目前工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的最大難題就是“拿地難”。在現(xiàn)今的政策和市場(chǎng)的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商很難獲得一手土地，工業(yè)廠房、物流倉(cāng)儲(chǔ)和科技研發(fā)辦公類物業(yè)的開(kāi)發(fā)商的角色類似于“二房東”。而對(duì)于注重引進(jìn)外資和擴(kuò)大稅收的地方政府來(lái)說(shuō)，他們更愿意把土地給予最終用戶，而不是給身為二房東的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

 

　　因此，不論是通過(guò)與擁有土地的制造型企業(yè)進(jìn)行合資，或是通過(guò)收購(gòu)經(jīng)營(yíng)不善的工業(yè)企業(yè)等方式來(lái)獲取土地，從而“曲線救國(guó)”；抑或是通過(guò)進(jìn)入專業(yè)物流領(lǐng)域進(jìn)行探索，通過(guò)與最終用戶的合作獲取資源，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“拿地”突圍戰(zhàn)已經(jīng)展開(kāi)。

 

　　在經(jīng)歷了政府一手主導(dǎo)建設(shè)工業(yè)園、本土開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)園中園、外資物流地產(chǎn)商進(jìn)入中國(guó)并進(jìn)行獨(dú)立園區(qū)運(yùn)營(yíng)、本土產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商迅速跟進(jìn)等數(shù)個(gè)發(fā)展階段之后，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界于2008年金融危機(jī)中遭受了沖擊。2009年，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的拉動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重新呈現(xiàn)出繁榮景象，而住宅地產(chǎn)遭到宏觀政策的嚴(yán)厲調(diào)控之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更是受到了空前的熱烈追捧。然而，在戴德梁行華東區(qū)工業(yè)部主管、董事蘇智淵看來(lái)，在當(dāng)前的政策條件下，不論對(duì)海外開(kāi)發(fā)商還是本土開(kāi)發(fā)商而言，“拿地難”都將成為掣肘其發(fā)展的最大障礙。而此類瓶頸的存在，使得中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展“道阻且長(zhǎng)”。

 

　　記者：工業(yè)地產(chǎn)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)如何？其中有哪些與以往不同的新趨勢(shì)，潛藏著怎樣的隱憂和風(fēng)險(xiǎn)？

 

　　蘇智淵：“工業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)概念是在80到90年代之間逐步出現(xiàn)在中國(guó)的。這個(gè)時(shí)期的工業(yè)地產(chǎn)大多是以政府設(shè)立的工業(yè)園的形式存在的，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有純粹的工業(yè)地產(chǎn)投資商，所有的工業(yè)土地和工業(yè)廠房物業(yè)都隸屬于政府。2000年以來(lái)，中國(guó)逐步出現(xiàn)由民營(yíng)資金投資的純商業(yè)開(kāi)發(fā)園區(qū)，主要以開(kāi)發(fā)園中園的形式存在。2003年前后，以普洛斯為代表的國(guó)際物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始單獨(dú)拿地，進(jìn)行獨(dú)立的園區(qū)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)。在2007年金融危機(jī)之前，開(kāi)發(fā)商的投資行為都是相當(dāng)活躍的，并且迅速在國(guó)內(nèi)展開(kāi)了物流地產(chǎn)布局。金融危機(jī)之后，內(nèi)外資的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都遭到了一輪洗牌。2009年后，工業(yè)地產(chǎn)才開(kāi)始逐步走向復(fù)蘇，進(jìn)入新一輪的工業(yè)地產(chǎn)投資高潮。

 

