紅五月給房地產(chǎn)市場注入了一針興奮劑,全國各大城市一片沸騰,萬科、中海等房企再次傳來捷報。特別是中海、招商、越秀地產(chǎn)等一些企業(yè),2012年時間還沒過半,年度任務(wù)已即將完成過半,傳導(dǎo)到市場的一個信息是:開發(fā)商會不會就此漲價?特別是有個別專家發(fā)出了某些市場已經(jīng)具備了暴漲條件的言論,更是讓一些欲購房者心里七上八下的。
在筆者看來,降價動力越來越小。特別是今年一些跑量跑在前面的企業(yè),其火爆的銷售量背后的確有其降價或者說是理性定價的因素。在低開高走的營銷觀念下,這些房子再降價的幾率幾乎為零,反而是隨著產(chǎn)品位置、結(jié)構(gòu)的不同,只有漲價的份。當(dāng)然,這個“漲”本身包含了產(chǎn)品品質(zhì)不同而產(chǎn)生的價值差異,但在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上,就是一個字:“漲”。就比如中海等大型房企的老總,每每提到價格,總是說,這么低了還怎么降?
但是,房價說要真漲,特別是“暴漲”,火候還不夠。首先,高庫存擺在那。對于房企來說,今年最艱巨的任務(wù)還是去庫存。即便是紅五月,這個庫存量僅僅只是減少了1個多點(diǎn),高庫存的基本面沒有變化,大山仍然壓頂。雖然有些企業(yè)跑量跑得快了,但是還有好多企業(yè)在后面跟著,等著下半年繼續(xù)沖量。
其次,地方微調(diào)不斷,但是限購依然沒有放松,一些地方的限價政策至今沒有松動跡象。如果哪個市場突然出現(xiàn)爆發(fā)性的反彈,保不準(zhǔn)還會引來更加嚴(yán)厲的政策壓制。在這種背景下,改善性需求、投資性需求依舊被壓制著,很難釋放,整個市場依舊是供大于求。
第三,銀根雖然松了些,但是開發(fā)貸似乎還很緊,房企的資金面并沒有明顯好轉(zhuǎn)。
不過,房地產(chǎn)的底部形態(tài)已經(jīng)非常明顯:包括政策底部、資金底部、價格底部。特別是價格,雖然同比仍在不斷下降,但是70大中城市的房價環(huán)比指數(shù)已經(jīng)顯露出底部特征。而政府的姿態(tài)是,不希望房地產(chǎn)市場繼續(xù)低迷,但同樣不希望房價報復(fù)性反彈,宏觀調(diào)控功虧一簣。
降不下去,也漲不上去,在如今這一膠著時刻,對于購房者來說,或者正是好時候。對于企業(yè)來說,現(xiàn)今跑量依然比漲價重要。而哪天限購放開了,房價才可能真的報復(fù)性反彈。