宏觀大勢(shì)
圍繞住房空置率的口角從未停歇。
不管從哪個(gè)角度,住房大面積空置,體現(xiàn)了財(cái)富分配的失衡,與住房資源的閑置,是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能承受之重。
作為人口基礎(chǔ)信息調(diào)查的附帶產(chǎn)品,北京的住房空置率有了大致數(shù)據(jù)。據(jù)《新京報(bào)》披露,目前北京已基本建成了全市房屋標(biāo)準(zhǔn)地址數(shù)據(jù)庫(kù)。共采集錄入建筑物信息146.7萬(wàn)條,房間信息1320.5萬(wàn)條;已核對(duì)流動(dòng)人口信息725.5萬(wàn)人、境外人員信息9.3萬(wàn)人,標(biāo)注出租房屋139萬(wàn)戶(hù),核對(duì)空置房屋381.2萬(wàn)戶(hù),新登記實(shí)有人口信息508.9萬(wàn)人,消除治安隱患1903起。
如果每戶(hù)空置房屋以保守的一套計(jì),以每套居住3人計(jì),北京的空置房可以解決1143.6萬(wàn)人的居住問(wèn)題,接近全部戶(hù)籍人口數(shù)。如果以北京擁有產(chǎn)權(quán)證的房屋2000萬(wàn)套來(lái)計(jì)算,則空置率為19%左右,超過(guò)公認(rèn)的警戒線(xiàn)(5%~10%)。這一空置率與目前的使用標(biāo)準(zhǔn)不同,卻反映了產(chǎn)權(quán)房資源的閑置程度。
當(dāng)然,筆者不主張打土豪分田地,把空置房屋拿出來(lái)讓大家共享,但在中國(guó)一直強(qiáng)調(diào)土地資源稀缺、房?jī)r(jià)收入比異常的背景下,用市場(chǎng)化的辦法盤(pán)活這筆閑置資源,于國(guó)于民于己均有利。
空置稅是對(duì)占用資源的懲罰性稅收,國(guó)際上不乏先例:荷蘭法律允許人們?nèi)胱¢e置一年以上的空房;從1999年1月1日起,法國(guó)開(kāi)始在巴黎、里昂、波爾多等8座大城市征收房屋空置稅,稅率按照住房的毛租賃費(fèi)的百分比計(jì)算,稅率為征稅第一年10%,第二年12.5%,其后每年為15%,另加收9%的管理費(fèi);在德國(guó),在房屋閑置率超過(guò)10%的市鎮(zhèn),當(dāng)?shù)卣€會(huì)推倒那些無(wú)法出租的住房;而韓國(guó)政府鼓勵(lì)“一戶(hù)一宅”,一戶(hù)一宅房主的資產(chǎn)增值稅為9%,有兩處或兩處以上住宅者則收取高達(dá)36%的資產(chǎn)增值稅,事實(shí)上等于變相的房屋資源多占稅。
在今年的海南省兩會(huì)上,海南省一部分政協(xié)委員建議,海南應(yīng)該率先開(kāi)征空置稅,解決海南商品房空置率過(guò)高的問(wèn)題,因?yàn)閾?jù)部分委員調(diào)查,三亞商品房空置達(dá)到80%以上,大東海和海坡片區(qū)的空置率甚至達(dá)到90%左右。
無(wú)論是物業(yè)稅還是空置稅,無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外,征收房產(chǎn)稅的目的是最大限度地利用房地產(chǎn)資源,抑制投資性需求,鼓勵(lì)剛性需求,達(dá)成公民利用資源的基本公平。
征收物業(yè)稅是個(gè)系統(tǒng)工程,空置稅列入房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的大框架中才能得以清理,物業(yè)稅也好、空置稅也好,必須在清理目前房地產(chǎn)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上進(jìn)入合法合規(guī)的管理渠道。
要盤(pán)活空置房,使得這部分資源被有效利用起來(lái),除了征稅手段,也不妨采取一些激勵(lì)措施,如對(duì)出租房屋或?qū)σ暂^低價(jià)格出租房屋者給予優(yōu)惠措施等,增加市場(chǎng)房源。
需要注意的是,稅收是手段,其前提是厘清稅費(fèi)、建立公平與高效的社會(huì),絕不能異變成為稅上加稅背書(shū)。