　　我們一般把工業(yè)地產(chǎn)分為3類：傳統(tǒng)的工業(yè)廠房、物流倉(cāng)儲(chǔ)和科技研發(fā)辦公類物業(yè)。而目前主要的工業(yè)地產(chǎn)投資則聚集在物流地產(chǎn)上。除了物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商外，還有專門投資科學(xué)院、制造業(yè)廠房等工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)開(kāi)始逐步萌發(fā)出多種產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)。而在開(kāi)發(fā)商方面，也逐步呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)。不少以前做實(shí)業(yè)的企業(yè)，或者以前做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，也開(kāi)始逐步進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的投資領(lǐng)域，形成了活躍的投資局面。目前工業(yè)地產(chǎn)的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)可以概括為多種不同類型的工業(yè)地產(chǎn)投資方向并存的發(fā)展趨勢(shì)。在現(xiàn)今的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，普洛斯有領(lǐng)軍整個(gè)物流地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)。但在工業(yè)地產(chǎn)的其他領(lǐng)域，比如科技園、制造業(yè)園區(qū)等，還需要市場(chǎng)逐步篩選出足夠強(qiáng)勢(shì)的標(biāo)桿性企業(yè)。

 

　　目前工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的最大難題就是取得土地的難度非常大。在現(xiàn)今的政策和市場(chǎng)的環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商很難獲得一手土地，工業(yè)廠房、物流倉(cāng)儲(chǔ)和科技研發(fā)辦公類物業(yè)的開(kāi)發(fā)商的角色類似于“二房東”。而對(duì)于注重引進(jìn)外資和擴(kuò)大稅收的地方政府來(lái)說(shuō)，他們更愿意把土地給予最終用戶，而不是給身為二房東的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

 

　　因此，這些工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能用“曲線救國(guó)”的方式來(lái)解決土地問(wèn)題：例如與擁有土地的制造型企業(yè)進(jìn)行合資，或是通過(guò)收購(gòu)經(jīng)營(yíng)不善的工業(yè)企業(yè)等方式來(lái)獲取土地。目前類似方式在北上廣深等一線城市十分常見(jiàn)，隨著工業(yè)用地稀缺性的增加，這樣的趨勢(shì)在二三線城市也會(huì)越來(lái)越明顯。這對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常大的挑戰(zhàn)。

 

　　除了拿地難，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還面臨著專業(yè)化的問(wèn)題。轉(zhuǎn)型中的開(kāi)發(fā)商可能沒(méi)有專業(yè)團(tuán)隊(duì)去規(guī)劃整個(gè)工業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目流程，包括產(chǎn)業(yè)定位、工程建設(shè)以及后期招商等環(huán)節(jié)。這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商就需要配備專業(yè)團(tuán)隊(duì)以及利用市場(chǎng)資源來(lái)解決這些難題。

 

　　記者：您是如何評(píng)價(jià)海外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的？他們?cè)谌A投資是否有“水土不服”的表現(xiàn)？這些成熟的工業(yè)地產(chǎn)商的商業(yè)模式是否值得國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商借鑒？

 

　　蘇智淵：目前中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域主要的海外開(kāi)發(fā)商是海外的物流地產(chǎn)投資基金，或是在海外有多年運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。這些運(yùn)營(yíng)商的進(jìn)入打開(kāi)了中國(guó)的高端物流市場(chǎng)，并且為中國(guó)的高端物流提供了一系列國(guó)際性標(biāo)準(zhǔn)，極大促進(jìn)了中國(guó)物流市場(chǎng)的發(fā)展。

 

　　從外資開(kāi)發(fā)商的身上我們可以看到，成功的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背后有兩個(gè)重要的因素：第一是選址區(qū)位，良好的地段使運(yùn)營(yíng)商能夠更好地根據(jù)市場(chǎng)需求，靈活運(yùn)用和調(diào)動(dòng)市場(chǎng)各方面條件；第二是客戶資源，海外工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商不僅有著深厚的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而且有著遍布全球的客戶資源，這是其獲得成功的最重要原因之一。

 

　　外資水土不服的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了。2002年到2005年期間，很多外資開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)，還不知道應(yīng)該如何拿地啟動(dòng)項(xiàng)目。而普洛斯通過(guò)前期拿地后建成高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)，再對(duì)外實(shí)行租賃的模式在當(dāng)時(shí)便迅速成為了一種教科書(shū)式的范例，因此后來(lái)包括豐樹(shù)和嘉民在內(nèi)的許多海外運(yùn)營(yíng)商都選擇了復(fù)制這種模式來(lái)開(kāi)發(fā)自己的工業(yè)項(xiàng)目，解決水土不服的問(wèn)題。

