一墻之隔，境界迥然：墻內(nèi)的商業(yè)廣場紅紅火火，墻外的街鋪冷冷清清。
“交房一年多，武漢菱角湖萬達廣場街鋪，出租率也只有三成左右。”6月5日下午，一位王姓街鋪業(yè)主告訴本報記者，萬達經(jīng)開廣場，目前也面臨如此尷尬。
記者連日來調(diào)查獲悉，2010年之后，大連萬達集團在武漢的項目陸續(xù)開業(yè)運營，曾成就萬達“江湖霸主地位”的第三代產(chǎn)品，日漸顯露出其尷尬的弊端：已出售物業(yè)的街鋪運營不佳，導致各項目業(yè)主輪番投訴。
“城市綜合體項目成功的關鍵因素，在于項目后期的運營。”記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士坦言，尚未邁進資本市場的萬達集團，其運作模式除了加快項目的周轉(zhuǎn)率外，另一重要籌碼就是將包括街鋪在內(nèi)的非自持物業(yè)出售以獲取現(xiàn)金流。然而，慕名而至的街鋪小業(yè)主，可能成為萬達前進的“墊腳石”。
小業(yè)主之殤
2009年4月30日，萬達集團出資12.87億元，拿下占地163.53畝的菱角湖廣場所在地塊。2010年12月，正式開業(yè)。這是萬達2009后在武漢的新進4個項目中最早開業(yè)，也是被視為商業(yè)氛圍和消費力最為成熟的項目。
與此前的江漢路萬達廣場不同，菱角湖廣場代表的是萬達的最新產(chǎn)品——城市綜合體。其總規(guī)劃用地面積9.47萬平方米，總建筑面積達51萬平方米，由商業(yè)綜合體、室外商業(yè)街、公寓、住宅和底商組成。
更為創(chuàng)新的是，萬達在業(yè)態(tài)搭配上，設計了用于出售回籠資金的室外步行街。公開資料顯示：該廣場室外步行街商鋪總體面積4.9萬平方米，總商鋪數(shù)量295個。約占項目總體商業(yè)面積的20%。
菱角湖所在區(qū)域有著較強的商業(yè)潛力。武漢一位資深地產(chǎn)人士告訴本報記者，地塊所在地交通便利，周邊具有中高端收入人群的人口多達20多萬，但區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)乃是空白，是一個發(fā)展城市綜合體的理想地段。
然而，消費潛力的發(fā)展需要時間和人氣的積累，目前該區(qū)域尚不足以支撐菱角湖廣場如此大規(guī)模的零售商業(yè)。事實正是如此，已開業(yè)一年半的菱角湖廣場，室外街鋪正在面臨出租率不高的尷尬。
5月27日（周日）上午12：00，本是商家最忙碌的時刻。但記者在現(xiàn)場看到，社區(qū)商鋪的街道上，只有三三兩兩的帶著寶寶的媽媽們閑逛著。看到?jīng)]有客人，達芙妮品牌的銷售人員百無聊賴，與對面美鉆天成的同行有一搭沒一搭地閑聊著，最后索性走到對方門口“面談”。
人流不足帶來的是商鋪生意“清淡”。服裝店“極美度”銷售人員告訴記者，店鋪從2010年12月開業(yè)，專營中高端服裝，但每天人流稀少，日均營業(yè)額不到2000元。但這間30平方米左右的店鋪，每月光租金都是1萬多元，加上員工工資等成本后，目前仍在虧損，老板已經(jīng)打算退租。
這種局面還不是最糟糕的。上述王姓業(yè)主告訴本報記者，自己的鋪面位置較好，面積約76平方米，總價約180萬，2010年年底交房后，他將房子租給了一位經(jīng)營土特產(chǎn)的商戶，當時簽約5年，月租金9000多元，商戶雄心勃勃地花了10多萬元裝修，準備大干一場，誰知道開門營業(yè)3個月里，基本沒生意，最后不得不提前退租。此后，自己的商鋪再也沒能租出去過。
