記得在很多年前讀一本小說,其中有這么一段話影響了我很多年,話是這么說的:人的一生似乎很長,真正起作用的就是幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),關(guān)鍵點(diǎn)走好了,慢一點(diǎn),快一點(diǎn)其實(shí)都不是太大的問題,關(guān)鍵點(diǎn)要錯(cuò)了,越快,越出問題。
企業(yè)何嘗不是如此?特別是對(duì)于“水深火熱”的房地產(chǎn)商而言,關(guān)鍵點(diǎn)似乎正在逼近。央行一個(gè)月內(nèi)兩次宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。
對(duì)此,各界評(píng)價(jià)不一,我認(rèn)為,這一信號(hào)顯然是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵點(diǎn),或者說是一個(gè)標(biāo)志性的事件。在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢面前,大家終于發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)的“支柱作用”并不是由中央決定的,而是由經(jīng)濟(jì)決定的,與市場這只“看不見的手”作戰(zhàn),還從來沒有一個(gè)政府勝利過。
也就是說,調(diào)控房地產(chǎn)無疑是完全正確的,不打壓房地產(chǎn)泡沫,中國經(jīng)濟(jì)就難以保持持續(xù)增長的后勁。但用行政方式調(diào)控房地產(chǎn),所付出的代價(jià)卻是難以想象的,我們看看一組數(shù)據(jù)吧:
1到4月份,全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤14525億元,同比下降1.6%,其中4月當(dāng)月實(shí)現(xiàn)利潤4076億元,同比下降2.2%。截至4月末,全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè),應(yīng)收賬款為73756億元,同比增長16.7%。產(chǎn)成品資金28523億元,同比增長15.8%。
這一組數(shù)據(jù)意味著兩個(gè)問題,第一,企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入增長乏力區(qū),經(jīng)濟(jì)下滑的速度已經(jīng)超出了市場預(yù)期。第二,企業(yè)的投資意愿在下降,而這會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步下滑。
首先我們來看第一個(gè)問題,做企業(yè)的人都知道,利潤并不是一個(gè)很重要的指標(biāo),現(xiàn)金流才是“決定生死”最重要的指標(biāo)?,F(xiàn)金流由三個(gè)部分構(gòu)成,應(yīng)收,應(yīng)付,庫存,在這三個(gè)指標(biāo)中,應(yīng)收又最為重要,因?yàn)锳的應(yīng)收,就是B的應(yīng)付,應(yīng)收有7億元,這不僅意味著一大批企業(yè)的現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)成問題,同時(shí)也意味著目前運(yùn)營的企業(yè),其實(shí)有不少是靠賴著別人的錢在活著。今年企業(yè)應(yīng)收賬款同比增長16.7%,產(chǎn)成品(其中一定有不少是庫存)資金同比增長15.8%,這兩個(gè)數(shù)據(jù)足以說明企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了增長乏力的階段,2003年、2004年四川長虹的增長勢頭就是被40多億元的應(yīng)收賬款拖下來的。
其次,企業(yè)在資金困難,利潤越來越少的時(shí)候,投資意愿一定是下降的。而這種愿望的減弱,會(huì)導(dǎo)致對(duì)信貸、資金等等多個(gè)方面的資金需求不斷地減少,這必然使整個(gè)市場的需求不斷地自發(fā)地收縮,這無疑也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)的下滑。
大約在六七年前,我所服務(wù)的錫恩咨詢公司在為萬科提供戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí),曾經(jīng)研究過美國房地產(chǎn)對(duì)GDP的拉動(dòng)作用。
美國房地產(chǎn)及其附屬消費(fèi)在長達(dá)五十多年時(shí)間里對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率都在20%左右,而中國的數(shù)據(jù)也表明,與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)大約在50~80個(gè)。這就說明,房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并不是由誰說了算的,承認(rèn)或不承認(rèn),它都在那兒悄悄地發(fā)生作用。
所以,在中央明確提出要保增長、經(jīng)濟(jì)如此嚴(yán)峻的情況下,這次減息的重要意義不言而喻,因?yàn)樵诖藭r(shí)減息更多的是心理意義,或者說是符號(hào)意義,那就是:政府要用投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長了。
事實(shí)上,就在減息之前的5月25日,國家發(fā)改委網(wǎng)站公布了通過核準(zhǔn)的三個(gè)鋼鐵項(xiàng)目,總投資額超過一千億元,而在這之前的21日一天之中,審批通過的項(xiàng)目達(dá)到90個(gè)左右,如此大規(guī)模的項(xiàng)目同時(shí)獲批, 只能說明一點(diǎn),“增長”似乎又要壓倒一切了。
一句話,中國的房地產(chǎn)行業(yè)與股市一樣,是一個(gè)會(huì)受“政策”主導(dǎo)的行業(yè),這是行業(yè)屬性,很正常。關(guān)鍵的問題在于,房地產(chǎn)商們?nèi)绾螌?duì)待這樣的“環(huán)境”?又如何選擇道路?
