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  • 商業(yè)地產(chǎn)五種融資新手段

    2012年06月06日 09:29
    來源:房地產(chǎn)時報

            融資成本高漲和各類融資的需求增長,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)金融產(chǎn)品不斷發(fā)展,融資渠道也從之前較為單一和簡單的方式,逐漸滲透到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前期階段、建設階段、經(jīng)營階段等各個方面,甚至蔓延到了地產(chǎn)開發(fā)的上游。

            PE私募股權投資基金

            商業(yè)地產(chǎn)成長型的基金以資本長期增值為投資目標。為實現(xiàn)最大限度的增值目標,成長型基金通常很少分紅,而是經(jīng)常將投資所得的股息、紅利和盈利進行再投資,以實現(xiàn)資本增值。而以合伙型私募基金的運作方式,可以實現(xiàn)具有資金實力的有限合伙人和具有商業(yè)投資管理企業(yè)經(jīng)驗的普通合伙人強強聯(lián)合、各取所需的局面。

            REITs房地產(chǎn)投資信托基金

            房地產(chǎn)投資信托基金。從國際的范圍看,REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。國際上的RE-ITs在性質(zhì)上等同于基金,少數(shù)屬于私募,但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行,也可以上市交易流通,類似于我國的開放式基金與封閉式基金。

            在我國,由于SPV(有資格經(jīng)營信托業(yè)務的信托機構)的法律地位尚未明確,以及對于REITs的雙重征稅等問題,致使REITs在我國遲遲未能發(fā)展起來。相信隨著金融信托行業(yè)的法律體系的不斷完善,以及對REITs的稅收優(yōu)惠政策的出臺之后,REITs一定會成為地產(chǎn)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)商的主要融資渠道之一。

            CMBS(商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款支持證券)

            CMBS(CommercialMortgageBackedSecurities)是指商業(yè)地產(chǎn)公司的債權銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本,發(fā)行證券。

            CMBS的價格根據(jù)評級機構的評級來確定;投資銀行在參考評級后,確定最后發(fā)行價格,向投資者發(fā)行。CMBS的銷售收入將返給地產(chǎn)的原始擁有者,用于償還貸款本息,盈余則作為公司的運營資本。

            CMBS是不動產(chǎn)證券化的融資方式,將多種的商業(yè)不動產(chǎn)的抵押貸款重新包裝,透過證券化過程,以債券形式向投資者發(fā)行。具有發(fā)行價格低、流動性強、充分利用不動產(chǎn)價值等優(yōu)點,因此問世25年來,在全球不動產(chǎn)金融市場迅速成長,為傳統(tǒng)銀行貸款之外,地產(chǎn)開發(fā)商籌資的新選擇。以美國區(qū)域為例,目前商業(yè)抵押擔保證券占商用地產(chǎn)融資市場的三分之一。

            2006年,萬達集團[簡介最新動態(tài)]在澳大利亞的知名銀行麥格理銀行的幫助下,成功地以商業(yè)地產(chǎn)抵押擔保證券(CMBS)的方式融資近10億元人民幣,開創(chuàng)了國內(nèi)CMBS成功籌資的先例。

            分拆上市

            廣義的分拆包括已上市公司或者未上市公司將部分的業(yè)務從母公司獨立出來單獨上市;狹義的分拆指的是已上市公司將其部分業(yè)務或者某個子公司獨立出來,另行公開招股上市。

            分拆上市后,原母公司的股東雖然在持股比例和絕對持股數(shù)量上沒有任何變化,但是可以按照持股比例享有被投資企業(yè)的凈利潤分成,最為重要的是,子公司分拆上市成功后,母公司將獲得超額的投資收益。

            買殼上市

            首先是買殼,即收購或受讓股權。收購股權有兩種方式:

            一是收購未上市流通國有股或法人股,另一種方式是在二級市場上直接購買上市公司的股票,在西方流行,但是由于中國的特殊國情,只適合于流通股占總股本比例較高的公司或者“三無公司”。二級市場的收購成本太高,除非有一套詳細的操作計劃,能從二級市場上取得足夠的投資收益,來抵消收購成本。

            其次是換殼,即資產(chǎn)置換。將殼公司原有不良資產(chǎn)剝離出來,賣給關聯(lián)公司,再將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入到殼公司,提高殼公司的業(yè)績,從而達到配股資格,實現(xiàn)融資目的。

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