“即使9000多能租出，我的投資回報率也僅為年均3%左右。”上述王姓業(yè)主表示。目前，此處商鋪的租金掛牌價約為每平方米160-200元，但基本有價無市，特別是項目西北角的街鋪，很多商鋪自交房后從未租出過。
已有業(yè)主用免租方式維持著目前的出租率。一位業(yè)主介紹，自己于2009年購買了萬達B區(qū)的兩套商鋪，總價近800萬，首付五成后，目前月供為4.2萬元左右。2010年年底收房后，將商鋪租給一商戶，其先后經(jīng)營皮具、茶葉等多種產(chǎn)品，但生意都不行，商戶想退租，但考慮到其前期投入很大，至今也只收了商戶半年的房租，約4萬-5萬元，其他時間都算作免租了，讓其繼續(xù)經(jīng)營。
“我們希望跟萬達合作，讓其以返租或者多組織活動的方式，盤活街鋪，”上述王姓業(yè)主稱，菱角湖廣場的業(yè)主已多次和萬達協(xié)商溝通，但目前尚未達成一致協(xié)議。
不過，萬達已加快項目西北角規(guī)劃路的修建進度。此外，萬達物管公司也開始主動將商戶的租房需求轉(zhuǎn)給業(yè)主。去年，該公司還開展“飲食一條街”招商活動，為街鋪業(yè)主帶來不錯的招商效果。
菱角湖廣場街鋪遭遇的尷尬，并非個案。上述武漢業(yè)內(nèi)人士表示，“已開業(yè)的經(jīng)開項目，出租率比菱角湖更低。”
全國其他城市的萬達廣場三代產(chǎn)品中也存在這種弊端。戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司商業(yè)部助理董事伍林透露，廣州白云區(qū)的萬達廣場，主力店的生意十分紅火，但室外的街鋪就十分冷清，入駐的商戶流失率至少在30%。
“萬達的商業(yè)模式是‘快買快干快竣工’，公司要求每個項目必須在18個月內(nèi)開業(yè)，”一位對萬達模式頗有研究的業(yè)內(nèi)資深人士表示，萬達的規(guī)模和發(fā)展速度，需要龐大的資金流來撬動，缺乏資本市場融資渠道的萬達，只能加快資金的周轉(zhuǎn)率，并出售部分物業(yè)。
出售部分商業(yè)的弊病則是：缺乏足夠的人力來進行后期的商業(yè)服務和統(tǒng)一運營。“商業(yè)項目運營與純粹的地產(chǎn)開發(fā)完全不同，”伍林也表示，萬達第三代產(chǎn)品十分先進，但其后期的管理及軟件上的搭配不足，導致如今的空置率。也就是說，其項目可在全國各地不斷復制，但在商戶的選擇及搭配等實際商業(yè)運營方面中，卻無法復制。這就意味著，萬達的每開一個項目，都需要有對當?shù)厣虡I(yè)環(huán)境了解的人才進行后續(xù)運作。但如今中國的商業(yè)地產(chǎn)人才的缺口十分龐大，萬達自身也每每被挖角。
“萬達曾采用集中推盤的方式，來規(guī)避這種弊病帶來的市場影響。”萬達一內(nèi)部員工透露，萬達在武漢的項目推盤時間很集中，幾乎是在2-3個月的時間內(nèi)推完，此舉一來為形成萬達的規(guī)模優(yōu)勢，二來則擔心產(chǎn)品弊端暴露后影響后期的銷售。但此說法并未得到萬達官方證實。
伍林看來，武漢的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都具有很大的發(fā)展前景。不過，上述地產(chǎn)人士認為，每個商業(yè)項目都有其市場培育期，短則2-3年，長則5年，特別是萬達選址大都土地成本相對較低的次中心地段，培育周期會拉得更長。在此過程中，萬達街鋪的小業(yè)主，需要作出一定的犧牲，這或許是萬達繁榮背后的陰影。