若干年前,我曾經(jīng)問過王石,萬科為什么要選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部為白領(lǐng)建房子?為什么不去搶占城中心,輕輕松松賺大錢?王石回答,凡事都是有成本的,城中心看起來似乎很美,但有兩大成本,第一是拿地游戲中的灰色交易,第二是團(tuán)隊(duì)輕輕松松賺大錢之后,便會(huì)不思進(jìn)取相互內(nèi)耗。反過來,城鄉(xiāng)結(jié)合部的地沒人要,可以透明交易,保證萬科透明經(jīng)營。團(tuán)隊(duì)拿到一手“不好的牌”,便只能用心打,于是成就了萬科職業(yè)化。
我希望今天的房地產(chǎn)公司老總們都回味一下這個(gè)故事。我曾經(jīng)當(dāng)面對(duì)王石說,你是在賭中國房地產(chǎn)往市場化、法治化方向發(fā)展?王石非常堅(jiān)定地肯定道,如果不相信這個(gè)行業(yè)的明天是市場化、法治化,那我們還有什么理由在這兒奮斗?
這也是我在給房地產(chǎn)總裁班講課時(shí)強(qiáng)調(diào)的,要從未來看現(xiàn)在,而不是拘于政策去賭未來。
在這一點(diǎn)上,許小年講得更透切:“2009年那么大量的資金投入也沒有扭轉(zhuǎn)乾坤?,F(xiàn)在在政府的資金擴(kuò)張的空間十分有限的情況下,也不可能扭轉(zhuǎn)乾坤,企業(yè)必須丟掉幻想,切切實(shí)實(shí)做好自己的轉(zhuǎn)型,切切實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品、技術(shù)和服務(wù)的升級(jí)換代。我們已經(jīng)沒有時(shí)間了,我們已經(jīng)浪費(fèi)了太多時(shí)間,今天已經(jīng)沒有時(shí)間可以浪費(fèi)了。”
從全球來看,由于世界經(jīng)濟(jì)低迷,全球大宗原材料價(jià)格正在下降,這對(duì)以制造為主體的中國提供了一個(gè)非常好的機(jī)遇,中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)完全可以抓住這個(gè)機(jī)遇去大發(fā)展。
同樣,房地產(chǎn)中N多小公司正處在退出半退出狀態(tài),地方政府正在急于從房地產(chǎn)中獲得財(cái)政支持,這種時(shí)候,是像王石一樣去選擇以客戶為中心的項(xiàng)目運(yùn)營,還是繼續(xù)重復(fù)2009年的貪婪?
更重要的是,經(jīng)歷了2009年4萬億之后房地產(chǎn)泡沫的中國政府,是否會(huì)簡單地采取“投資拉動(dòng)”的方式來結(jié)束這場調(diào)控?無數(shù)的有識(shí)之士都看到了這一點(diǎn),那就是中國政府今天的“保增長政策”,僅僅是為了延續(xù)經(jīng)濟(jì)增長的慣性,而提升中國經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力的秘密武器,就是再次發(fā)起“深化改革”的運(yùn)動(dòng)。
在改革的意義上,房地產(chǎn)上有多少可以做的文章?或者說,針對(duì)房地產(chǎn)可以推出多少改革措施?這些改革措施又能夠在多大程度上推動(dòng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展?
以土地為中心的房地產(chǎn)商們是應(yīng)當(dāng)有點(diǎn)兒想象力的時(shí)候了,在這個(gè)意義上,萬科過去做減法,做公開透明的過去,恰恰是中國許多房地產(chǎn)商的未來。
為什么?這個(gè)產(chǎn)業(yè)聰明人很多,想想就不難明白。基于制度之富,以及基于業(yè)務(wù)之富是兩個(gè)層次。這就像中國“制造之富”,在制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義上,甚至還不如印度“軟件之富”。
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