溫家寶總理日前在江蘇調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào),必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作,把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策。
此前,央行7月6日降息,金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn);自同日起,將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。但個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間不作調(diào)整,金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策。
這次央行減息不僅遠(yuǎn)超市場預(yù)期,也是一次較大幅度的不對稱減息。這次減息將對國內(nèi)信貸政策及住房市場造成巨大影響與沖擊,當(dāng)前住房市場宏觀調(diào)控最后一道防線可能被打破。如果差別化的信貸政策被打破,那么兩年來的住房宏觀調(diào)控可能前功盡棄。
5月份開始,國內(nèi)住房市場銷售開始回升,房地產(chǎn)“去庫存化”的壓力在降低。6月份,全國主要大城市的房價(jià)停止下跌。這并非如市場所解釋的那樣,是所謂的住房“剛性需求”進(jìn)入市場,或住房“剛性需求”釋放出來,而是政府穩(wěn)增長一系列政策出臺(tái)后,人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生改變,特別是上一次央行減息更是這種住房市場預(yù)期轉(zhuǎn)變的主要推手,不少住房消費(fèi)者由此提早進(jìn)入市場,一些住房投機(jī)炒作者又開始進(jìn)入。
如果國內(nèi)住房市場在當(dāng)前房價(jià)水平下又出現(xiàn)量升價(jià)漲格局,也就意味著兩年多的住房宏觀調(diào)控失敗。也就是說,當(dāng)前央行貨幣政策放松,將強(qiáng)化房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向預(yù)期,那么房地產(chǎn)泡沫將繼續(xù)吹大,而由此所帶來的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長政策。
央行再次減息,向市場發(fā)出了一個(gè)明確信號,即國內(nèi)貨幣政策價(jià)格工具下降的通道已經(jīng)打開。在未來一段時(shí)間里,只要經(jīng)濟(jì)形勢趨弱,央行就有下降利率的可能性。而住房市場對利率最為敏感,只要利率下降,住房購買者的成本降低,市場融資成本也會(huì)降低。
央行再次減息,是一次不對稱減息。這種不對稱性不僅表現(xiàn)為存貸款利率下降的不對稱性,也表現(xiàn)為存貸款利率上下限管理上浮的不對稱。
這種不對稱減息將嚴(yán)重縮小銀行的利差水平,擠壓國內(nèi)銀行的利潤。長期貸款利率下降的幅度較大,說明政策意圖十分明顯。政策目的就是希望減息更大幅度降低企業(yè)融資成本,特別是那些重大投資項(xiàng)目及政府融資平臺(tái)的融資成本。這樣不僅能夠增加企業(yè)信貸需求,也降低了地方政府融資平臺(tái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前國內(nèi)住房按揭貸款多是5年期以上的中長期貸款,貸款利率降幅較大,也大大降低了住房購買者的成本。這將沖破現(xiàn)有的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最后一道防線。
還有,貸款利率下限管理再次下移,由8折下降到7折。由6月初9折優(yōu)惠,下降到7折優(yōu)惠,其累積效應(yīng)是十分明顯的。如投資者在6月初為基準(zhǔn)利率7.05厘,現(xiàn)在可獲得7折優(yōu)惠,那么其利率為4.935厘,利率下降幅度達(dá)2厘以上。所以,貸款利率管理下限下移,也會(huì)影響銀行住房按揭貸款利率下移。由于融資成本下降幅度較大,這也會(huì)重新喚醒住房投機(jī)炒作者進(jìn)入市場。
個(gè)人認(rèn)為,央行再次減息,對擠出住房市場泡沫是相當(dāng)不利的。
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