去年底的外灘地王交易，盡管我們看到了證大地產(chǎn)順利抽身、綠城從中套現(xiàn)成功、SOHO中國(guó)在上海獲得了地標(biāo)建筑，但看似三贏的生意初始即暗藏風(fēng)險(xiǎn)。因在交易過程中三方均忽視了該項(xiàng)目的另一個(gè)主角，就是同時(shí)擁有外灘地王50%股權(quán)的復(fù)星集團(tuán)，盡管在收購(gòu)之后潘石屹一直向“復(fù)地”示好，但依然沒能贏取對(duì)方好感，最終迎來(lái)的是一紙?jiān)V狀。其實(shí)在潘石屹大肆收購(gòu)項(xiàng)目的背后，糾紛就一直伴隨其左右，如光華路SOHO2、外灘SOHO等項(xiàng)目，這讓潘石屹不得不自己做“房東”。
外灘地王風(fēng)波
和許多地王項(xiàng)目一樣，外灘地王從一上市就注定會(huì)出現(xiàn)故事。
2010年，上海證大集團(tuán)以92.2億元獲得該塊土地，刷新了當(dāng)時(shí)的地王紀(jì)錄，但是資金實(shí)力不強(qiáng)的證大從開始就是上演了蛇吞象的游戲。此后，上海證大于2011年11月減持了65%的股權(quán)，以95.7億元將股權(quán)售予復(fù)星集團(tuán)、綠城中國(guó)和上海磐石。
2011年12月29日，SOHO中國(guó)進(jìn)入該項(xiàng)目，旗下全資附屬公司上海長(zhǎng)燁以40億元收購(gòu)?fù)鉃?-1地塊50%的股權(quán)，出賣方為綠城中國(guó)、上海證大和上海磐石，其余50%股權(quán)的所有者即為復(fù)星集團(tuán)。
其實(shí)在開始階段，復(fù)星集團(tuán)與證大之間就有“默契”，當(dāng)時(shí)資金不足的證大之所以敢于蛇吞象，背后就是有復(fù)星集團(tuán)的支持。
作為復(fù)星集團(tuán)的子公司，復(fù)地地產(chǎn)退市后，復(fù)星集團(tuán)一直在調(diào)整旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目，手中最為重要的一個(gè)項(xiàng)目就是外灘地王。
復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌對(duì)該地塊寄予很大希望，他曾表示，目前在上海只關(guān)注兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其一就是外灘地王。“我們要做一個(gè)對(duì)得起歷史、對(duì)得起這個(gè)地方的作品，要為外灘留下點(diǎn)什么。”
在收購(gòu)之后，潘石屹也首先意識(shí)到了要與復(fù)星集團(tuán)處理好關(guān)系，隨后潘石屹開始向郭廣昌“示好”，稱對(duì)方是“好朋友”，并會(huì)與復(fù)星共同開發(fā)有關(guān)項(xiàng)目，但郭廣昌并不領(lǐng)情，稱“光是好朋友還不夠，夫妻都會(huì)吵架”。
一向低調(diào)的復(fù)星集團(tuán)如此表態(tài)，預(yù)示著該項(xiàng)收購(gòu)并未圓滿畫上句號(hào)。
日前，復(fù)星集團(tuán)公告表示，為捍衛(wèi)自己在外灘8-1地塊優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，已經(jīng)向上海市第一中級(jí)人民法院提交起訴書，以“保障其于建議轉(zhuǎn)讓之優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)。”上海市一中院已受理此案。
隨即，潘石屹、綠城中國(guó)、證大地產(chǎn)三方均表示，已經(jīng)獲知該訴訟，表示交易合法愿意應(yīng)戰(zhàn)。最終結(jié)果如何，要等法院的判決，但是從中我們看到了潘石屹在風(fēng)光并購(gòu)背后蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)。
收購(gòu)暗藏風(fēng)險(xiǎn)
一向以收購(gòu)項(xiàng)目再貼牌做地產(chǎn)生意的潘石屹，其最近3年內(nèi)開發(fā)的18個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)項(xiàng)目是收購(gòu)而來(lái)，通過簡(jiǎn)單地收購(gòu)和貼牌，讓SOHO中國(guó)創(chuàng)造了周轉(zhuǎn)率和毛利潤(rùn)率的雙贏，即使在2011年銷售額只有109億元的情況下，SOHO中國(guó)的毛利潤(rùn)率也達(dá)到了48%。
