜合集團(tuán)

      記者:我們發(fā)現(xiàn)近年來調(diào)控圍繞住宅市場,很多大的企業(yè)也轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn),這個市場競爭異常激烈,萬達(dá)如何保持在商業(yè)上的領(lǐng)先地位?如何保持其競爭核心優(yōu)勢?對未來而言,萬達(dá)需要應(yīng)對那些挑戰(zhàn)來保持這種優(yōu)勢?

      王健林:房地產(chǎn)調(diào)控以后,很多企業(yè)轉(zhuǎn)而進(jìn)軍到商業(yè)地產(chǎn),我覺得這不一定是壞事,首先我們國家的開發(fā)比例嚴(yán)重不合理,在2010年之前我看了開發(fā)數(shù)據(jù),住宅占城市建設(shè)超過80%,一般來說住宅比例應(yīng)該在50%-60%,其他應(yīng)該是商業(yè)、文化、醫(yī)院等,為什么造成這種局面?就是土地政策。只有拍住宅拿到的地可以掙錢,搞醫(yī)院虧本。所以,現(xiàn)在我覺得是一種回歸,但是現(xiàn)在有一種一擁而上的勢頭,未來很可能有很多會失敗,這又是一個大浪淘沙的過程。

      記者:現(xiàn)在,萬達(dá)開始發(fā)力文化產(chǎn)業(yè)和旅游投資,新的產(chǎn)業(yè)模式會給房地產(chǎn)業(yè)帶來什么影響,萬達(dá)集團(tuán)未來在云南有什么樣的投資布局?

      王健林:今后萬達(dá)產(chǎn)業(yè)有五個,但是核心的有三個方面。商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游投資,文化產(chǎn)業(yè)和旅游度假肯定會成為萬達(dá)未來的支柱產(chǎn)業(yè),原因是我有一個目標(biāo):2020年的時候,萬達(dá)的非地產(chǎn)比重要超過地產(chǎn),使企業(yè)真正轉(zhuǎn)化成為地產(chǎn)文化旅游的綜合集團(tuán)。

      為什么會如此規(guī)劃呢?因為地產(chǎn)本身在任何國家就不是長壽產(chǎn)業(yè),一般發(fā)展50-80年產(chǎn)業(yè)飽和,開始萎縮。萬達(dá)提出百年企業(yè),我們就要想一百年后的事,這個產(chǎn)業(yè)同樣可以運營,所以我們向文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)力。從行業(yè)本身也是需要有更新的產(chǎn)品支撐。

      在云南我們現(xiàn)在已經(jīng)有兩個大項目,西雙版納現(xiàn)在已經(jīng)正式開工了,可能在2014年會有一些開業(yè)。我們還做了一個秀,周期有3年,此外還有主題公園,像小型迪士尼這樣的。前段時間德宏州邀請我們參觀瑞麗,我們計劃在瑞麗投資一個比較精巧的萬達(dá)廣場,雖然投資收益可能小一些,但我們現(xiàn)在比較重視在國門做貢獻(xiàn),專門做了一個模板建設(shè),展現(xiàn)中國的良好形象。

      記者:您是怎樣看待國際企業(yè)概念,萬達(dá)國際級企業(yè)的道路會怎么走?

      王健林:我們有一個口號叫國際萬達(dá)百年企業(yè),國際企業(yè)全世界沒有一個通行的標(biāo)準(zhǔn)。我們自己的理解主要有三條,第一就是企業(yè)規(guī)模是國際級的,就是至少你在世界上企業(yè)規(guī)模排在前一千家,現(xiàn)在有兩個排名一個是財富排名500,一個是福布斯1000,你至少在這個當(dāng)中。第二就是企業(yè)的管理水平、制度水平就是你企業(yè)的競爭力,規(guī)模上去了,你的競爭力、制度、管理都是國際標(biāo)準(zhǔn)。這個標(biāo)準(zhǔn)沒有清晰的定義,但是至少大家公認(rèn)你的管理水平是現(xiàn)代企業(yè)制度,信息化水平要到位,不然靠人管人,怎么做得到,要靠現(xiàn)代技術(shù)。第三是文化。文化要有國際戰(zhàn)略、國際思維。比方說你搞一個家庭化、搞小圈子、小家子氣這個都不行。

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