近期，樓市顯現(xiàn)回暖跡象。最近連續(xù)兩次的降息也引發(fā)各界對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的種種猜測(cè)。

    那么，房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)新的較快增長(zhǎng)？經(jīng)濟(jì)增速回落情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策還將持續(xù)多久？調(diào)控手段會(huì)不會(huì)有所變化？

    房地產(chǎn)銷量回暖 房?jī)r(jià)短期料難大漲

    “我看上一處二手房，半年來(lái)價(jià)格幾乎沒(méi)變化，大家都說(shuō)房?jī)r(jià)要到底了。”兩年前，到杭州工作的吳敬群一直租房住，最近決定出手。然而，出人意料的是，房主突然將談好的50萬(wàn)元首付提高到了100萬(wàn)元，原因是“最近來(lái)看房的人多了”。

    不只是杭州，近期，我國(guó)樓市普遍呈回暖跡象，一二線城市尤為明顯。深圳出現(xiàn)久違的千人排隊(duì)購(gòu)房場(chǎng)面，北京6月二手房成交創(chuàng)限購(gòu)以來(lái)新高，武漢6月商品房銷量創(chuàng)20個(gè)月以來(lái)最高……

    我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司市場(chǎng)研究部經(jīng)理李琛認(rèn)為，受央行降息等貨幣政策刺激，以及開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”策略吸引，購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生微妙變化，自住購(gòu)房需求正在釋放，支撐了本輪成交放量。

    樓市回暖后，“價(jià)隨量漲”成為人們普遍擔(dān)心的問(wèn)題。

    中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年6月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)比5月上漲0.05%，結(jié)束了連續(xù)9個(gè)月的環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。

    那么未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)明顯上漲嗎？專家普遍認(rèn)為，盡管近期房?jī)r(jià)出發(fā)生波動(dòng)，短期內(nèi)不會(huì)大幅上漲。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹否定了“房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)較快增長(zhǎng)”的說(shuō)法，并指出，當(dāng)前政策條件下，為賣而買的投機(jī)性需求進(jìn)入市場(chǎng)的動(dòng)力不大，只要堅(jiān)持對(duì)第三套住房不貸款，堅(jiān)持把投機(jī)買房的杠桿去掉，剩下的就是合理住房需求了。住宅市場(chǎng)逐步變成以居住需求為主的市場(chǎng)，健康程度會(huì)大大增強(qiáng)。

    “房地產(chǎn)在建規(guī)模較大，再加上房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)投資性需求的抑制，客觀上會(huì)在短期內(nèi)形成供大于求的格局。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員巴曙松認(rèn)為。

    由于自住需求對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力有限，開(kāi)發(fā)商也對(duì)漲價(jià)持審慎態(tài)度。華潤(rùn)置地負(fù)責(zé)人表示，公司在年初就確定了走量的銷售策略，目前沒(méi)什么變化，也不會(huì)趁機(jī)漲價(jià)。

    調(diào)控決心不會(huì)動(dòng)搖 但要注意滿足自住型需求

    我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速?gòu)娜ツ暌患径鹊?.7%回落到今年一季度的8.1%。

    “拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的‘三駕馬車’中，投資是最主要的，而在固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資占20%多。調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速由2010年5月的38.2%一路下降到今年5月的18.5%，對(duì)總投資增速下滑產(chǎn)生了較大影響。如果再加上房地產(chǎn)上下游投資，影響確實(shí)不小。”秦虹說(shuō)。

    經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，調(diào)控政策會(huì)不會(huì)松動(dòng)？秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)在調(diào)控中出現(xiàn)投資增速下降，是市場(chǎng)的必然反應(yīng)。以前過(guò)多強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)職能，這一輪調(diào)控的目的就是要讓房地產(chǎn)業(yè)回歸其社會(huì)功能。當(dāng)前，正處于房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，由于房地產(chǎn)具有金融資產(chǎn)屬性，因此對(duì)貨幣政策放松有可能影響房地產(chǎn)需求和價(jià)格的回升要有足夠的預(yù)見(jiàn)性，應(yīng)堅(jiān)持對(duì)投機(jī)炒房者不提供貸款支持，防止為保投資增長(zhǎng)而損害控投機(jī)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果。

    記者日前從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到，下半年，房地產(chǎn)調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松。那些調(diào)控政策松動(dòng)、房?jī)r(jià)大幅反彈、保障房建設(shè)遲緩的地方將被問(wèn)責(zé)。

    “調(diào)控方應(yīng)保持一個(gè)穩(wěn)定的政策預(yù)期。如此，市場(chǎng)主體才能有一個(gè)明確的選擇。政策反復(fù)不利于穩(wěn)定預(yù)期。”秦虹說(shuō)。

    那么，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的同時(shí)，如何兼顧房地產(chǎn)調(diào)控呢？

    巴曙松認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)作大的調(diào)整的基礎(chǔ)上，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)“硬著陸”而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)形成顯著沖擊，同時(shí)滿足部分自住型中小戶型購(gòu)買者、首套住房購(gòu)買者的住房需求，可以對(duì)這一部分自住型需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼吖膭?lì)。

    短期調(diào)控成效明顯 但長(zhǎng)效機(jī)制亟待建立

    本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施兩年來(lái)，約50個(gè)城市采取了住房限購(gòu)措施，加之差別化信貸政策、考核問(wèn)責(zé)機(jī)制等，調(diào)控時(shí)間之長(zhǎng)、力度之大，前所未有。專家普遍認(rèn)為，這一輪調(diào)控是有效的，但也須盡早著手考慮長(zhǎng)久之計(jì)。

    近一時(shí)期，隨著樓市重新回暖，開(kāi)發(fā)商借機(jī)造勢(shì)，投資性、投機(jī)性需求蠢蠢欲動(dòng)，一些地方政府出現(xiàn)了放松調(diào)控的傾向……很多人擔(dān)心，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策告一段落后，很可能出現(xiàn)新一輪“炒房熱”，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。

    “短期內(nèi)采取行政干預(yù)措施是不得已而為之，長(zhǎng)期來(lái)看，不能靠限購(gòu)來(lái)壓抑需求、控制房?jī)r(jià)。否則，行政干預(yù)一取消，房地產(chǎn)業(yè)又會(huì)出現(xiàn)泡沫化。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康指出，應(yīng)抓緊著手建立針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，以接續(xù)當(dāng)前以行政干預(yù)為主的短期調(diào)控措施。

    賈康認(rèn)為，長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的核心是“雙軌統(tǒng)籌”——在“保障軌”上，政府牽頭加大保障房供給，托起底端需求；在“市場(chǎng)軌”上，由開(kāi)發(fā)商提供商品房，滿足更高層次需求，政府主要管規(guī)劃和稅收等。

    對(duì)于如何有效控制投機(jī)性、投資性需求，賈康建議，要充分發(fā)揮稅收杠桿作用，除了在交易環(huán)節(jié)嚴(yán)格依法征稅之外，還要在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，而這恰恰是我國(guó)現(xiàn)有制度的一項(xiàng)缺失。目前，正在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革具有開(kāi)創(chuàng)意義。