樓市實(shí)施調(diào)控以來(lái)，由于總價(jià)偏高，改善性需求淡出樓市，島城的別墅市場(chǎng)一直陷于銷售困境。但10日記者采訪了解到，6月份將有10家別墅項(xiàng)目開(kāi)盤或加推，迫于銷售壓力部分項(xiàng)目主打低價(jià)策略。業(yè)內(nèi)人士分析，集中供應(yīng)高峰出現(xiàn)意味著別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，別墅類地產(chǎn)的價(jià)格仍有進(jìn)一步下探的可能性。

　　別墅成交同比減四成

　　別墅項(xiàng)目由于價(jià)格高高在上 ，一直被排除在普通購(gòu)房者的置業(yè)視野之外。而自去年實(shí)施樓市調(diào)控政策以來(lái)，彌漫市場(chǎng)的看跌情緒讓高端資源地產(chǎn)陷入了銷售困境。“根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月青島的別墅僅成交472套，同比下降了近4成。”銳理數(shù)據(jù)的馬光明說(shuō)，別墅項(xiàng)目成交量的下跌幅度比普通住宅高10個(gè)百分點(diǎn)。

　　從今年前5個(gè)月的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，別墅項(xiàng)目的成交主要集中在200平方米到300平方米的聯(lián)排別墅，總價(jià)在200萬(wàn)元到300萬(wàn)元之間。根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，李滄時(shí)代城項(xiàng)目自去年12月開(kāi)盤以來(lái)共成交51套，其中四五月份成交12套，目前起價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米；城陽(yáng)區(qū)的龍湖滟瀾海岸項(xiàng)目已開(kāi)盤五次，均價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米，銷售得還算不錯(cuò)；即墨溫泉板塊則因?yàn)樵谑垌?xiàng)目多，市場(chǎng)行情并不理想，其中中建領(lǐng)海尚溪地的別墅項(xiàng)目自2012年初開(kāi)盤推出28套房源，銷售艱難；海爾原鄉(xiāng)墅2期自去年9月份推出108套房源，目前還剩40套房源。

　　市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰

　　一邊是市場(chǎng)的冷清，一邊則是開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂錯(cuò)過(guò)入市時(shí)機(jī)而加快推盤步伐。來(lái)自青島銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，6月份將有世茂諾沙灣、麗山國(guó)際、長(zhǎng)水山莊、璞玉島 、萬(wàn)科紅郡、嶺海香瀾郡、世茂公園美地、保利海上羅蘭、龍湖原山、龍湖滟瀾海岸疊墅等項(xiàng)目扎堆入市，下半年還有香山美墅、天鵝堡等別墅項(xiàng)目開(kāi)盤。

　　“加上之前開(kāi)盤加推新品的中建尚溪地、海爾原鄉(xiāng)墅等，島城的別墅市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰。”馬光明說(shuō)，目前島城的別墅存量為2253套，這一數(shù)量看似不高，但實(shí)際上去年一年的別墅總成交量是1584套，這樣看來(lái)，今年下半年別墅的銷售壓力可想而知。

　　價(jià)格可能進(jìn)一步走低

　　“自去年11月份開(kāi)始，迫于銷售壓力，城陽(yáng)區(qū)的龍湖滟瀾海岸、青特花溪地，李滄區(qū)的時(shí)代城等項(xiàng)目先后降價(jià)，別墅價(jià)格開(kāi)始走‘下坡路’。”馬光明說(shuō)。

　　據(jù)銳理數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，今年1月到5月份，青島別墅的累計(jì)成交均價(jià)為11358元/平方米。“下半年別墅扎堆開(kāi)盤加推，別墅市場(chǎng)看空的預(yù)期增大，或許會(huì)出現(xiàn)價(jià)格進(jìn)一步走低的情況。”馬光明說(shuō)。

　　“島城成熟的別墅開(kāi)發(fā)片區(qū)包括市南、嶗山前海板塊，即墨溫泉板塊，膠州灣北岸區(qū)域和西海岸區(qū)域。”青島世聯(lián)怡高公司總經(jīng)理陳耀華說(shuō)，不同區(qū)域的別墅，因?yàn)橘Y源稀缺性差異價(jià)格在萬(wàn)元到五六萬(wàn)元不等，但因?yàn)橥顿Y性需求受限購(gòu)令的影響而淡出樓市，其回籠資金的困境是一樣的，降價(jià)跑量應(yīng)該是高端別墅項(xiàng)目不得已的選擇。

　　此前，青島市房地產(chǎn)交易中心曾于6月1日公布了今年5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。上月全市新建商品住宅共成交6935套，成交量環(huán)比增加了近一倍，較之去年5月份也增加了近一成。

　　■新聞延伸

　　上月樓市成交放大房?jī)r(jià)難以迅速反彈

　　據(jù)新華社6月10日電 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9日公布的數(shù)據(jù)，5月份全國(guó)商品房成交面積為7290萬(wàn)平方米，銷售額4511億元，這兩個(gè)數(shù)據(jù)相比4月份分別上漲了15%、20%。分析人士指出，在今年3月份以來(lái)樓市成交放大的局面下，5月份樓市回暖的勢(shì)頭得到進(jìn)一步確立。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，近期樓市成交上漲，一是隨著地方對(duì)樓市政策的微調(diào)，以及中央貨幣政策得以放松，降準(zhǔn)、降息等政策逐步出臺(tái)，在這種局面下，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了較大變化，釋放了一定的購(gòu)買力，這是外部因素；二是就市場(chǎng)內(nèi)在因素而言，開(kāi)盤數(shù)量明顯增多，且低價(jià)或平價(jià)開(kāi)盤活躍。

　　位于北京南四環(huán)外西紅門的鴻坤·曦望山最近兩次開(kāi)盤時(shí)，均獲得房源數(shù)近2倍的客戶搶購(gòu)。對(duì)此，鴻坤地產(chǎn)西紅門項(xiàng)目總經(jīng)理侯守超表示，除了價(jià)格保持平價(jià)開(kāi)盤之外，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)中小戶型是項(xiàng)目取得成功的主要原因。因?yàn)楝F(xiàn)在買房人大多是剛需，購(gòu)買力有限，戶型適中才能符合其購(gòu)買力。

　　對(duì)于近期降息等政策的出臺(tái)，住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，這對(duì)樓市將產(chǎn)生積極作用，但由于降息的幅度有限，能刺激進(jìn)入樓市的資金是有限的，房?jī)r(jià)并不具備大漲的基礎(chǔ)。因?yàn)橛绊憳鞘凶邉?shì)有多方面因素，降息只是其中一環(huán)，并不影響樓市的根本。

　　萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理肖勁認(rèn)為，這次降息主要是為了刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為整體經(jīng)濟(jì)面增加活力，同時(shí)也會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生一定作用，但這不是最主要的，并不意味著開(kāi)發(fā)商度過(guò)了最難的日子。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，開(kāi)發(fā)商生存壓力比之前有所減小，但由于限購(gòu)、限貸這些對(duì)樓市影響較大的根本政策并未松動(dòng) ，樓市的需求是有限的，而且房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存較高，周轉(zhuǎn)壓力、資金壓力較大，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)難以迅速反彈。