雖然金科這一個多月拿地動作不斷，但是從其拿地思路來看，依然是按照既定的“622“策略展開。
根據(jù)金科的“622”策略，以重慶為中心的中西部城市發(fā)展規(guī)模占比將達到60%、而長三角和環(huán)渤海占比分別達約20%。而在金科“深耕重慶”的前提下，其堅持的兩條主線即是中西部和三四線城市。
而這正是金科近月來拿地的主戰(zhàn)場。
20億密集拿地
6月15日，金科股份發(fā)布公告稱，公司及控股子公司成都金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已在6月14日通過公開拍賣方式分別取得重慶市開縣一塊宗地、四川省內(nèi)江市一塊宗地的土地使用權(quán)。
此次收購共耗資3.51億元，兩宗地的總面積約22.9萬平方米。
其中，涉及到的重慶開縣kx-1-126、127宗地，最終由金科以略高于底價的5600萬元成交。地塊位于重慶開縣文峰街道中原社區(qū)，占地面積93333.4平方米，規(guī)劃為商住用地，其中商服部分的容積率不大于1，住宅部分不大于3.5，土地出讓年限為50年，掛牌起始價為5390萬元。
公告中涉及到的另一宗地，編號為內(nèi)市中地拍【2012】01號，位于四川省內(nèi)江市市中區(qū)樂賢鎮(zhèn)，占地面積135952平米，容積率不大于3.0，土地性質(zhì)規(guī)劃為二類居住用地，地塊成交價為2.95億元。
觀察發(fā)現(xiàn)，這已不是金科股份今年以來首次拿地。5月份后，金科已經(jīng)頻頻在土地市場出手，相繼在重慶、四川、江蘇等地拿下8宗地塊，耗資近20億。
5月3日，金科就曾公布，公司已通過掛牌方式獲得重慶四宗地的土地使用權(quán)，四宗地塊成交價總共為11.73億元。
公告顯示，這4宗地塊中，有2宗位于重慶開縣，1宗位于重慶市北碚蔡家，另外一宗則位于重慶市長壽區(qū)。
其中，成交額最大的一宗是“北碚蔡家組團M分區(qū)M59/03、M61-02/02、M55-02/02”宗地，成交額為4.7億元，占地面積19.5萬平方米，可建面積為36.9萬平米，用地性質(zhì)規(guī)劃為二類居住用地，起拍價為4.67億元。
位于開縣的兩宗地塊均處于重慶市開縣平橋生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，占地面積共15.05萬平方米，總成交額為3.63億元；位于重慶長壽區(qū)北部片區(qū)A-4-5-1/03號地塊，占地面積13.3萬平方米，用地性質(zhì)為普通商品住房用地，成交額為3.5億元。
之后的5月31日，金科再次宣布，控股子公司無錫金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.32億元的總價摘得江蘇省張家港市兩宗住宅用地，地塊總面積為14.14萬平方米。
而對于如此集中拿地，金科股份方面指出，這只是公司正常的拿地節(jié)奏，意在補充土地儲備。
低廉土地成本
重慶業(yè)內(nèi)人士表示，重慶這兩三年來土地市場情況都不錯，即便今年也如此，而金科可能目前在重慶的土地儲備不夠，所以，這是一輪正常的拿地行動。
金科曾對外表示其土地策略為，到2013年實現(xiàn)在重慶30個郊縣的布局，顯然本次拿地也是該計劃的實施。
此外，對金科而言，在重慶拿到的地塊多位于郊縣，地價便宜。對于金科來說，低廉的土地成本是重要的考慮因素。
有研究報告指出，2012年1季度末，金科股份手持現(xiàn)金59億元，資產(chǎn)負債率85.7%，真實資產(chǎn)負債率53%，凈負債率為131%，加之2012年為信托還款高峰，資金略顯壓力。
另有數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月底，金科的短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負債合計為48億元。而目前，金科來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售為40億元。
在這樣的情況下，用20億元的現(xiàn)金去買地，有分析人士認為，金科有“彎道超車”的意思。
不過，無論密集買地是否“彎道超車”，都不可忽略的是，現(xiàn)階段金科奉行的策略依然是，去三四線城市拿低價土地。
第一創(chuàng)業(yè)在其研究報告中指出，截至去年11月，金科土地儲備中76.8%是2009年及之前更早時間獲得，樓面地價不超過1200元/平米。
從區(qū)域角度來講，重慶區(qū)域的樓面地價為927元/平米，地價最低的瀏陽項目僅146元/平米，而目前北京區(qū)域最高樓面地價為8340元/平米。
這一趨勢在金科年報中也有明確提到，金科在其2011年年報中指出，“公司會推進住宅與商業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、休閑業(yè)、文化業(yè)、養(yǎng)老業(yè)等產(chǎn)業(yè)嫁接，增強低成本土地獲取能力”。
