每月300元/平方米僅是起步價

經(jīng)過一年的持續(xù)上漲，再加上央視東遷的帶動效應(yīng)，CBD區(qū)域部分寫字樓租金已經(jīng)超過了底商的租金，每月300元/平方米的起步價嚇退了不少中小企業(yè)。而這種漲勢仍未結(jié)束。據(jù)21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔判斷，至少在年底央視正式遷入CBD之前，這種漲勢還將持續(xù)。這將迫使更多的中小企業(yè)被迫向CBD東外遷。據(jù)了解，傳媒走廊上的在售寫字樓如龍湖長楹天街，已經(jīng)成為這種外遷趨勢的受益者。

        寫字樓租金暴漲

        從2009年至今，CBD的寫字樓租金普遍漲了2-3倍。2009年每天4元/平方米左右的租金，今年都漲到了11元-12元/平方米。頂級寫字樓則漲到20多元?，F(xiàn)在一天6元、8元的租金代理我們都不接，市面上根本沒供應(yīng)，業(yè)務(wù)員跑細腿也沒法成交。10元一天的租金只是起步價。”蔡宇翔已經(jīng)從事商業(yè)地產(chǎn)代理行業(yè)20余年了，從未經(jīng)歷過寫字樓租金如此迅猛的漲勢。據(jù)其分析，如此漲勢一方面是CBD區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)進入稀缺期，市場求大于供，另一方面央視的東遷又加劇了這種稀缺度，租金再漲總有人掏得起錢。

        來自代理行的數(shù)據(jù)證實了蔡宇翔的觀點。據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計，2011年，北京超過上海，成為中國大陸寫字樓租金貴城市，在亞太區(qū)排名第三，僅次于香港和東京，今年一季度北京甲級寫字樓市場有效凈租金達到525元/平方米/月。

        另一方面，隨著央視東遷，1.2萬家傳媒類企業(yè)、8000家傳媒類上下游企業(yè)東進，這其中，相當一部分企業(yè)都希望離央視越近越好。膨脹的需求遇到有限的供應(yīng)，CBD的寫字樓租金只能水漲船高，而承受不起的企業(yè)只能外遷。

        CBD寫字樓供應(yīng)稀缺

        據(jù)蔡宇翔了解，CBD外遷的企業(yè)主要還是集中在東面，但CBD以東的供應(yīng)一樣稀缺。據(jù)了解，IT行業(yè)的外遷首選是望京，而傳媒行業(yè)則是沿著傳媒走廊選擇。據(jù)預(yù)算，央視東遷帶來的傳媒產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約有1500億-2000億元。但這兩個區(qū)域同樣供應(yīng)稀缺。據(jù)了解，目前傳媒走廊上僅有龍湖長楹天街、保利東方中心等極少數(shù)項目在售。據(jù)龍湖長楹天街負責(zé)人介紹，這個46萬平方米的城市綜合體項目日前頻繁接到來自傳媒企業(yè)的咨詢，近日剛剛成交4層樓的購買大單。“6成左右的客戶都來自傳媒行業(yè)，120-680平方米的空間選擇靈活，且投資門檻比較低，所以受到了業(yè)主歡迎。說起來我們得感謝央視東遷，否則哪里有這么高的來電來訪量和這么快的銷售速度？”據(jù)悉該項目自去年推出以來，已經(jīng)實現(xiàn)25億元的銷售業(yè)績，更取得了5月商業(yè)地產(chǎn)銷冠的佳績。

        蔡宇翔判斷，至少在年底央視正式搬進CBD之前，CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓租金上漲的幅度還將持續(xù)，不堪承受租金之重的企業(yè)還會不斷地外遷，傳媒走廊也好、望京也好，都依然是受益板塊。