2009年11月收購(gòu)的北京嘉盛中心項(xiàng)目同樣如此。收購(gòu)均價(jià)22718元/平方米，兩個(gè)月后啟動(dòng)銷售，平均售價(jià)為4.3萬(wàn)元/平方米，比收購(gòu)價(jià)格高出約89%。更為重要的是，有價(jià)又有市，成交火爆。開盤首日即售出4.7萬(wàn)平方米（首期總面積的80%），錄得合同銷售收入20.8億元人民幣，收回了總投資的約90%。
在這樣的貼牌生意中兩個(gè)最為關(guān)鍵的因素是，潘石屹的超強(qiáng)營(yíng)銷能力和張欣的海外融資渠道。但是讓人咋舌的背后卻暗藏著風(fēng)險(xiǎn)，這次外灘地王收購(gòu)風(fēng)波也表明“投機(jī)倒把的生意不好做”。長(zhǎng)安8號(hào)亦是活生生的例子。
作為上市之后的第一樁收購(gòu)生意就是“兩票換雞蛋”，潘石屹?gòu)娜沃緩?qiáng)（微博）手中獲得了北京公館和光華路SOHO2兩個(gè)項(xiàng)目，但是至今光華路SOHO2在過去的5年中一直處于半停工狀態(tài)，究其原因就是與其復(fù)雜的身世有關(guān)。
光華路SOHO2的前身為民源大廈，期間牽扯到了多年前的“瓊民源事件”， 瓊民源公司因虛構(gòu)利潤(rùn)被停止了上市交易，隨后被中關(guān)村借殼上市。在此次的重組中,38.92%的國(guó)有發(fā)起人股經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)無(wú)償劃撥給北京住總,社會(huì)公眾股則被置入中關(guān)村,但不一樣的是,瓊民源1992年在STAQ系統(tǒng)上向500多名法人定向募集的社會(huì)法人股份并沒有相應(yīng)轉(zhuǎn)成中關(guān)村的股份，而這些法人股占“瓊民源”總股本的22%，亦有權(quán)享受“瓊民源”旗下民源大廈的應(yīng)有權(quán)利，但是這些股東透露，在潘石屹收購(gòu)的過程中并沒有跟他們溝通過。
或許正如潘石屹在今年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上所言，“收購(gòu)過程中風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)同在”。這也是其不斷表露想買一手地的苦衷。
無(wú)奈轉(zhuǎn)型
收購(gòu)中的風(fēng)險(xiǎn)如何化解，潘石屹給出的答案就是持有，因?yàn)槌鍪塾酗L(fēng)險(xiǎn)，容易激化其他利益關(guān)系的矛盾，而這又與上市之初其散售物業(yè)的招股說明書的主營(yíng)方向相悖，其中的無(wú)奈只有潘石屹自己知道。
今年5月，SOHO中國(guó)和盈石資產(chǎn)以各自持有50%的股份成立合資公司——“盈石搜候”，并把前門大街的項(xiàng)目定為首個(gè)合作項(xiàng)目。
據(jù)悉，除前門大街物業(yè)自持外，北京的光華路SOHO2、上海的外灘SOHO和SOHO復(fù)興廣場(chǎng)都將成為SOHO中國(guó)完全自持物業(yè)，銀河SOHO和望京SOHO也將部分自持。
一向以散售商業(yè)物業(yè)為主要盈利模式的潘石屹為何突然轉(zhuǎn)舵為自持，期間他又有怎樣的打算？
其實(shí)就潘石屹的初衷而言，租賃并不是其所擅長(zhǎng)的，此前的SOHO中國(guó)一直是“短平快”，靠建筑的標(biāo)新立異和強(qiáng)大的營(yíng)銷來(lái)打沖鋒戰(zhàn)，而轉(zhuǎn)入陣地戰(zhàn)后，項(xiàng)目是要靠最終的品質(zhì)來(lái)吸引人，這點(diǎn)顯然不是潘石屹的特長(zhǎng)。
就前門大街而言，作為潘石屹上市的重要砝碼，在獲得之初，天街置業(yè)早已約束潘石屹禁止出售，從幾年來(lái)的租賃情況看，該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)并不盡如人意，2009年，前門項(xiàng)目的出租收入僅為7131.9萬(wàn)元；2010年為1.096億元，這與出售的利潤(rùn)回報(bào)形成了鮮明對(duì)比。
同樣，外灘SOHO項(xiàng)目中潘石屹只占有了61.5%的股權(quán)，盡管是大股東也要考慮小股東的意見，光華路SOHO2收購(gòu)5年來(lái)始終未竣工，期間的糾紛也很難化解，可見潘石屹在轉(zhuǎn)型期間的無(wú)奈。