 

　　但是現(xiàn)在，無(wú)論是外資開(kāi)發(fā)商還是本土開(kāi)發(fā)商，他們面臨的最大問(wèn)題是土地稀缺，無(wú)法獲得土地。如何增加獲取資源的渠道和模式成為了眾多外資運(yùn)營(yíng)商正在探索的問(wèn)題。比如進(jìn)軍專業(yè)物流，如冷鏈物流，醫(yī)藥品物流，危險(xiǎn)品物流等領(lǐng)域，其實(shí)就是一種可以擴(kuò)大資源并切入細(xì)分市場(chǎng)的方式；而與產(chǎn)業(yè)最終用戶的合作，也能夠幫助這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商獲取更多的工業(yè)資源。

 

　　值得國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)的有幾個(gè)方面：首先是優(yōu)秀的海外運(yùn)營(yíng)管理方法，隨著海外投資商的陸續(xù)進(jìn)入，這些優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理模式會(huì)逐步被本土投資商學(xué)習(xí)和復(fù)制，國(guó)內(nèi)投資商因此能夠迅速成長(zhǎng)。其次是海外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇使用海外融資，并且設(shè)立專門的團(tuán)隊(duì)管理基金進(jìn)出，這種分工明細(xì)的資本市場(chǎng)融資、前期資源獲取和后期資產(chǎn)管理的運(yùn)作機(jī)制是很值得國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)的。

 

　　記者：您如何看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的發(fā)展前景？

 

　　蘇智淵：融資一直是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的瓶頸之一。海外投資商主要通過(guò)海外基金來(lái)完成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資。而由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金一直沒(méi)有獲批，因此國(guó)內(nèi)的融資渠道并不暢順。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商主要是通過(guò)私募或者直接的私人投資做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其缺點(diǎn)是往往很難做大，難以形成特定的規(guī)模。而現(xiàn)在越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資商在考慮通過(guò)海外市場(chǎng)來(lái)做融資。如果REITs能夠早日獲批開(kāi)放，對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類投資將非常有幫助。

 

　　記者：北京第一季度工業(yè)地產(chǎn)空置率達(dá)0.93%，市場(chǎng)存量依然維持在117萬(wàn)平方米，租金漲至每月31.2元/平方米。您是如何看待這種嚴(yán)重的供需不平衡現(xiàn)象的？導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的原因是什么？如何解決這種嚴(yán)重的供不應(yīng)求呢？

 

　　蘇智淵：目前在中國(guó)所有的大城市里，工業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足需求的。導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的最主要原因是一級(jí)土地供應(yīng)不足，這是由2007年推出的土地招拍掛制度和土地指標(biāo)制度所引起的。土地招拍掛制度雖然規(guī)避了原有零地價(jià)出讓的現(xiàn)象，但也直接致使工業(yè)地產(chǎn)地價(jià)產(chǎn)生了向上的不確定性。同時(shí)由于地方政府每年有固定的土地指標(biāo)，如果超標(biāo)的話只能等到下一年才能出讓，這就使得在面臨源源不斷的新項(xiàng)目需求的市場(chǎng)背景下，地方政府在不斷抬高項(xiàng)目門檻的同時(shí)，也實(shí)際上降低了整體的競(jìng)爭(zhēng)力。

 

　　目前大城市的工業(yè)地產(chǎn)布局都非常接近，空置率基本維持在很低的水平，而租金則呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)，每年漲幅都達(dá)到5%。這既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。一方面，對(duì)于最終用戶來(lái)說(shuō)，大城市的商務(wù)成本隨著租金上漲而增加，其吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力逐步走低。另一方面，對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)投資商來(lái)說(shuō)，越早切入工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)的空間則更大。