房企在信貸、貨幣、土地等多重政策的嚴(yán)控下艱難維生。有的倒下了，有的又站了起來。

　　一線龍頭的座次也發(fā)生了變化，強(qiáng)者愈發(fā)強(qiáng)大，行業(yè)集中度的提高對中小型房企造成了更大的壓力。

　　中小型房企間也出現(xiàn)了分化。適者生存，并隨著競爭能力的增強(qiáng)逐漸成為二三線的龍頭。無法適應(yīng)嚴(yán)厲政策環(huán)境者，則選擇剝離或弱化地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　一線地產(chǎn)龍頭的起落

　　2011年房地產(chǎn)銷售額的前5位中，萬科、恒大和保利占據(jù)了3席。萬科自然不用說，當(dāng)了7年的行業(yè)龍頭老大。恒大是一匹近幾年殺出的黑馬，最近兩年的增長尤其飛速，其銷售面積已沖至第2，凈利潤達(dá)到第3位，以薄利多銷和成本控制見長恒大和保利的共同點(diǎn)在于都是采用了高財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)張模式，這也是保利能抑制緊跟萬科的原因之一，并且保利出身軍工企業(yè)，大規(guī)模的銷售人員和精干的管理是其優(yōu)勢所在。萬科、保利和恒大三者還有一個共同點(diǎn)是都踐行“高周轉(zhuǎn)”模式，這也是它們能甩開“招保萬金”中招商和金地兩家的原因之一。

　　曾經(jīng)榜單上的?？瓦€有綠城、碧桂園、富力等幾家。它們都是在嚴(yán)厲政策存在種種問題而掉隊(duì)的，譬如綠城的資金鏈問題和定位過于高端、富力的成本控制較差等等。

　　中海地產(chǎn)算是為數(shù)不多能跟上新一線龍頭“萬恒寶”的房企了，其以小于萬科的銷售規(guī)模，持續(xù)保持著行業(yè)的利潤冠軍，除了大股東中國建筑的資源優(yōu)勢外，它的三費(fèi)控制也十分出色。

　　中小型房企的分化

　　一線龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)，逐步侵蝕中小型房企的市場份額。調(diào)控政策雖然稍有放松，但總體依然嚴(yán)峻。

　　不少主營非地產(chǎn)的公司，退出或弱化了自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如水井坊就在去年剝離在成都郫縣的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，中珠控股則在今年擬轉(zhuǎn)讓位處張家界的地產(chǎn)開發(fā)公司99.2％的股權(quán)。

　　另一些中小房企則迫于資金壓力或?qū)ξ磥淼禺a(chǎn)利潤率看淡而涉足其他產(chǎn)業(yè)，如中天城投、多倫股份、中弘股份等多家公司在外購買采礦權(quán)或探礦權(quán)，華麗家族、中茵股份則準(zhǔn)備投身醫(yī)藥行業(yè)。

　　地產(chǎn)龍頭們則趁機(jī)大肆攻城略地，擴(kuò)充自己的資源，蠶食中小、區(qū)域房企的份額。

　　為能在“強(qiáng)者”的天下生存，一些中等規(guī)模的房企，像華夏幸福、首開股份、金科股份等，憑著各自的手段火速增強(qiáng)競爭能力，一些開創(chuàng)了地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)全新的商業(yè)模式、一些快馬加鞭提升資金的運(yùn)營效率、一些則依靠著準(zhǔn)確的定位“偏安一隅”。

　　在二級市場上，資金對那些未來有潛力成為龍頭的中型房企似乎也頗感興趣，而對一線龍頭如保利、萬科則關(guān)注相對較少。截至今年6月14日，萬科的區(qū)間換手率80％，漲幅23％。

　　“新龍頭”突圍：新模式、提周轉(zhuǎn)、定位清晰

　　華夏幸福的“產(chǎn)業(yè)新城模式”是中型房企突圍的典型一例。其模式相較傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)有諸多優(yōu)勢，比如資金成本低，易于低成本獲得大量住宅開發(fā)土地。這可以從其銷售毛利率、凈利率體現(xiàn)出，去年41.93％的毛利率、16.42％的凈利率，已超過了四大房企中的中的“保萬金”三家。

　　這種模式能崛起在于其契合了一些地方政府的訴求，“一站式”解決方案彌補(bǔ)了眾多區(qū)縣級政府專業(yè)能力和資金的不足，落地投資額返還制度還解決了代理人問題，實(shí)現(xiàn)了政企雙方利益的統(tǒng)一。華夏幸福今年的換手率是141％，漲幅則是驚人的71％，華商旗下基金在今年1季度加倉123.42萬股，是公司的第4大股東。

　　中南建設(shè)是在產(chǎn)業(yè)鏈上變革模式的一個例子。公司依靠房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工雙管齊下的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)立了獨(dú)特的“工程施工+開發(fā)“打包拿地的模式。中南建設(shè)是基金們中的寵兒，1季度十大流通股東悉數(shù)都是基金占據(jù)，并且去年這一情況從去年3季度就開始了，匯添富旗下2支基金持有最多，共計(jì)3496.32萬股，占到流通股的11.07％。其今年以來換手率高達(dá)302％，上漲65％。

　　在周轉(zhuǎn)率方面，金科股份做得比較出色。公司一直保持著較快的開發(fā)進(jìn)度安排，從拿地到開盤的時間長度甚至能夠控制在6個月之內(nèi)，但這種超常的開發(fā)速度大多還是集中在其主市場，重慶。其今年1季度的存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別是0.044、0.052，打敗了“招保萬金“的任何一家?；鹨彩墙鹂频某？停蠊蓶|里9加是基金的局面已保持了1年。今年1季度，共有5家基金新進(jìn)，但同時也有5家基金退出，持股最多的富國旗下基金持有1058.09萬股。

　　除了通過高周轉(zhuǎn)率來解決資金問題并得以擴(kuò)張外，“背靠大樹”獲得其他資金來源則是另一種生存和做大之道。蘇寧環(huán)球的大股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)對其支持力度相當(dāng)大，今年1季報顯示大股東對蘇寧環(huán)球的借款已達(dá)23億，蘇寧今年以來漲幅有近70％，富國旗下3支基金1季度合計(jì)加倉522.32萬股。

　　除了定位于剛性需求外，在某些特定區(qū)域扎根做大也會使一些房企擁有一些特定的優(yōu)勢。譬如，首開股份去年有84％的收入來自北京地區(qū)，自3月起，京城的樓盤就開始回暖，剛需盤成為回暖時期的“中流砥柱”，而側(cè)重于普通住房的首開股份就成為了北京市場復(fù)蘇的主要受益者。其今年換手率為132％，漲幅44％，一向重于穩(wěn)健投資的人保公司持有4776.1萬股，而廣發(fā)小盤成長基金更是在1季度強(qiáng)勢加倉646.8萬股至1862.2萬股。另外，一些定位于三四線城市的房企，如中南建設(shè)等，還會取得因地價支付靈活而具有更高經(jīng)營杠桿有利于擴(kuò)張、三四線城市政府因?qū)ν恋刎?cái)政依賴度高而更有動力在地產(chǎn)政策上進(jìn)行微調(diào)等獨(dú)特優(yōu)勢。